注意，内容会很长……
我们的建房项目是建一栋位于乡村但靠近城市的独栋住宅。我们预计房屋面积大约130-140平方米，对能源技术配置（热泵、太阳能系统、带热回收的控制通风全部达到KfW40标准）的构想越来越清晰，但有两个最重要的方面尚未决定：
除了热泵之外，这听起来和我们的“建房项目”很相似——面积稍大一点，没有热泵，但其他方面差不多……顺便说一下，地块也有轻微的坡度。
1. 建筑师还是开发商？我们需要一个能统筹全局、协调工匠、把控总项目、能或多或少准确计算总成本的人。那是否必须选择开发商，还是聘请建筑师也能获得这些服务？
我在你另一个帖子里看到这是个有坡度的地块；这情况下绝对建议与建筑师合作，因为他们能从这样的地块里榨取更多价值，价格可能和开发商一样甚至更便宜。
开发商也有建筑师，但他们通常只做千篇一律的房子；任何需要修改的地方一般都会产生费用，因为他们不能像传统方式那样直接按模板制作你们的房子，而是必须专门为你们设计新的东西。
当然，也有些开发商现成有适合坡地的“现成”房型。
我比较过许多建房杂志上的价格——木结构房的开发商价格，和建筑师设计的实体房价格——木结构房一般比建筑师设计的个性化实体房要贵，有时甚至贵很多。——当然，建筑师的费用也得支付……但如果是好建筑师，应该值得。
你们既可以单独聘请建筑师，也可以聘请开发商，两者结合也行；确保你的建筑师能且愿意担任项目总监，也就是说，在重要工种施工期间特别是毛坯阶段，建筑师始终在工地上。建筑师必须为你们的利益工作。开发商的项目经理有时不会亲自出现，或者会为了业主方的最大利益——即尽量少投资——而工作。因此，他很可能不会特别关注你们的利益。
- 是的，建筑师可以“解决”与工匠间的事，也就是说，他可以发包；确定你们需要的东西后，他基本会列一张清单，按工种（毛坯、电工、卫浴、粉刷等）发包，工匠们会来应标。然后他可以（最好和你们一起）筛选最合适的报价。不仅看价格，还要看质量！最便宜的不一定最好。
想了解建筑师理论上能为你们做什么，可以看看这里：
HOAI表
点击各个链接，可以详细看到具体包含哪些内容。
这里再说下HOAI：
HOAI工作阶段 @ARCHITEKT
---
还有个关于“北坡”的问题——这是否意味着从你们地块开头朝地块末端看是向北？
道路在哪边？是从南侧进地块吗？
地块是向下倾斜还是抬高？
路在上面还是下面？
2. 木结构还是实体结构？我宁愿另外开个帖子来讨论……基本上这个决定和第1点有关，因为开发商通常会固定某种建筑方式。
请看这里：
https://www.hausbau-forum.de/threads/wuerdet-ihr-massiv-bauen-oder-nicht.402/
- 在你另一个帖子，我还会提到Joerg24及其说法——大部分我认同，但不是全部。
补充第1点：在哪里能找到合适的建筑师？
我们是通过州建筑师协会找了3位建筑师。
先说联邦建筑师协会：
联邦建筑师协会 e.V. BAK
然后选择对应联邦州——如果你们住在卡塞尔，那就是黑森州：黑森州建筑师和城市规划师协会
你们那里也有会员查询。
自由职业建筑师和城市规划师名录：
AKH
输入你们地块的地区/邮编/城市，选择专业方向：建筑，再出现一个下拉菜单“重点”，选择独栋/联排别墅；活动领域最好选规划和建设管理。
“节能设计”听起来也不错，但那是你们可后续要求的另一个条件。
遗憾的是，相比我们，从属会员查询功能差一点，因为我们事先能筛选“低能耗房”等关键条件。
“特别重点”可以手动填写，但建议谨慎，不然如果建筑师用的称谓和你们不同，他可能不会被列出来，尽管他其实适合你们……
然后你会得到一份名单，打开每个建筑师事务所主页（保证离你们地块开车不超过20分钟），详看“事务所理念”、“案例”、“竞赛记录”，重要的是“活动领域”和“对象/重点”。
之后你可以进一步筛选。
我们排除过一些，发现他们主要做市政项目，即市政或城市相关业务，那些项目能赚不少钱，我们担心他们可能不会特别重视一个相对小且利润较低的独栋住宅项目……这可能是偏见，不过我们依旧找到3位多年从业的好建筑师。
---
我们的情况是：也进行了建筑师筛选；输入要建房的市政，再选”低能耗房／被动房“，然后变换搜索模式：无障碍设计、生态建筑等，记录下距离地块开车不超过20分钟的建筑师及事务所。
然后根据他们标注的重点活动领域进行筛选，最后电话联系剩下的建筑师。
建议问的问题：
1. 该建筑师从业多久了？
2. 有多少参考项目？
3. 如果从业多年理应有很多参考项目，问他能否提供一些联系方式（需事先得到原客户同意），以便你们打电话询问客户对建筑师和房子的满意度、是否愿意再次找他建房、事后是否有改进建议等。
