自用住宅/公寓 投资/安全债券 安全？

大家好，

我想简单跟大家说下我的计划。我目前还没有自己的房产。

我想买一套价值15万欧元的小房子自住，并计划贷款90%。我很快就要去公证处签合同了。Allianz提供了不错的贷款条件，我挑选了他们的方案，一切都很合适，包括我的收入。

此外，我今年打算买大约5套小型出租公寓作为投资，同样采用20年全额还清贷款。起初我的计划是和买房一样贷款90%。不过Allianz对投资物业不提供90%的贷款，最高只支持80%的贷款比例。但他们的条件下，甚至可以做到100%融资，但前提是我必须将20%的资金以Allianz的债券形式做为担保，期限不限（当然不超过贷款结束时间）。

我不太确定这个方案怎么样，因为债券涉及不少费用。你们怎么看？这是他们喝人合作的方案吗？还是其他银行有更好的选择？其他银行在100%融资时会不会根本不要求担保？是否可以考虑其他担保方式，比如银行保证？

提前谢谢大家！Christian

如果你可以以现金形式向安联注入一笔（20%）的存款，为什么不将这20%作为融资的自有资本呢？这种“右袋装左袋”的原则在当前利率（尤其是在V+V情况下）下意义有限。

全额偿还贷款在资本投资（出租物业）中有意义吗？其实利率几乎无关紧要。

[QUOTE="toxicmolotow, post: 197747, member: 19481"]如果你能以现金形式向安联投入一笔资金（金额为20%），为什么你不将这20%作为融资的自有资本投入呢？这种“右口袋-左口袋原则”在当前利率（尤其是在V+V情况下）下意义有限。[ /QUOTE]

谢谢你的意见。我会再仔细计算一下。但如果我没有计算错误，情况是这样的：如果我将这20%作为自有资本投入，我唯一的好处是，在整个项目中我支付的利息会减少。

如果我融资100%，我需要为额外融资的20%支付贷款利息，但我又可以抵扣这部分利息。因此，从比如说2%的利率中，按照税率不同，实际利率可能只有1.3%左右。一旦我通过国债扣除相关费用和资本利得税后的收益超过1.3%，这就是更划算的交易。

或者我有什么地方忽略了吗？


[QUOTE="tempic, post: 197754, member: 26815"]对资本投资（出租物业）来说，全额还款人贷款有意义吗？实际上利率多少似乎无所谓。[ /QUOTE]

反问一句，为什么它没有意义呢？我认为优点是，我可以知道20年内的还款额，这样在利率大幅上升时不会有不愉快的惊喜。

利息可以在税务上抵扣。[Tilgungsrate] 不可抵扣。

通常，更高的[Tilgung]会降低收益率。

我建议咨询税务顾问。

我已经算过了，今天也最终决定选择使用[Schatzbrief]的方案。我举例计算了两种情况：一套价值40000欧元的房子。一个是采用传统的80％融资方案，另一个是以80％融资条件下通过[Schatzbrief]实现100％融资的情况。

总的来说，第二种方案因为购买价的20％通过[Schatzbrief]为我工作，尽管有手续费和资本利得税，最终花费比第一种方案少了将近2000欧元。我假设全额还贷期限和[Schatzbrief]的投资期限均为20年，并考虑了复利效应。如果未来20年内[Schatzbrief]的利率上升，这种效果可能会更明显。我不认为利率会大幅下降。另一个优点是，一旦我偿还了100％融资的前20％，就可以提取这笔钱。

又有一个疑虑被消除。顺便说一句，我并没有因为这条帖子从[Allianz]获得任何佣金 ;)