住房建设融资 - 住房建设融资框架评估

论坛大家好，

通过这个帖子，我想借助大家在融资框架方面的专业知识。作为一个四口之家，我们已经寻找了一段时间，目前有几个建筑用地的可能选择——虽然还很模糊。为了做好充分准备，我们想评估一下我们的财务能力到底如何。

关于你们的一般情况

[*
你们是谁？- 来自北威州的Nico和家人
[*]你们多大年龄？- 37岁（男）和34岁（女）
[*]有孩子吗？- 有，两个孩子（2岁和4岁）
[*]计划再生孩子吗？- 家庭计划已结束（不打算有更多育儿假/工资损失）
[*]你们的职业是什么？- IT顾问 & 女商业员
[*]你们是受雇、自由职业、退休、家庭主妇/主夫等吗？- 都是正式职工
[*]你们每周工作多少小时？- 全职37小时 & 目前兼职17小时



收入和资产状况


[*]你们的收入是多少（税前/税后）？- 每月固定净收入5,560欧元和1,180欧元，另外每年奖金大约3,000至10,000欧元
[*]有多少儿童津贴？- 510欧元
[*]其他转移支付如育儿金、病假工资等？- 无
[*]你们有多少自有资金？- 350,000欧元（几乎全部短期可用）
[*]你们打算投入多少钱用于房屋项目？- 立即投入300,000欧元，剩余大部分保持为缓冲资金



支出情况


[*]我们生活无忧，注意不过度提升生活方式消费，但不会全方位节省。
[*]因为多年坚持记账，我们对开支有非常清晰的认识。
[*]附上2024年全年各类别支出的结果及平均月度值。





[*]支出包含所有内容（个别项目可能分类不够精准）。
[*]儿童照看近期免除额外费用，预计3年后由于学校午托服务可能恢复约200-300欧元/月的费用。
[*]作为额外储蓄，并且今后购买房贷时也需考虑，我计划每月为新车储蓄300欧元（目前有两辆车，一辆全款新车、一辆中年小车）。



收入和支出总计


[*]总收入 - 每月7,250欧元
[*]总支出 - 4,630欧元 + 300欧元汽车储蓄 = 4,930欧元
[*]余额 - 2,320欧元
[*]其中冷租和可放弃储蓄合计 - 1,250欧元冷租
[*]扣除冷租后的剩余 - 3,570欧元



目前还没有具体的房屋设计计划，因为没有土地没意义。不过希望近期能有机会购买一个市区地块，我们想评估一下融资框架。我们的假设和计算如下：

房屋需求和规划


[*]大约150平方米的独栋住宅，无地下室，标准布局含2个儿童房和1个办公室，有带储藏室的车棚，砖石结构，斜屋顶，“中等装修”
[*]自助施工按常规计算（粉刷、地板、后期户外设施）



房屋建设成本粗略估计


[*]房屋基价：3000欧元/平方米 * 150 = 450,000欧元
[*]10%建筑附加费：45,000欧元
[*]车棚：20,000欧元
[*]厨房/家具：20,000欧元
[*]光伏系统：15,000欧元
[*]户外设施：40,000欧元
[*]纯房屋成本：450,000 + 45,000 + 20,000 + 20,000 + 15,000 + 40,000 = 590,000欧元



土地费用


[*]这里是我们最大的疑问点，因为这是最大可调因素。在“我们”的城市，可能有既小又便宜的双拼住宅用地，也有较大适合独立住宅的地块。
[*]价格区间大约是：约320平方米的双拼住宅地块约100,000欧元，550平方米的独栋住宅地块约215,000欧元。
[*]两种情况下空间和居住需求相当，我猜测双拼房不会比独栋房显著节省成本。独栋地块更大且购买价格更高，可能因规模户外设施费用也更高。



