Bartholomäus
2021-03-18 21:59:27
- #1
大家好，
在浏览了许多有趣的帖子后，鉴于我们的特殊情况未能取得进展，我非常期待得到一些建议和意见！
这是关于建造一栋独栋住宅，重点是规划及法律步骤的顺序，涉及家庭土地的分割、建筑许可的获得时间、与建筑公司（即总承包商，GU）的合同签署及银行的融资完成时间。
基本情况
- 为我的家庭规划的独栋住宅：作为一个背靠大块家庭土地的指定建筑用地上的后置住宅
- 临街现有一座包含3个公寓的房屋：由两兄弟姐妹及父亲（拥有终身使用权）居住；关系良好；我们兄弟姐妹通过母亲的遗产继承及10年前父亲的一次赠与，各自拥有1/6产权，父亲拥有1/2产权，计划将父亲的产权份额进行（赠予）转让
- 独栋住宅仅能通过长长的花园绕过现有住宅方可进入
- 现有住宅、土地及规划独栋住宅的建筑基地分割当前基于《物业所有权法》（WEG）规划，采用专用权和特别使用权：兄弟姐妹各自保留自用公寓，我拥有建筑用地。可以说，我放弃了部分现有房屋权益以换取建筑用地。
-> 初步咨询后，基于《物业所有权法》的方案更简单且成本较低，同时独栋住宅应尽量声明为WEG中的独立单元（对于建筑用地和其上的独栋住宅进行实际分割，在我们看来有一定优势，但因涉及兄弟姐妹中1/6份额的直接产权转移（即赠与），可能导致税负因超出免税额而增加，而将现有产权按WEG设定专用权，据说情况不同）。
规划进展
- 房屋规划含平面图、外观设计等由建筑公司的合作建筑师免费提供，建筑公司以总承包商身份操作（我们不参与自建）。该建筑公司因熟人极佳的经验推荐而选定。
- 独栋住宅的详细成本预算即将完成。
- 辅助建设费用在合同签署前预计，据熟人评价此前估算非常精准（已进行土地勘察）；精确数据将在合同签署后施工方（如土方工程师、树木养护专家）实地考察后提供。长距离接入道路的高额费用已计入预算。
风险：可能因接入道路或施工道路触及受保护树木树冠，需高额至非常高额的根部保护费用。
- 建筑方案较80年代的建造图纸及建地略有偏差，主要为保留老树及获得更优日照，口头获得建筑管理局的认可，并考虑树木保护为良好调整。不过这种偏差尚不能确保最终的建筑许可，许可须待合同签署后、许可规划启动时（这一点在建房初期未充分认识到，若早知如此，我们会先请独立建筑师，并为许可前的预规划支付费用）。
- 融资方面，房贷银行早期表示只要自有资金超过30%、收入稳定安全（可抗疫），不存在问题。尚未做详细融资计划，因为银行要求总成本预算及建筑许可，而许可要在合同签署后取得。
随着规划推进，我们越来越不确定各步骤的合理或必要顺序。
可能的规划流程
- 获得成本预估 -> 与贷款机构开展融资会谈
计划比较多家银行及Dr. Klein的贷款方案；至少需制定融资选项及利率条件（例如考虑纳入KFW信用153或BEG继任者），这些应可在建筑许可发出前完成，即便初期不签贷款合同。
- 明确融资保障后 -> 签署建造合同，开始许可规划。
- 同步准备及制定基于WEG的土地分割规划，与公证人协调，基本已开始。
- 获得建筑许可及精确辅助建设费用（含可能的根部保护费）后 -> 由公证人固定分割声明，更新融资预算并锁定贷款（希望银行利率维持低位）。
这样的流程是否可行且合理？
许可规划在合同签署后才启动（首付可商议为房价的5-10%）使事情较复杂，因为我们认为（WEG）分割及最终贷款仅能在同时获得建筑许可及确定总成本后最终确定。若现阶段建筑许可未获批但WEG土地产权已分割怎么办？或若建筑许可附加极高的根部保护负担费用，而我们负担不起或不愿承担呢（对此我们将要求合同中的退出条款保障，虽然我们确实希望施工，并且与这家享有极好口碑、较其他建筑公司显得非常友好专业的公司合作）。
希望我的说明不至于太零乱或过于冗长——由于财务及组织规模，使得规划流程的这些不确定性令我们非常焦虑。
