新建贷款 - 可行性，建议

大家好，

关于现状的简要说明：

- 我，男，26岁，电气工程师，正式雇佣，净收入2200欧元（定期增长）
- 我的伴侣，23岁，大学附属医院急诊室护士，正式雇佣，净收入2100欧元（定期增长）
- 计划有1-2个孩子，但还有4-5年的时间
- 目前两人合计净收入约4300欧元
- 目前住在我父母家的一间小套房，水电费等杂费较低
- 每月支出约1400欧元
- 目前自有资金约85000欧元

关于愿望：

- 在萨尔州或邻近的西法尔茨地区购地（400-500平方米对我们来说足够）
- 独栋式房屋，1.5层，实体结构，无地下室，普通，约150-160平方米
- 每月还款1200-1300欧元 => 现实吗？？？

目前情况：

- 我们拜访了Spektral公司，事先准备了大致预算：
* 268000欧元=162平方米的房屋，交钥匙交付（不包括地板和墙面装饰），符合KfW 55标准
* 10000欧元=房屋连接费用
* 15000欧元=地板和墙面装饰
* 15000欧元=外部设施（暂时无特别要求，绝大部分预计自行完成）
* 15000欧元=土建工作缓冲费用、基础特殊情况、不可预见费用
* 厨房和家具大部分已经具备
=> 总计约33万欧元

- 目前正在寻找土地，目标是含杂费总额不超过或接近80000欧元
- 如前所述，自有资金为85000欧元，但我倾向于只算60000欧元在内

=> 信贷总额约35万欧元 => 现实吗？？？

我们之前联系了Sparkasse和Bank1Saar（大众银行）。大众银行目前提供的初步方案更好，具体如下：

* KfW 153贷款，期限30年：10万欧元，10年期利率0.75%，月供319.83欧元，剩余本金71258.19欧元
* KfW 124贷款，期限25年：5万欧元，10年期利率0.75%，月供189.76欧元，剩余本金32295.70欧元
* 银行贷款，期限10年：20万欧元，10年期利率1.17%，月供700欧元，剩余本金135745.69欧元
=> 15年利率锁定提供1.57%
=> 10年后预计剩余本金约24万欧元

我在融资等方面经验或了解有限。
- 这种形式的融资合理吗？
- 有哪些可以改变或改进的地方？
- 还能找哪些银行咨询？
- 银行贷款是否应选择更长的利率锁定期？

非常感谢大家的意见和建议。

谢谢，致以诚挚问候！

1-2个孩子，妻子可能在短暂的育儿假后兼职工作 => 3300净收入 - 孩子的费用，随着时间增加。

是否还有2年或5年无所谓，除非贷款在2-5年内还清。这必须考虑在内。

关于融资等方面，我经验和了解都很少。
- 这样的融资方式有意义吗？
- 可以改变/改进什么？
- 银行贷款最好选择更长的利率锁定期吗？

不，融资没有意义。10年利率锁定期风险很高，您的收入无法承担这个风险。10年后你们计划还有小孩子。非KfW部分贷款期限至少15年，最好20年。

- 我还能去哪些银行咨询？

试试机构和自由中介。

根据你们住在萨尔州的不同地方，我可以推荐你们找Interhyp的Schmidt先生（SB或SLS）。
并且请你们更加仔细地关注费用。Spektral那里（和其他公司一样）还有一些额外费用，一开始并不明显。
按照“积少成多”的原则……

当你去其他公司，并随后比较他们的建筑工程说明时，你会对此有更直观的感觉。

我同意Tassimat的意见。尽量争取至少20年，最好25年的固定利率期限。保持年金偿还额度尽可能低，并利用特别还款。

如果贷款在10年后到期，你们的财务状况可能会更差（Fau兼兼职+2个孩子），且利率不会更好。

如果你们想要安全建造，可以按照以下步骤进行：
1. 寻找 Grundstück 并继续积攒 Eigenkapital
2. 购买 Grundstück 并设计合适的房屋、车库/车棚平面图
3. 带着你们的想法和已确保的 Grundstück 向房屋建筑公司咨询。你们还应事先了解 Nebenkosten 相关内容。比如，在纯房屋成本和 Grundstück 之外再加上 100,000 欧元左右，这样大致能估算出总成本。如果不建车库，可能能相应减少一些费用；如果 Grundstück 不平整或有其他障碍，可能需要额外加点钱。做一份 Bodenuntersuchung (地质勘察报告) 总是没错的！
4. 比较报价。最好先确定房屋类型和建造方式（如实体结构、木结构等），这样可以更好地比较各项服务。通常，是否喜欢这家公司（不仅仅是销售人员！）也很重要！朋友/熟人分享的个人经验非常宝贵！
5. 联系融资中介并索取贷款条件。计算适合你们的还款额（以净收入的最多30-35%为参考），但也要考虑贷款总期限，以及利率固定期满后剩余贷款金额仍能承受。

第 1 步和第 2 步之间：
你们 Volksbank 的报价利率绑定期太短，剩余贷款过高！我建议用 Eigenkapital 先购买 Grundstück，之后把 Grundstück 作为 Eigenkapital 纳入融资。你们还年轻，可以继续积蓄。如果 Grundstück 没有建造义务（现在已经不太常见了），那你们可以积累大约 20% 的 Eigenkapital 作为流动资金（储蓄账户）。这样就能尝试获得低于 80% 的贷款比例，从而争取更好的条件。

在规划时，应确保主要收入者的工资足以负担贷款，以考虑父母育儿假和伴侣的兼职情况。

建议：检查一下你们的信用状况和 Schufa 记录，切勿草率签字。