总成本及融资考虑


[*]极限情况：“大”独栋住宅地块
[LIST]
[*]590,000欧元房屋费用 + 215,000欧元土地 = 805,000欧元 - 300,000欧元自有资金 = 505,000欧元贷款额
[*]融资粗算：505,000欧元，约3%利率，3%还款，月供约2,500欧元，期限23.5年
[*]根据不含冷租的月余款（见上），扣除贷款月供后余额为1,070欧元


[*]备选方案：“小”双拼住宅地块


[*]590,000欧元房屋费用 + 100,000欧元土地 = 690,000欧元 - 300,000欧元自有资金 = 390,000欧元贷款额
[*]融资粗算：390,000欧元，约3%利率，3%还款，月供约1,900欧元，期限23.5年
[*]根据不含冷租的月余款（见上），扣除贷款月供后余额为1,670欧元

我们的想法

[*]无论哪种情况（大地块或小地块），我们觉得都能稳妥完成融资，且每月保持足够缓冲。较大贷款的压力虽不小，但我们认为可承受。
[*]目前未计入每年奖金（虽不保证但基本可靠）和潜在加薪。预计不会有大幅加薪（肯定会有通胀补偿，但不会有显著跳升，因为不会进一步提升职业阶梯）。
[*]我们清楚融资主要依赖于男方高收入，也必须仰赖这份收入。

给论坛的问题

[*]帖子已经非常详尽和冗长，但希望能一次性提供尽可能多的关键信息。
[*]我们的考虑和数据合理且可理解吗？你们有没有发现不妥之处？
[*]我们对北威州房屋建设成本的粗略假设合理吗？
[*]你们对这些方案的融资能力有什么评估？是否一切正常，还是我们过于乐观？

问候，Nico

根据1/3规则，你们的贷款还款额不应超过2175欧元。孩子们会长大，需要更多的钱……

建筑和购买附加费用的缓冲资金没有，但即使有缓冲，我也不认为会有问题。让Dr. Klein或类似的人审核一下，然后就去做吧。

根据1/3规则，你们的贷款月供不应超过2175欧元。孩子们会长大，需要更多的钱……

每月的负担已经很重了，我们也这么认为。但鉴于当前的建筑和融资价格，这条“规则”往往已经难以遵守了，不是吗？通过跟踪我们的支出，我们仍然会在大约2500欧元的月供范围内感到相对舒适。

用于房屋建设和购房附加费用的预留资金还没有考虑，但即便如此，我也不认为有问题。
让Dr. Klein或类似的机构帮你审核一下，然后就去做吧。

由于购买了独立的市政土地，购房附加费用仅限于土地部分。这些费用我已经计入上述的10万欧元至21.5万欧元的价格区间中。关于房屋建设的预留资金你说得对，我会把这部分计入房屋成本（到目前为止仅通过保留一部分自有资金做了一些预留）。

应该没问题。你的妻子最坏情况下以后还可以加点。为了应付两个上学的孩子，我每周也只工作30小时。这样还挺好的。课后托管其实不太贵。我们在北莱茵-威斯特法伦州（雷克林豪森）支付185欧元。再加上饭费。孩子们的爱好反而更费钱，礼物也越来越贵。但我觉得你们应该轻松应付。为此他们不需要那么频繁地买衣服。

我们的考虑和数据是否合理且可信？你们有没有看到不合适的异常情况？

基本上都合适。

我们对 NRW 房屋建筑成本的大致假设是否还算合理？

不仅对 NRW 合理。

你们如何看待各种方案的可融资性？一切都好还是我们看的太乐观？

如果你净收入刚好7000欧元，却付不起2500欧元的贷款（更便宜的方案还没考虑），或者反过来，4500欧元不足以维持你基本合理的生活开支，那么你确实有支出上的问题。 你这样的情况，各银行都求之不得，会非常乐意接纳你。 - 对房屋建筑有合理的预期（大小/成本） - 很好的自有资金储备 - 高于平均水平的收入和适中的融资比例 放手去做吧！