购买土地后与总承包商签订建房预合同

亲爱的论坛成员，
我已经在这里阅读了一段时间，但还没有找到针对我问题的答案，所以我想请教一下：

我们想建一栋房子。现在我们也找到了一个合适的地块。这个地块是由一家成品房供应商“组织”的，该供应商合同中明确规定只能用他们的公司作为总承包商在该地块上建房。

我的问题是，通常或推荐的办理流程是什么样的。成品房供应商建议，先和他们签订一份建造独栋住宅的预合同。然后再从第三方购地。之后再协调房子的详细设计并签订正式的建设合同。

我觉得这种流程的问题在于，签订预合同后，我们在正式建设合同上的谈判空间将不复存在。施工方那时已经控制了局面。

最安全的显然是在购地时建设合同也已齐备。如果不是这样，有没有推荐的处理方式，还是说其他做法都是“胡扯”？

完全正确地识别了——那么公司就掌控了你们。此外，税务局的手也伸进了你们的口袋——其实这基本上是一个连贯的交易，所以应该为土地+房屋建筑支付土地增值税。是否仍然这样做合理？不能一概而论——如果建筑合作伙伴非常合适，土地非常合适，并且没有其他类似的选择，那么签字确实可能是明智的。但如果不了解土地、房屋细节和最终房价，我们当时根本不会考虑这种做法。

晚上好，

我们想建一栋房子。现在我们也找到了合适的地块。地块是由一家成品房供应商“安排”的，他合同上确保只能用他的公司作为总承包商在该地块上建房。

可以理解。

我的问题是，通常或推荐的做法是什么。成品房供应商建议先和他们签订建造独栋房屋的预合同。然后可以从第三方购买该地块。之后就可以商定房屋的细节并签订正式的建造合同。

这种做法“只有在”需要赶时间时才推荐；比如地块位置非常抢手，有很多潜在买家。

我觉得这个做法的问题是，签订预合同后，我们在建造合同方面将没有谈判空间。建筑公司那时已经“掌控”我们了。

如果是正规供应商，你的“谈判空间”本来就有限；这里可能最多是€3-4,000。其他情况我看都是不靠谱的。

最安全的做法肯定是买地时建造合同也已准备好。如果不是这样，有推荐的做法吗，还是说其他做法都是“糟糕”的？

我认为没问题，建造合同不必尽量“在”地块买卖之前完成；时间其实总是有的……除非你花几周几个月的时间担心是否签字。

别忘了：坚持要一个免费的撤销权，前提是购买xyz地块！

莱茵地区的问候

与税务局的问题我们已经知道了，不过还是谢谢你的提醒。
我所说的谈判空间并不太指财务方面的，而是指合同设计方面的。
目前我还不能确定供应商是否“可靠”，因为我还没有联系过参考人。

... - 实际上这是一个连贯的业务，所以应该为土地加建房屋支付土地增值税。

正如 所说，这里有不同的前提条件，所以不是开发商。在我们这里，建筑商通常会在私人卖家或市政当局那里寻找土地。如果找到合适的土地，就会提供给潜在的建筑商。这样就会有两个独立的交易（土地由外部购买，接着建筑商后来购买房屋）。因此才需要签订预合同，以确保建筑商不会和其他人建房子。建筑商更像是作为中介出现。

小心点，虽然你外行地说得有道理（独立购买），但这里有一份前合同，可以从中推导出土地和房屋之间的联系。你提到的由BU进行的中介也有书面固定记录。
我想提醒的是，税务局可能会采纳这种观点。在我们这里（柏林），关于房地产转让税计算的问卷非常详细，如果按照你的描述填写问卷，税务局肯定会认定这是一个捆绑交易。
我只是想提醒并建议用专业知识来审视（或让别人审视）整个情况。这肯定取决于具体个案和联邦州。