解除 § 31 建筑法：屋顶坡度，屋顶形状，屋顶结构

亲爱的房屋建筑社区大家好

我需要对我们依据《建筑法》第31条申请豁免的成功可能性进行一个非约束性的评估。

我先说明一下当前的情况：在涉事地块上现有一栋带折腰式四坡顶的独栋住宅，但由于空置/老旧/状况问题需要拆除。



当1977年这份规划制定时，周边基本没有其他建筑（从建筑物缺少阴影线可见一斑）。

现有的规定有这些：



这份规划让我有些疑惑，因为除了图中明确为强制两层的多户住宅，周边远近范围内以及南侧地块实际上是典型的1层独栋住宅区，屋顶是倾斜屋顶，坡度约40-50度。并且唯一存在的房屋被规划成了完全不同类型的建筑，且这种类型并不融入周围环境。

这里可以清楚看到：住宅区还沿南北方向延伸数百米。


我们如果要新建房屋，希望能够依照地块已有的建筑风格建造，不建多户住宅。

我认为原则上应该是可以申请豁免的？

我们希望建一座屋顶坡度更陡的独栋住宅，坡度大约45-50度。规划规定坡度为26-32度。

最好是带折腰式四坡顶（和目前的情况类似）。规划要求是人字屋顶。

最后，我们还希望能加设山墙窗。周围环境中的独栋住宅基本都有屋顶增建，但规划却禁止这样做。

基本上，这些要求从城市规划角度看都应该是合理的。更何况：因为这栋房屋要远小于北侧“巨型”建筑，且利用更陡的屋顶坡度和屋顶增建，它会比坡度平缓的独栋住宅更好地融入周边环境。虽然坡度更陡，但屋脊高度仍会远低于理论可能的最高屋脊，因为我们不需要独栋住宅的6.50米檐口高度。按规划理论上最高屋脊高度可超过13米。

关于屋顶形式，近200米范围内有平顶、2座折腰式四坡顶、以及人字屋顶和四坡顶。因此，无论如何，邻近环境中不存在统一的屋顶形式。

在整个远近环境中

只有在你成功促使废除规划细则后，才能以规划细则以外的环境来进行辩论。目前存在具有约束力的规划法，因此你只有依靠《建筑法》第31条来推动你的愿望。第一句似乎不适用。因此，例外情况不予考虑。现在必须确定规划的基本原则。为此需要规划细则的说明。对其中明确提及的所有规定都很难例外解除。

现有的唯一一栋房屋竟然被完全不同类型的房屋重新规划

“简单地说”指的是规划细则说明中未提及该现有建筑的存在。这反而会增加免除的可能性。

基本上所有这些愿望都应该是城市规划上可以接受的。

我不这么认为。规划细则的城市规划方案显然包括沿着交通面的一种带有人字形屋顶的两层梁状建筑，以及一种一层的“后方建筑”。通过航拍图不易看清，但看起来实际也是这样实现的。根据城市规划方案阐述的清晰程度，你的愿望可能难以实现。

我建议由一位有经验的建筑师提交建筑规划前咨询，这位建筑师需要深入研究该规划细则，最好在当地有良好的关系网，认识办公室中的“熟悉人物”，并且知道应该使用哪些措辞。

非常感谢您的回复！我会尝试获取理由。我已经预料到会有建筑预申请，而且肯定会提前进行。

“简单”意味着在规划理由中不会提及现有建筑。这反而可能增加获准豁免的机会。

如果你手边有的话：这方面是否也有相关判例？

或者这仅仅是因为如果采用豁免，自然无法触及规划的基本原则，因为这会完全忽视对现有建筑的有效覆盖？

该规划的城市设计概念似乎包括沿交通用地的两层排状建筑，带有斜屋顶，以及一层的“内陆建筑”。

是的，基本上是这样。屋顶形式/屋顶坡度真的会被规划的基本原则所涵盖吗？还是通常只涉及容积率和建筑覆盖率以及建筑界限和楼层数？你这方面了解更多吗？

除非你成功促使该规划被废止，否则你只能在规划外的环境因素上进行论证。

我只是想说明，通过《建筑法》第31条第2款第2项的豁免，可能在城市规划上是合理的。或者这里的近邻环境论据不适用，因为这些例子不在规划范围内？此外，是否可以说这是某种程度的不典型性，因为这是规划内唯一存在的房屋。

