较高自有资本比例的预融资申请

大家好，

我在自有住房方面完全是新手，迄今为止只读过《Stern指南：10步拥有自有住房》（这本书作为实用的电子书在图书馆有——在封锁期间很容易获得）。我总得从某处开始提问……

我现在大致明白，建造或购买房屋时，涉及“外部”人员的第一步是去找融资方或银行。

此外，我认为自己懂得了，需要提前获得一份融资预批，这份预批并不针对具体房产，而只是在出具时银行承诺可提供一定额度的贷款。有了这份预批，就可以迅速说服卖家，说明自己确实有能力认真进行购买。

一般来说，人们会假设自有资金为20%或25%。但我认为，我们会用更多自有资金参与（具体数字可能稍后再说，前提是我不至于在这里丢面子）。那么问题是：预批额度应该定在多少？还是银行会根据月净收入默认批出一个最高额度，而我们不一定会全部用到？（我猜具体条件反而要等到正式预批才知道？）

我可以想象银行可能有自己的利益考量：如果他们自己也做房地产中介，可能会试图促使我们购买价格过高且可能超出需求规模的房产，以获取额外佣金。且高额贷款对于银行来说意味着他们支付的负利率存款减少，而能产生定期利息收入。如果情况真是如此，虽然不一定违法，但这可能导致咨询结果与我预期不同。

那么，是否可以直接告诉银行贷款额度不需要那么高？如果是这样，我猜可能会拿到额度更低的文件。但反过来，这可能需要向潜在卖家说明，这份预批并不表示我买不起房，而是剩余的资金将来自自有资金，而后者可能不会体现在预批文件中。

所以：针对这个问题，有没有好的实务经验？或者几乎是必须遵循的做法？如果我直接问，银行职员会不会以中立的态度为我提供咨询？

先谢谢大家！

此外，我理解是，人们最好先拿到一个预先的融资承诺，这个承诺并不针对具体的房产，而只是银行在出具时间点承诺，最高可贷到某个额度。这样就可以快速说服卖方，相信你确实有能力认真完成购买。

不完全正确。你要和银行谈——但最好是和你的主银行谈，跟直销银行闲聊效果不好——然后商量一个融资额度。当你有了具体房产后，再针对这个房产申请一份非约束性的“融资确认”。这份确认会标明一个金额X，并且附带房产审核的前提条件。
这一切都是完全非约束性的，这份文件甚至不值一提，但卖家却非常看重。因为银行有可能最后根本不看好那个房产，你可能根本得不到融资。

我可以想象银行确实可能有自己的利益考虑：

难道不是每个卖家都想这样吗？

如果他们自己做房产中介，他们可能会试图让你买一处价格过高且可能不需要的、更大面积的房产，以此赚取更多的佣金。而且，高额度的贷款对银行来说意味着他们对存款需要支付的负利息减少，并且能获得稳定的利息收入。如果情况真是如此，这并不自动是不合法的，但咨询过程中可能会出现你不太满意的结果。

这和融资确认有什么关系？旁边决定你做什么的是你，而不是银行。

那么问题是：预先融资承诺应该开到多高？还是说银行会根据月净收入给你一个最高额度，实际上你以后未必会动用全部额度？（我猜具体条件应该是在真正的承诺时才知道？）

银行根本不会答应你什么，只会给你个模糊的说法。会做一份家庭收支预算表，基于此评估你能融资多少X。如果你找到房产了，再让银行给你开你所需要的确认。先有房产，才有确认，绝不是先有确认。

没有对象就没有融资确认。融资确认是银行的贷款合同。

其他的都是营销噱头。

人们去他们的主办银行，讨论他们的财务状况，然后开始寻找房子。请注意，银行不是人生顾问。他们通常会给你比你需要或负担得起的更多。

就像肉店的老板在香肠柜台说：“要多来一点吗？”

你想得有点太多了，把事情复杂化了。

其实很简单，你去你的主办银行或者融资经纪人那里，问问你的理论融资额度是多少，他们最多能给你融资多少。这大概是你月净收入的110倍。不管怎样，这个金额加上你的自有资金，就是你可以支出的总额。非常简单。

如果你找到了一个房产，银行会重新审核一遍，看是否愿意以及以什么利率帮你融资。你现在可以稍微讨价还价利率，也可以选择另一家银行。没有谁强迫你必须接受。只要你表现出你有自有资金，而且收入、房子等都在正常范围内，融资一般不会有问题。

大多数房产交易不是通过银行来完成的，而是私下或者通过独立经纪人完成的。因此，你不用害怕银行和经纪人的组合。没人会坑你，因为价格结构是透明的。每个卖家都想要最高售价，公开市场上没有便宜货。经纪人佣金是固定且公开的。银行之间也存在竞争。至于你能否以及如何议价售价或利率，当然取决于具体情况。

除了主银行，根据地区情况，向当地银行询问融资事宜也很值得，尤其是当你打算在那里购买房产时，并将其作为主银行。我们在当地储蓄银行经过多次愉快的交谈后，获得了迄今为止最优惠的报价。当地银行往往能够更好地评估老旧存量房产的价值。

谢谢，我想这样我已经更加清楚了。