如果是好建筑师，他至少能给你提供10个地址。
告诉他，你特别想得到和你们类似的项目联系方式，比如KfW40及以上标准的独栋住宅，太阳能，带控制通风，热泵或者木材颗粒/柴火等。
我们挑了3位建筑师，其中2位已经发了地址和电话，这周末打电话了解。
还要问他HOAI中采用的收费标准。
如果他一开始说“总用中间费率”，那就别考虑他了。
我们的建筑师说：
“基本用最低费率，因为我们不一定执行HOAI每一个细项任务，但如涉及全部任务或额外工作，可能会采用中间费率，不过我会事先给您报价。”
意思是你们预估建筑师总净费用（建筑师按合同净价收费，不含土地和其他费用）大约25万欧元，那是你们能承担的建筑总成本（含室内和技术设备）上限。
然后告诉他——重要提示！——你们最多净花25万欧元建房含内装和技术设备，不许超支。
背景：我记得建筑师理论上允许超预算20%——事先坚决拒绝，并且合同里写清楚！
- 建筑成本越高，他赚的越多……但你们能激励他的方法是：
如果他能按你们想要的标准（KfW40、通风、太阳能、130-140平方米等）设计，并且控制预算低于你们上限（比如22万而不是25万），就能和他约定奖金；我记得奖金通常是节省部分的20%，也就是3万节省的20%是6000欧；这肯定会让他很开心。
这样他会更积极站在你们角度工作，而不是只为自己赚钱。
另一方面，因为你们需要很多技术设备，不太可能节省很多，毕竟是全套装修配置。
- 就我们而言，估计钱不够完成所有楼层的全装修——所以一定先完工一层，够用再做阁楼和半埋地的花园层，后续视家庭情况再说。
但要为未来打算，规划周全；我们比如会在花园层预先布线强电（具体叫法可能不同），方便以后装第二个小厨房（目前租房的旧厨房），还预先埋下排水管。
浴室先规划，只装马桶和洗手台，淋浴装修推后，等等。
你应该明白我意思。
如何才能获得“初步咨询”，以便未来业主决定选择哪个建筑师？
嗯，这我认为取决于参考项目情况……
客户满意度……但遗憾的是，可能还得看个初步设计图。
解释一下：
建筑杂志建议至少找2个最好3个喜欢其设计风格的建筑师。
和他们面对面非正式见面（我们也会这么做），看看是否合得来，若一见不合就直接否定，因为你们必须良好合作。
然后进行一场非正式地块勘察，让建筑师初步了解地形复杂度，据此估算HOAI各阶段费率。
把规划许可附交给他，让他明白地块可能的限制（比如房顶样式、屋脊方向、最高高度等），否则他不知道能设计什么不能设计什么。
我们打算按照建议：
让2到3位建筑师根据你们的需求（技术设备、房间数量、大概布局、预算等）做一个粗略设计方案。
即不是很细的毫米级详细图纸，但可以看门的位置尺寸、卫生间布置、淋浴、浴缸、马桶、洗手台、门开向、楼梯位置、厨房灶台位置等等。
不是随便用圆珠笔在格子纸上乱画，他们有专业软件（有些或手工），能设计漂亮专业的方案。
还有大致外观，窗户、屋顶、车库位置与高度等。
这都属于HOAI中的服务内容，建筑师必须收费（愿不愿意都得），每份方案大约2000欧上下。我不认为你们能免费获得专业建筑师全方位咨询。
先和建筑师谈好方案固定价，合同里写明；最好合同也注明，如果最后选他，这笔费用可抵扣总款。
别告诉他们你们还找了1-2个备选建筑师做方案。
这样才能确保他们不事先串通，也让设计更自由。
你们会得到2-3个可能非常不同的方案，然后选出最喜欢的。
其他方案也要付费，但这样值得，因为每个规划许可和你们的期望都能诞生上百个设计方案，你们事后会后悔如果只得到普通方案，那方案甚至可以在网上自己找。
你可以继续让建筑师改动最喜欢的方案，如果还没百分百满意，但基本朝你们要的方向，要确认改动费用（务必书面，不是口头！——再好的人在钱面前友情就没了）。
永远先明确你们需求，告诉他严格预算上限。
只有明确要求，他才能给你靠谱方案。
- 好，现在我在你的另一个帖子回复。
祝好，Honigkuchen
附言：如果你还感兴趣，可以看看：
https://www.hausbau-forum.de/threads/wie-viel-kostet-architekt.991/
这里也可以看看：
https://www.hausbau-forum.de/threads/wie-viel-kostet-architekt.991/
关于热泵：
https://www.hausbau-forum.de/threads/und-was-fuer-heizsystem.1054/
还有：
https://www.hausbau-forum.de/threads/und-was-fuer-heizsystem.1054/page-2#post-7051