建筑师的成本估算是否现实？

大家好，

我们目前正在规划一个新建项目，在已有地块上建造一栋单户住宅。
地块面积约为400平方米，有一条约30米长的车道。
去年我们与一位邻居关于购买土地未能达成一致，也没有总承包商能够为我们设计出合适的平面图，因此我们暂时将此事推迟到今年。“那时”对2022年的前景仍然持乐观态度。
我们与总承包商主要是为了了解价格的一个大致方向，或者看看我们自己的估算是否合理——当时确实是合理的。
由于我认识很多来自不同工种的工匠，也有家人从事相关工作，我一直更倾向于单独发包，因为总承包商在选择工匠方面显然没有太多灵活性，而且也无法确切地体现实际节省。
因此，今年年初我们找了一位建筑师，与他一起开发了一个完全适合我们的平面图。
最终我们设计了约145平方米的居住面积，分布在两个完整楼层，约116平方米的使用面积，其中99平方米为地下室，17平方米为阁楼（阁楼面积较小，是因为两个儿童房设有第二层，计划以后进行扩建）。地下室还包括一个双车库，因此面积为99平方米。车库原本计划建在房子旁边，但由于未能成功购买地块，车库现在一半位于房屋下方，另一半沿地块边界延伸。
地块并非斜坡地，但从街道到地块高边界有近2米的高差。我当时的想法是通过地下室的车库一方面节省地块上的空间，另一方面利用挖出的土方填回，用于抬高地面，从而省去运输土方的费用。

去年我们房屋预算上限为60万欧元，今年即使达到70万欧元，我们也还能比较安心地接受。
由于有两个孩子，我们可以获得L-Bank的Z15贷款，一方面15年内免息获得24万欧元，另一方面在按KfW55标准建造时获得2万欧元的还贷补贴。

现在的问题是：
建筑师根据我们的平面图做了一份成本估算，约为85万欧元！！！！我个人认为这远远过高。我们还向一位总承包商询价，同样平面图的报价约为69.9万欧元（计划于2023年底开工）。
配置基本相同：
KfW55标准
实体结构
L-W热泵
受控居住通风系统
10kwP光伏发电系统
地下室为白色防水结构
一楼、二楼及地下室（车库除外）地板采暖
带有KNX的智能家居系统
一楼装有遮阳百叶窗
木制平台楼梯

这位总承包商要等到2023年底才有空闲容量，并且正如前面提到的，由于工匠选择受限且自我施工空间有限，可能已基本排除参与。
基于这份高昂的估算继续与建筑师合作也行不通，成本太高。

我希望能自己完成室内的泥工、地板（包括瓷砖）、门、卫浴成品安装、KNX电气工程（布设空管及线路）。我认识不少专业工匠，比如木工、卫浴、光伏发电，他们有自己的公司，有时还能提供一些帮助，或者报价更低。

目前我们处于两难境地，是放弃项目，还是继续单独发包，虽然知道依估算成本过高。我个人更希望建筑师能像那位总承包商那样给出约70万欧元的交钥匙价格。那样的话，凭借大量自助施工和一些人脉资源，我们可以做到较为合理的预算。但现在情况很难……

希望大家能分享你们的经验、看法、批评……一切都欢迎。如果我遗漏了什么重要内容，也请告诉我。

谢谢大家，祝好
Grisu

毛额还是净额？在当前阶段，我预计每平方米3到4千。

建筑师应该已经将你的费用细分了。发一下清单吧。

两种方案中都考虑了附加建筑费用吗？这可能部分解释差异。

你可以用当前的平面图联系各个行业的工匠，然后把金额加起来。这样你就知道最后的总价了。
我们也做过单独承包，但协调各个行业耗费的时间非常多。

毛额还是净额？在当前阶段，我会以每平方米3到4千欧元估算。

但说实话，4千欧元真的非常离谱。

假设……85万减去15万地下室费用，70万除以145平方米=每平方米4,828欧元。我也对建筑师的成本明细感兴趣。

我会让一个施工经理来负责协调工作，我时间上绝对安排不开。这里也有按小时计费的施工经理，因此肯定不会达到3万欧元。所有价格都是毛价。目前清单中还缺少光伏板（+14）以及KNX电气（+20）。我觉得供暖方面很夸张，有一个L-W热泵项目要4万欧元。在我看来，这价格至少贵了一倍。我本来考虑的是一个组合设备Tecalor THZ504，网上价格不到1.5万欧元。我知道……是网上价格……但无论如何。我仍然认真对待这份成本预算，因为建筑师也不是凭空捏造的。这正是目前让我们陷入困境的关键点。根据这个金额，项目即使有大量自助劳动也难以结束。