如何最好地规划融资？

你好，
接下来有一个计划。 我和我的妻子想建一栋房子。 包括土地和附加建筑费用在内的费用大约是270000欧元。
可用的自有资本大约是90000欧元。 扣除我们想保留作为紧急资金的10000欧元，所以是80000欧元。
是的，现在的问题是如何最好地进行。 目前每月净收入大约是4300欧元。 但我们计划在未来1-2年内有孩子，因此这段时间内收入可能会减少约1000欧元。
可能还需要补充的是，大约两年前我买了一套用于出租的产权公寓。价值70000欧元，贷款50000欧元。 还款通过租金收入来覆盖。
由于我目前还住得离计划地点较远，但这将在接下来的半年内改变，所以我想先处理土地购买。 我们打算在我们想建房的地方，土地费用大约是50000欧元。 计划用我们的自有资本支付。
可能在明年三月我想开始建筑。 我认为那时大约还会有10000欧元的自有资本可用。
用现金购买土地是否有意义，还是更应该贷款？ 我们应该如何规划融资？ 提前动工是否有优势？ 目前还有哪些补贴政策？ 你们如何看待利率走势？
问题真多…… 也许这里有人能给我们一些建议J
非常感谢，祝好
Danny

你好，Danny，

我不会资助土地，除非你能让你的自有资金获得比贷款利率更高的收益。此外，公证费会更高。公证费会被计算两次。你不会相信公证处的一封信要花多少钱。如果你买房子没有在可能贷款给你土地的同一家银行贷款，土地登记册上的“绕圈子”问题就会出现。

资助机会？如果你们想在NRW建房，你没有州政府的资金支持！我们目前的收入是3300欧元，有一个孩子，妻子不工作。我们没有得到任何州的资助。虽然对孩子会有一个扣减项，但对我们来说还不够。也许你可以获得资助，如果明年有三胞胎或类似情况。只要伴侣怀孕就足够了。

但是德国复兴信贷银行（KfW）会提供资助。如果你的建筑项目达到一定的能源标准KFW70、KFW55等，就可以获得KfW的优惠贷款。每套住房最多5万欧元。另外，你还可以获得建筑成本30%的额外贷款。利率非常好，有时由直销银行补贴。这样几乎得到“无敌”的利率。但你们应该先查询KfW，并且在“银行咨询”（笑话）时专门询问。银行往往会忘记推荐这个，以便卖自己的更贵贷款。

目前的补贴KFW70标准预计2012年会成为普通标准，届时每个业主都必须达到最低要求。我认为不太可能像现在这样获得高额补助。你应该考虑2011年启动你的建筑项目。

利率可能会继续上升。达到什么水平连银行自己都不知道。值得怀疑欧洲央行（EZB）是否真的独立，是否认真对待通胀控制。（笑话）反问，谁能在10%的利率水平下建房？整个经济部门都会崩溃。像葡萄牙、爱尔兰这样国家怎么融资？德国呢？现在我们经历了很多恐慌。由于我不再相信EZB的独立性，各国都债台高筑，甚至可能欢迎一些通胀，利率大概还会小幅上扬，EZB会稍微控制一下通胀。但不会更多了。这只是我的观点，希望大家自行判断。

关于融资和“银行咨询”，我在论坛上已经说过几次了。你的自有资金似乎比利率上升得快。如果你不接受银行第一次给你的试探性利率，你一年后还可以拿到不错的贷款。银行越多强调“安全性”，对你来说成本就越高，即使表面看不出来。安全性就是成本。关于建筑储蓄合同（我不太认可），还款阶段务必注意还款额。如果提到过渡贷款，请立即警惕。非常贵！你可以搜索“Riester年金贷款”，这是个很棒的产品，如果房子是养老准备的话。很少有银行提供，对你利多于银行。银行很难从中挣取佣金。

总的来说，要自己多了解，告诉银行你想要什么，提出利率，如果他们想卖你垃圾贷款，就结束咨询，去下一家银行。

祝你建房顺利
Ille1975

你好 Ille1975，

非常感谢你详尽的回复和列出的建议，对我帮助很大。
是啊，没想到这个话题会这么复杂。
每个人推荐的东西都不一样。我就想到了我们的公婆。如果听他们的意见，我们还得再攒点钱。唉，我现在36岁了。如果想到理想情况下房子一年内建好，而最坏情况下我可能还要还贷30年，那时候我就67岁了。如果我现在再攒1到2年钱，可能还能多出10到20欧元的自有资金。但这当然得非常克制自己。 在这个计算中，我当然要考虑这期间支付的房租。大约650欧元冷租，至少15600欧元。
这意味着我实际上多了5000欧元左右，但这是在很大限制下。如果考虑利率和建造成本可能上涨，那样对我一点好处也没有。那还不如早点开始建房，继续攒钱，并充分利用特别还款。
我这里有哪里想错了吗，还是说真的应该现在开始建房？
顺便说一句，建房计划是在萨克森州进行的。

