购地程序

亲爱的社区成员们，
我已经有一段时间在为妻子、孩子和我自己寻找合适的土地了。

由于现在还有第二个小宝贝在路上，我们的四室公寓迟早会变得拥挤，因为我的妻子作为一名教师需要一个工作室。

不管怎样，我们现在在一个小型住宅区找到了一个地块，与该住宅区其他地块不同的是，这块地不是由市政府出售，而是由一家建筑公司/建筑师出售。

该地块目前约为2200平方米，计划分割为约1000平方米和1200平方米两部分。

我已经和建筑师进行了初步的交谈，过程非常轻松愉快。对于他所介绍的内容，我目前持积极态度。我们计划本周在地块上会面，然后和我的妻子一同讨论接下来的步骤。

我目前还有一些疑问，希望你们能帮忙解答：

1. 购买前我们需要注意哪些事项？
1.1 我们知道饮用水、废水和燃气都直接接入地块。
1.2 我已有规划许可文件，知道允许如何建设及建设内容。
1.3 我不知道过去的使用是否导致了遗留污染（我该从哪里查询？）
1.4 我不知道土地登记簿是否有登记或负担（查看应该没问题，对吧？）
1.5 该地块位于一个轻微坡地旁边，有一条可能约50厘米宽的小溪（据传过去没有越界现象）——大家对小溪和房屋建设有何看法？
1.6 目前我还不清楚电力和网络的情况。
1.7 有没有我忽视或完全没考虑到的事项？

唯一让我感到不安的是，这家公司之前只有一个客户，那个家庭在建房后被税务局要求支付土地及房屋的购置税。我之前问过，如果我也在该地块的所有者处建房，情况会如何，我一直认为购置税是要全额支付的。

我非常感谢任何建议。

这些所有信息应由商业提供者主动提供给你。这是他们的基本服务内容：

[Auszug aus dem Baulastverzeichnis], 当前带有分割证明的[Auszug aus dem Grundbuch], 当前的建筑规划图，土壤报告（基础要求，土壤负荷，水文信息/渗透系数，建筑防水要求），地下水的设计水位，地方水务部门关于该区域洪水的声明，可能影响的市/县各种法规，市/县的优先购买权，开发费用或费用免除证明，带有燃气/电力/水/污水等管线现状规划文件的开发证明。

为了评估土地状况并根据上述文件判断土地的基本无负担状态，你应当视情况委托具有公众信任的房地产/不动产评估师或独立建筑师进行调查。

在我看来，土地面积过大且当今已不常用。土地购置税应仅针对土地而非建筑物缴纳。土地销售当然应独立于房屋建设进行，不应绑定于与总承包商/建筑师签订的住宅建设合同。

无论如何，现在情况是我们在一个小住宅区找到了一个地块，这块地与该住宅区其他所有地块不同，不是由市政府而是由一家建筑公司/建筑师出售。

唯一让我感到不安的是这家公司之前只有一个家庭，因为建房后税务局对该地块和房屋征收土地购置税。我之前问过，如果我也让地块所有者建房子，情况会怎样，因为我一直认为土地购置税必须对所有部分全部缴纳。

你好，

在这种情况下，更有可能的是你需要对整个套餐（即地块和房屋）缴纳土地购置税。

唯一能给你安全保障的是：去你所在区域的税务局，申请一份（收费的）具有约束力的预先询问，询问负责的税务局如何评估这种情况。

这样你就能对这项不算小的风险有保障。

重要的是，在这份预先询问中你必须坦诚相告——如果隐瞒重要信息或者（即使无意中）不提供资料，税务局将不再受原先作出的答复约束。

建议购买前还要做一份土地评估报告，这样你可以评估潜在的历史遗留污染风险（通常需要单独委托）和因溪流/地下水或降水引起的水害风险。

祝好，

Dirk

早上好，

1.1：它是否直接位于地块上——后来是位于两块地上？还是它们是排在一起的？开发成本……

1.4：我们从中介那里（一个地块变成三个）得到了一个位置图和一个积极的建筑预申请。我们当时只需要确认该地块上没有建设负担/土地登记条目。后来公证人取了一份摘录，购房合同中写明在这方面必须无负担。

1.7：我们低估了公证费、分割费和测量费（1-2千欧元），与“新建地块”相比。不过这当然取决于以后是否需要录入建设负担/土地登记负担。

1.X：我们只对地块缴纳了土地转让税。但卖地人并非房屋建筑公司/建筑师。公证合同中特别注明这里有自由选择权（不过我不知道税务局是否能访问这些信息）。

我们也提前委托了土壤检测报告。

问候

大家晚上好，

感谢大家迅速而详尽的回复。

我们明天就会和建筑师见面，我将再次询问是否有可能将该地块完全分开购买，以便我们能够获得建房自由，当然也能对税务机关保持清晰。除此之外，我们还将等待他能提供或展示哪些关于历史污染等方面的信息。

关于开发费用，目前的情况是地块前方（附图 - 红色框出）应该已经有连接点。绿色分界线可能是地块未来的分割线。如果我理解正确的话，两个地块将共用一个“连接节点”，是吗？

已经提到过了。

关于这块土地，你们应该做一个地质评估报告。这对于以后的房屋建设也非常重要，因为建筑公司可以依据报告评估施工方式，以确保房屋基础稳固。
通常，可以从评估报告中判断你们能否建造普通地下室、防水型地下室（白色水槽）或完全不建地下室。
关于下级水务局的提示很好。在这里你们能得到官方确认的信息，了解过去小溪的状况。但这并不能保护你们免受未来的影响。你肯定还记得2002年，当时一些非常小的溪流变成了洪水（我记得那时是在福格特兰地区）。

关于土地购置税，我的看法与 类似。如果建筑公司拥有土地并卖给你，你需要为全部金额缴税。
如果是其他人卖土地，而建筑公司仅仅是独家中介，你可能有机会避免缴税。