这一切当然基于我们没有触及规划的基本原则。否则，豁免可能是不可能的。

屋顶形式/屋顶坡度能够被规划的基本原则所涵盖吗？

可以。在一个特别具有特色的区域边缘进行扩建时，例如，只有通过严格的设计限制，才能获得“当地居民”对规划的认可。这种特殊情况必须详细说明理由。

或者，大多数情况下不是涉及容积率和建筑基底面积比，以及建筑边界和建筑层数吗？

这方面应该有人做过统计调查。我不知道具体哪些指标多常被纳入规划的基本原则。重要的是促使规划产生的动机、目标设定以及对所有其他利益的权衡，比如环境保护。如果一个市镇对年轻家庭用地需求旺盛且市场上没有职位，将会寻求开发用地。在这其中，森林地的规定和补偿措施的要求，根本上不同于一个旧营区用地的要求。这也应当在理由说明中体现出来。

或者说，这里并不适用邻近环境的论点，因为这些例子不在详细规划内？

正确。邻近环境仅在依据《建筑法》第34条进行项目时重要。或者在同一详细规划范围内，且拥有相同规定的情况下，如果已有某人获得了所谓的“豁免”，而你也申请豁免，则邻近环境可被考虑。对于已生效的详细规划，适用《建筑法》第30条。偏离规定的理由因此不能从邻近的规划权中寻找，而只能在受影响的详细规划的空间范围内找到。

也可以说这里存在某种非典型性，因为这是详细规划中唯一存在的一栋房子。

不。该房屋已在详细规划中展示。显然这里意图的是其他类型的建筑。如果这点在审批档案中没有明确说明，我会很惊讶。当时的业主应在制定程序中提出异议，若未被采纳，应依法维护自己的权利。

你虽然描述了情况和你的期望，但我没有发现你的期望为何应优先于详细规划的规定。即便基础规划原则未受影响：公众利益并不要求允许偏差，而且建造一栋两层的人字屋顶房子替代一栋单层的半耸人字形屋顶房子，也未造成意料之外的困难。剩下的只有城市规划的可接受性。在航拍图中看不到半耸人字形屋顶，而其他两层建筑似乎符合详细规划，作为审批者我会很难批准豁免。阁楼窗或出挑窗可以商谈。但也许你的规划师还能想出好方案。

如前所述：非常感谢你专业且出色的回答！

也许作为简短的备注：强制性的两层结构可能很难获得豁免——因此我现在更关注屋顶坡度/形状/附加构造以及从这些规定中获得豁免。

重要的是导致规划的动机、目标设定以及对所有其他方面的权衡，例如环境保护。

这就是说，如果在理由中没有找到为什么某种屋顶形状/坡度在规划上是必要的，那么这至少可以积极考虑是否给予豁免？那么至少在这点上规划的基本原则不会被触及。况且屋顶坡度也与1977年周围现有的建筑物有所不同。

正确。环境只在根据《建筑法》第34条的项目中重要。或者在同一规划区内具有相同规定的情况下，如果有人已经获得了对相同事项的豁免，而你也在请求豁免。对于已生效的规划方案适用《建筑法》第30条。偏离的理由因此不能在邻近规划法中找到，而只能在受影响规划的空间范围内找到。

至少为了检查是否满足“规划基本原则”的“最低要求”，是否可以假设根据《建筑法》第34条进行适用性审查？

“在评价这一前提时，与《建筑法》第34条第1款的比较也可能有帮助。如果项目在此假定的《建筑法》第34条第1款审查中不适应环境并引发只有通过规划才能解决的冲突，则规划基本原则受影响。”

Jacqueline Charlier，引自：Rixner/Biedermann/Charlier，系统实践注释《建筑法/土地利用条例》，2018年第3版，第31条《建筑法》例外与豁免—关于“规划基本原则”

我现在先等待规划方案的理由说明。

这就是说，例如如果在理由中没有找到为什么某种特定屋顶形式/屋顶倾斜度在规划上是必要的，那么至少可以积极考虑给予豁免吗？

是的。没有理由的话，此规定就是随机的，因为城市规划者只对街区的外观有一个想法，但这个想法并不足以限制建设者的自由（《建筑法典》第903条）。根据《建筑法典》第34条，屋顶形式本来就不可比，因为它是根据地方建筑规章通过《州建筑条例》确定的，而不是根据《建筑法典》第9条的规定确定的。《建筑法典》仅提供了与开发计划一同颁布地方建筑规章的可能性。

至少为了检查是否满足规划基本原则的“最低要求”，不也可以根据《建筑法典》第34条进行假想适用检查吗？

我不认识你引用的评论，这段文字没有上下文对我来说很难理解。我这里缺乏的是与开发计划适用范围的关联。你的房产正好位于适用范围边界。忽视这一点，在第34条的假想适用中将未规划或以其他方式规划的区域包括进来，我认为这是不可允许的。
实际上，根据第34条进行的假想考量可作为确定规划基本原则的依据（联邦行政法院，1978年6月9日，4 C 54.75）。但该判决中也只是提到“辅助引用”，并未提及空间关系。因此，我坚持认为只能查看适用范围内的内容，因此我认为你所要求的条件没有得到满足。