购买房产 - 请求决策帮助

你好！

我和我丈夫将在大约2-3个月后购买一块土地。我们计划大约在一年后开始建造房屋，以便积攒更多的自有资本，已有房屋报价。

今天我们收到了第一份融资方案，但有些犹豫，因为最终我们将拥有两笔贷款（在同一家银行）。一笔是用于土地的贷款，金额为55,000欧元（名义利率1.95%，实际年利率1.97%，月供127欧元），明年还有一笔大约230,000欧元的贷款（名义利率2.15%，实际年利率2.17%，月供805欧元）。
这块土地在10年后几乎没有还清贷款。房屋贷款在15年后也仍有相当可观的剩余债务。

我的问题是，两笔分开的贷款最终会亏钱吗？我一直认为土地贷款是可变利率融资，建房开始后最终只还一笔大额贷款，暂且不谈还能换银行的问题……

当然，每个人的边界条件都不同（收入、支出、自有资本、抵押价值、位置等），但我觉得利率并不算低，尤其是考虑到贷款期限只有10年或15年。

我们的报价（大约20%自有资本，乡村地块）对于273,000欧元贷款，15年期利率大约是1.5%。

20年期贷款我们选择了2.17%的实际利率。此外还有20年期KfW贷款，利率为1.27%，合计大约是1.84%的混合利率，利率固定20年。

至于是不是因为你们办理了两笔贷款，我不清楚，但听起来确实比较高。

你们是直接去银行的吗？也许可以尝试找个中介。

最好的情况当然是用自有资本先购买土地，然后再贷款建设房屋。

你应该用融资计算器把这些数字算一遍。

如果输入

[*]55.000，利率1.95%，月供127欧元，初始偿还率为1%
[*]230.000，利率2.15%，月供805欧元，初始偿还率为2.02%

系统还会显示还款时间，小额贷款55年，大额贷款33年。

我认为初始偿还率过低，也就是说月供应该更高。

当月供每次增加100欧元时，数值会变化，例如：

[*]55.000，利率1.95%，月供227欧元，初始偿还率为3%
[*]230.000，利率2.15%，月供805欧元，初始偿还率为2.57%

小额贷款将在25年还清，大额贷款在28年还清。利率固定期结束时的剩余债务也相应更低。

非常感谢你们的回复。

这两笔贷款都是95%的融资，因为剩余的自有资金需要用于附加费用等，因此利率也相对较高。

没错，一笔是1%的还款，另一笔是2%的还款。稍微提高一些，在计算中确实看起来要好得多，我们应该这样做。只是我有点担心，第一笔贷款10年后就得考虑下一步该怎么办，5年后又要再次考虑。

我们去见了一位理财顾问，她没有帮我们挑选最优惠的银行，而是直接推荐了一家我们本来就关注的银行。

我设定的那个金额每月是1132欧元，而之前计划的是每月932欧元。
此外，房子的月度附加费用仍然存在，刚开始时可能很少，但储备金的积累也在逐渐开始。
然后再细读一下 。

我们为自己将费率和附加费用定在1500欧元左右，差不多是这个数。
可能更明智的是将第一笔贷款的偿还额定得更高一些，并且再等一段时间再开始建房。