唔，这整个话题真不简单。

多谢问候

Danny

你好，Danny，

你的自有资本比例非常好。我们本来想买二手房。经过各种垃圾房源后，我们转而考虑看看新建房。经过多家“价格实惠”供应商的激烈竞争报价后，我们最终选择了一位建筑师。两个朋友也和他合作过，价格和质量都得到了确认。这更超过了剩下的问题。我们的成本实际上一直在增加。同时，因为我们建的是Kfw70标准的房子，未来的附加费用也在不断下降，通过KFW补贴，月负担也降低了。最终，我们（实际上是必须）已经接近我们的极限，并且不得不不断投入更多的自有资本，以保证自有资本与外部融资的比例合理。我们总成本是220,000欧元，必须贷款170,000欧元。幸运的是，我们在KFW利率上调前两天签订了贷款合同。总计120,000欧元是在KFW，以3.6%、3.8%和4.25%的利率贷款，剩下的部分则按其他利率贷款。这就是所说的补贴利率KFW利率。负担是761欧元。加上其他费用，可能比我现在的暖租高200欧元左右。就算我妻子只是个早教老师，也能独自承担你的生活压力。在你的自有资本比例下，多出5000欧元问题不大，尤其你还有10,000欧元的备用资金。我们的备用资金则更为有限。最终，这个决定还是得你自己做主。
我不会还贷款还30年，对小房子来说。还有提前还款权利和还款方式调整。但这些都得每个人自己决定。豪车，奢侈假期，还是稍微节俭一点，把2000或3000欧元投入提前还款。
见仁见智！

问候，Ille1975

如果你在萨克森州建房，可能在补贴方面会有类似迁入奖金之类的东西。新联邦州确实面临人口减少的问题。所有提出的建议肯定都是很好的理由。老一代人说“年轻人，还是多存点钱，这样贷款还得少一些”，他们肯定没错。银行肯定会建议你马上建房。他们一方面想卖房，另一方面如果他们担心利率上升，也不无道理。根据你的数据，我建议你建房。你有足够的自有资金来获得一笔合理的融资。尽管贷款金额很高，但你也能获得巨大的价值。如果你不打算在洪水或地震多发区建房，最终你基本上能做到收支平衡。你的自有资金可能会用完，但你很可能能回到零负债的状态。房地产价格通常不会跌得那么惨，除非你从一开始就让房子破败不堪。或许你还有一些人寿保险，可以让你的伴侣维持房子。如果因为某些原因你突然失去收入来源，她甚至可能一个人承担贷款。知道有B计划和C计划备选，人心里会更踏实。顺便说一句，这也是和银行谈判时的好理由。大多数人对此不感兴趣，不过他们也不用感兴趣。你只需要一个愿意听你说话、在利率和违约风险上给予让步的银行。请假一周，去多家银行跑一跑。拒绝那些所谓的超级优惠，也挺有趣的。顺便说一句，KfW贷款至少有一年的免还款期，负担较轻。我相信你最多可以享受五年期限。你可以用这段时间偿还家银行的高息贷款，或者重新积累储备。1万欧元的储备非常稳妥，或者5000欧元、6000欧元也可以，这取决于你自己的风险评估。

你好 ddanny， 我们现在正面临同样的问题，是“现金”支付土地还是融资。我们这边的情况看起来是我们会融资购买土地，并让剩余的二手贷款部分免息使用12个月。希望整个过程能在这几个月内完成，因为欧洲央行肯定会提高基准利率。虽然没人能预测利率会怎样变化，但我认为未来几年利率会继续上升，虽然肯定不会达到10%的水平，但很可能会朝六、七个百分点方向发展（这是我的看法）。而且我不完全同意 ille1975 对银行咨询的看法。我们进行了非常好的咨询，我没有感觉到有人想强迫推销或者给出不好的建议。只是进入这些咨询前，最好有一定的基础知识，这样能让“销售人员”立即失去一些气焰。