在浏览了许多有趣的帖子后，鉴于我们的特殊情况未能取得进展，我非常期待得到一些建议和意见！
这是关于建造一栋独栋住宅，重点是规划及法律步骤的顺序，涉及家庭土地的分割、建筑许可的获得时间、与建筑公司（即总承包商，GU）的合同签署及银行的融资完成时间。
基本情况
- 为我的家庭规划的独栋住宅：作为一个背靠大块家庭土地的指定建筑用地上的后置住宅
- 临街现有一座包含3个公寓的房屋：由两兄弟姐妹及父亲（拥有终身使用权）居住；关系良好；我们兄弟姐妹通过母亲的遗产继承及10年前父亲的一次赠与，各自拥有1/6产权，父亲拥有1/2产权，计划将父亲的产权份额进行（赠予）转让
- 独栋住宅仅能通过长长的花园绕过现有住宅方可进入
- 现有住宅、土地及规划独栋住宅的建筑基地分割当前基于《物业所有权法》（WEG）规划，采用专用权和特别使用权：兄弟姐妹各自保留自用公寓，我拥有建筑用地。可以说，我放弃了部分现有房屋权益以换取建筑用地。
-> 初步咨询后，基于《物业所有权法》的方案更简单且成本较低，同时独栋住宅应尽量声明为WEG中的独立单元（对于建筑用地和其上的独栋住宅进行实际分割，在我们看来有一定优势，但因涉及兄弟姐妹中1/6份额的直接产权转移（即赠与），可能导致税负因超出免税额而增加，而将现有产权按WEG设定专用权，据说情况不同）。
规划进展
- 房屋规划含平面图、外观设计等由建筑公司的合作建筑师免费提供，建筑公司以总承包商身份操作（我们不参与自建）。该建筑公司因熟人极佳的经验推荐而选定。
- 独栋住宅的详细成本预算即将完成。
- 辅助建设费用在合同签署前预计，据熟人评价此前估算非常精准（已进行土地勘察）；精确数据将在合同签署后施工方（如土方工程师、树木养护专家）实地考察后提供。长距离接入道路的高额费用已计入预算。
风险：可能因接入道路或施工道路触及受保护树木树冠，需高额至非常高额的根部保护费用。
- 建筑方案较80年代的建造图纸及建地略有偏差，主要为保留老树及获得更优日照，口头获得建筑管理局的认可，并考虑树木保护为良好调整。不过这种偏差尚不能确保最终的建筑许可，许可须待合同签署后、许可规划启动时（这一点在建房初期未充分认识到，若早知如此，我们会先请独立建筑师，并为许可前的预规划支付费用）。
- 融资方面，房贷银行早期表示只要自有资金超过30%、收入稳定安全（可抗疫），不存在问题。尚未做详细融资计划，因为银行要求总成本预算及建筑许可，而许可要在合同签署后取得。
随着规划推进，我们越来越不确定各步骤的合理或必要顺序。
可能的规划流程
- 获得成本预估 -> 与贷款机构开展融资会谈
计划比较多家银行及Dr. Klein的贷款方案；至少需制定融资选项及利率条件（例如考虑纳入KFW信用153或BEG继任者），这些应可在建筑许可发出前完成，即便初期不签贷款合同。
- 明确融资保障后 -> 签署建造合同，开始许可规划。
- 同步准备及制定基于WEG的土地分割规划，与公证人协调，基本已开始。
- 获得建筑许可及精确辅助建设费用（含可能的根部保护费）后 -> 由公证人固定分割声明，更新融资预算并锁定贷款（希望银行利率维持低位）。
这样的流程是否可行且合理？
许可规划在合同签署后才启动（首付可商议为房价的5-10%）使事情较复杂，因为我们认为（WEG）分割及最终贷款仅能在同时获得建筑许可及确定总成本后最终确定。若现阶段建筑许可未获批但WEG土地产权已分割怎么办？或若建筑许可附加极高的根部保护负担费用，而我们负担不起或不愿承担呢（对此我们将要求合同中的退出条款保障，虽然我们确实希望施工，并且与这家享有极好口碑、较其他建筑公司显得非常友好专业的公司合作）。
希望我的说明不至于太零乱或过于冗长——由于财务及组织规模，使得规划流程的这些不确定性令我们非常焦虑。