包括补助（KFW，L-Bank）的房屋建设进度计划合理安排

亲爱的论坛成员，

作为一名默默关注者，我现在决定也开一个关于我们建房计划的帖子，方便了解大家的意见、建议以及建设性的批评。

关于我们：
- 两人均为31岁，均有职业，女士处于育儿假期（最多还剩2年），之后兼职工作。我们有两个孩子，（2岁和1个月）。

基本情况：
- 地块是由社区分配的。新建住宅区配套齐全，完全符合我们的期望！我们还未购买。虽然有建筑义务，规定必须在2年内建成可入住的房屋，但我们正与相关方面协商，争取将期限延长至至少5年。
- 我们希望建一栋约130-140平方米的独栋住宅。
- 计划在1-2年后开始动工。

财务方面：
- 有自有资金，但不足以全额支付地块费用，因此需要贷款。
- 我们也打算申请L-Bank的建房贷款。根据初步审核（包括财务顾问），我们基本符合资助条件。

我们的流程思路：
- 地块单独融资（固定利率或浮动利率贷款），我们还需获取融资方案。
- 进行地块测量和地基土壤检测。
- 委托建筑师完成设计阶段1-2，制作初步设计方案。
- 根据初步设计方案结果、地块测量和土壤检测，向建筑公司索取报价，同时联系土方工程承包商索取费用预估（挖土、弃土等），以便规划。（我知道建筑附加费用还有其他，但我认为这是最大的一项成本，希望通过这一步尽可能准确预算。）
- 在确认基本符合资助资格后（并对比各报价），我们将选择一家建筑公司。
- 同时完成剩余融资手续。

- 我们什么时候应该/可以提交L-Bank的申请？你们建议在哪个阶段进行？
- 你们认为这种做法总体上合理吗？

提前感谢大家！
此致敬礼，LetsBau24

只是几个问题：
1. 你为什么还要重新测量这块地？
2. 为什么建筑师要做第一和第二阶段的工作，然后才交给建筑公司？
3. 你对“建筑公司”的理解是什么？
4. 如果你去“建筑公司”，为什么还需要土建工程师？
5. 你们打算如何客观比较“建筑公司”的报价？你们的计划中没有人负责招标。并且每个建筑公司还会和你们一起设计平面图——而且平面图可能各不相同。

我对L银行没有经验。

- 我们什么时候应该/可以提交L-Bank的申请？你们会在哪个步骤中安排这个？

这取决于你们项目的资助条件。通常你们有一定的前提条件，同时某些事情不得发生。但这完全取决于具体项目。在这里一定要注意陷阱。

土地你们应该灵活融资。长期固定利率会阻止其他银行为你们提供融资。

只是几个问题：
1. 你为什么还想对 Grundstück 再次测量？
2. 为什么在建筑师那里进行 Leistungsphase 1+2，然后再找 Hausbaufirma？
3. 你对“Hausbaufirma”的理解是什么？
4. 如果你去“Hausbaufirma”，为什么还要 Tiefbauer？
5. 你们如何客观地比较“Hausbaufirma”的报价？你们的计划中没有人负责招标。而且每个 Hausbaufirma 都要和你们一起设计一个平面图——这可能各不相同。

我对 L-Bank 没有经验。

谢谢你的问题，
1. Grundstück 的边界是否已经测量还在确认中。
2. 和 3. 我不想在获得资助的基本承诺之前（根据条件 e 我不允许这样做）与总承包商签署房屋合同，从而被绑定。“Hausbaufirma”=总承包商或房屋提供商，抱歉用词。
4. 我们已经从房屋提供商和总承包商那里获取了报价，土方工程的费用只是估算。同样，地质勘测是在签署房屋合同后进行的。通过我单独为 Grundstück 融资（暂且不谈具体方式）并进行地质勘测，我尽力将土方工程的费用控制在合理范围。因此找了一位 Tiefbauer 给我做成本预算。
5. 我们想用 Leistungsphase 1+2 制作的初步设计图向房屋提供商询价，并让他们基于这些平面图给出准确报价。

我不知道自己是不是有思维错误，或者表达不清楚。

这取决于你们项目的资助条件。通常你们会有一些要求，同时某些情况是不允许发生的。但这完全取决于具体的项目。这里一定要注意陷阱。

土地你们应该采用灵活的融资方式。长期固定利率会阻碍其他银行为你们提供融资。

没错，谢谢你的信息！
土地采用灵活融资也是我考虑过的。我们还有一套产权公寓，正在同步出售，收入我们会用来还清土地贷款。

感谢您的反馈，
1. 目前尚在确认地界是否已经测量。

哈哈——尚在确认。你要么买的是已经测量好的土地（有独立的土地登记册，包含地段和地块），要么买的是根据购房合同还需测量的土地，标记点为A到D，面积约为x平方米。测量工作将在购房合同办理过程中完成。
你不能成为未测量土地的所有者，也不能随便对未测量的土地进行测量——这没有意义，也不可行。

2. 和3. 在没有获得资助的基本承诺之前（根据规定这是不允许的），我不想先和总承包商签订房屋合同并因此受约束（“房屋施工公司”=总承包商或房屋供应商，抱歉用词）。

好的。换句话说，你想建一栋个性化设计的建筑师房子，但施工工作由总承包商而非建筑师来完成。这会很有意思。你很可能无法得到任何可比报价，因为你只是给他们一个大概的平面图。
- 材料
- 配置
- 能源效率
等等，
每个总承包商都会给你不同的单独报价。一般水平不高的总承包商会精打细算，给你一个优惠的报价——但在施工过程中会不断追加费用（因为没人针对各专业分项做过招标）。
而且，总承包商还要负责第3阶段到第X阶段的工作并提交建筑申请？
你可以在本论坛多看看相关内容。 估计会补充他的意见 ;-)

4. 我们已经从房屋供应商和总承包商那里获得报价，土方费用都是估算的。同样地，土壤报告也要等房屋合同签订后才做。因为我会单独为土地融资（具体情况暂且不提），并做土壤报告，尽量把土方费用控制在合理范围内。所以找了一个土建承包商帮我做预算。

做土壤报告很好。但土建承包商要基于什么来报价呢——为什么不总承包商来做？土建承包商知道最后哪个总承包商会中标吗？那三个地基建议中，总承包商会采用哪一种施工方法？你让土建承包商针对大面积换土报价，还是针对条形基础报价？总承包商需要哪一种？

5. 我们想基于第一和第二设计阶段制作的初步设计图，联系房屋供应商，并让他们针对此图出具报价。

好的。帮你理解一下：
你找了汽车专家，他建议你买一台旅行车，要求大后备箱和柴油发动机（这相当于建筑师的第1和第2设计阶段）。然后你拿着这个要求去找达西亚、大众、奔驰和宾利。四家都给你报价，都是你想要的那款车——但你没人告诉他们你想要什么配置、颜色和额外选项。那这些才是建筑师的第6设计阶段。
因此你必须明确建筑师到底做什么，或者你合理地需要哪些信息才能正确比较各方报价。普通的现成房屋商则会提供建筑和性能说明书，而你现在的做法中缺少了这部分。