建筑预先申请被拒后的后续处理

你好，

我刚来这里。我和我的朋友想要建房子，现在我得稍微讲讲背景。

我父母在70年代在一个（非常）乡村的新建住宅区盖了一栋房子。当时通常的土地面积是800到1000平方米。虽然制定了一个建设计划，但从未被批准；所以实际上没有建设计划。
我父母的地块是866平方米，后来我兄弟又买了旁边一块160平方米的地带。总土地面积是1026平方米。
上面是一个独栋住宅，建筑面积160平方米（当时必须建成平房；没人知道建设计划已经失效），楼上是阁楼。所以占地面积相对较大。

现在我们想在这块地上建第二个独栋住宅（建筑面积100平方米）。首先我去了市政建设办公室询问情况。答复是：“我看没什么问题，这非常符合我们社区正在推行的城市密度增加计划。”我们必须注意间距要求，除此之外，适用《建设法》第34条，因为没有建设计划。

所以我们很高兴，递交了一份非常详细的建设预申请，结果第一反应是“啊，我看到问题了”。

我们的建筑面积系数在周边建筑的边界上，约0.3（包括旧房和新建，地块保持整体，未拆分），覆盖面积为0.45，仍在允许的+50%范围内。
在社区的“城市密度增加”项目中，建筑面积系数范围为0.4至0.6。此信息仅供参考（不属于我们的行政区）。

据县建设办公室说，楼层面积比率对于新建房屋不是关键因素，我们略高于邻居，但这是可以理解的，因为该地区是70年代的平房区。

我们遵守了所有的间距规定（当然！）。

有一个邻居非常反对我们的建房计划，他就是不希望这里再建一栋房子，觉得太近了。

两天前召开了市议会会议，我们直接被拒绝，对方引用了《建设法》第35条，插入法律。没有真正的讨论或表决，市长在宣读时基本上已明确了投票方向。结果该申请以一票反对被否决。

我们正在等待正式的会议记录和（希望里面有）理由说明。

我们觉得这完全无法理解，我们符合所有要求，我们的房子比邻居（那个不欢迎我们的人）矮了60厘米，外观也做了调整（我们更喜欢现代立方体，但现在采用了双坡屋顶以适应环境）。
而且我们知道社区里没有建筑用地，短期内也不太可能有，加上州政府提倡的城市密度增加项目，我们真的不明白这个决定。
两栋独栋房，放在1000多平方米的土地上，这真的不算“拥挤”。

我们知道那个邻居很积极干预（不知道双方谁认识谁），我们怀疑这可能是拒绝的部分原因。

我们不愿意就此认输，但不太清楚下一步该怎么办：

是不是直接联系上级县建设办公室？但他们不是会向市政问原因吗？还是我可以先跟他们探讨一下，了解什么是可能的，应该注意什么，以及在他们看来有什么困难。

建筑师建议我们先跟市政沟通，达成共识。我有点怀疑市政是否真的会对我们让步，因为只要他们以“房子不融入现有建筑群”为由，就总能拒绝我们。

这里最巧妙的做法是什么？
有人经历过类似情况，有经验可分享吗？
有法律专家能告诉我最终具有约束力的是谁的说法吗？

其实我不太想走到这一步，但作为最后手段我考虑诉讼，因为如果没有实际理由反对建设，而且我们社区及整个镇上有很多“更大胆”的建筑项目被批准，这对我来说是个值得考虑的选项。对抗抵触的市政府，胜算大吗？

唉，写了这么长的故事，感谢看到这里的所有人，希望有人能给我一些建议和做法上的技巧。

谢谢！

Climbee

如果你不怕费用，有一些大型的、专门从事公共建设和规划法的律师事务所，拥有直到欧洲法院的经验。如果你选择排名前五的事务所之一，他们可能会向市政当局“展示一条让你的项目获得批准的道路”。他们当然也不能变魔术，但如果这对你很重要，或许初次咨询会是一个值得考虑的投资。

真的要马上动用这么强硬的手段吗？正如我所说，那对我来说是最后的手段……

只能作为办理手续的一个替代方案。我不知道你们那边办事有多快，我们这里一份简单的建设预申请要花3到6个月，但也有9个月的情况。具体要看你对你的建筑项目有多着急。

我也不建议打官司。但一个行政法专家会告诉你你的情况是否明确（对你有利还是不利），或者是否存在酌情权，结果是否不确定。

但是我认为，其他建设区域的经验对你帮助不大。因为根据我们的经验，主要取决于当地情况（周边建筑、城市规划等）。

如果那个不情愿的邻居是市长最好的酒友，你可能得挥舞那把大法杓。另一方面，你也得考虑一下邻居的看法，这座新房子对他意味着什么。 他家的房子空置了45年，突然你们想把一栋房子直接建在他门前。你肯定也不会开心，还要大发雷霆。 反对意见肯定是邻居提出的。

我也认为邻居牵涉其中。不过这很可能也意味着在他的帮助下建筑能够通过审批。