按照预算买房是/否？

大家好，亲爱的论坛成员……
经过很长一段时间的“只读”，我决定，出于当前的原因，现在开始发帖，并希望通过各种不同的回答获得一个好的意见。

关于项目：

我和我的女朋友（我们都30岁，无子女）经过一番寻找，找到了我们的梦想/理想房产。这是一栋平房，阁楼可以改建，目前除了毛坯地板外，完全是空的。屋顶也还没有隔热。这栋平房已有15年历史，其他方面完全符合我们的所有需求，因此除了在一楼换几张新壁纸外，基本不需要做其他事情。顺便说一句，这栋平房位于一块3500平方米的绿地上……正是我们的梦想。

整个费用计划为240,000欧元。我们进行了进一步计算，土地购买税为5%，即12,000欧元。公证费我无法准确估计，我们暂时按照2.5%，即6,000欧元计入预算。现在打算改建阁楼，也就是隔热屋顶、为3个房间安装天窗、做轻质隔墙和暖气（暖气设备已经在楼上）。壁纸和地板我会自己完成。我们大致预算了大约30,000欧元。这个金额或许过高……我还无法评估，但我们宁愿多预算一些，也不愿因为计划过于乐观而在整体融资中遇到麻烦。

总计需要筹集的金额为288,000至300,000欧元（还是建议预估300,000欧元，如果实际较少那就更好了）。

接下来谈谈我们的经济状况：

我们都是终身公职人员，目前月净收入为4,800欧元（从2016年起，我预计增加约200欧元，但目前还不打算考虑这一部分）。

未来4-5年内打算生两个孩子，因此一方工资至少会暂时减少到60%，届时月净收入将剩下3,760欧元。

我们的每月支出已经详细计算，并且基本上都进行了宽松的四舍五入。
目前我们支付的冷租金为590欧元，分别还款两辆车：一辆车每月285欧元，至2016年中；另一辆车每月300欧元，至2017年中（私人贷款）。此外，我每月还向一套住房Riester储蓄计划缴纳175欧元。还有一个即将到期、3%利率的储蓄计划，当前余额为20,000欧元，以及大约8,000欧元的流动资金存在活期账户中。

所有生活必需的开支，包括上述汽车贷款、租金、所有保险、加油、电话、手机等，我们每月共计约3,180欧元。

扣除目前租金后，工资剩余2,200欧元每月，从2017年起（汽车贷款结清后）若财务状况不变，则每月剩余为2,785欧元。

我们是否可以承担上述梦想房产的费用？如果可以，建议采用怎样的融资方案？我们希望将还款额尽可能降低，以便财务上遇紧张时仍有余裕。提前还款的可能性也是一个重要考虑因素。

我现在把心里话都说出来了，我们非常尊重贷款如此大金额的决定，因此希望在这里得到建设性的建议、批评，以及大家的各种意见。

是的，你们可以。自有资金充足——否则利率不会那么优惠——……尤其是二手房产也不一定总是按100%评估。不过，还是可以的。

汽车贷款无法剔除。一旦汽车还清贷款，通常保修期也随之结束，随后会有维修费用。迟早还会买新车。一辆车包括所有费用大约花费500欧元（类似高尔夫级别，带一些附加功能，每年12000-15000公里）。努力把它算得好看是不值得的。

作为一个简单的粗略计算，这里一直用的是100,000欧元贷款=每月500欧元的融资费用。

而且大家总是会提到：如果你每个月有1800欧元的余额，那么你的自有资金在哪里？！

关于汽车的话题：我把纯贷款算出去了，因为实际上它已经不存在了。

关于修理等问题，你可能确实是对的……而且你的500欧元费用可以继续算在账单里。

关于自有资金的问题，我本来应该提前回答……有几个因素。首先是两辆车，用了大约2万欧元的自有资金，另外还有我们现在居住的联排别墅，大约1年前用了大约2万欧元的自有资金进行购置和装修。

所以剩下的资金不多。我忘了说的是，关于购房养老金计划（Wohn-Riester）也已经存了大约4000欧元。

至少筹集足够的自有资金来应付初期琐碎费用，例如建筑许可、公证等。目前净资产5千欧元，你可以轻松负担30万欧元，甚至60万欧元——不要因此而感到压力。

在你的计划中，关键是银行如何评估这栋建筑——特别是关于现代化改造（有时仅按三分之二计为增值）。建议你选择接受KfW次级贷款的银行——这样你的贷款额度会更好。或者只为房子融资，剩下的部分无需融资（这更容易实现）。

我们能够负担上述心仪的房产吗？

收入方面没有问题。不过，抵押贷款比例会很高，可能甚至超过100%。因此，你应该尽快与当地银行（我认为他们是现有房产的好联系人）和/或中介（如Interhyp...）联系。简要介绍该房产（建筑说明、土地基准价，最好有相关材料）以及你的情况（收入证明）。然后他们会告诉你可以贷多少款，以及可能需要通过次级融资（例如投资银行）融资多少。 如果可能的话，提供其他担保（父母的房子？家庭贷款？），以降低你的抵押比例（接近90%左右）。