找到了建筑公司，但仍有融资问题

你好，

我们这边的情况也逐渐明朗了，我们终于找到了一个让我们满意的建筑公司，我们的直觉也很好。
此外，我们有一块地，虽然不完全是我们梦想中的样子，但对于这里的条件来说还可以。

现在我有三个问题：

1.) 我什么时候买这块地？是马上买，还是等建筑商的所有规划都完成后再买，这样我可以一次性为土地和房子融资？

2.) 总体来说，我们的资金比较紧张，因为没有太多自有资本，也不是很大。如果我相信网上的计算器的话，应该可以成功。
不过：我们是应该先开始联系银行，看看有什么可能，还是带着建筑商的具体报价去找银行比较好？我们的建筑公司宣传说，他们的房子银行很愿意融资，因为这些房子有很高的转售价值（木结构房屋）。

3.) 应该怎么开始？直接找银行好，还是找独立的理财顾问？你们有什么最好经验？需要联系多少家银行？

非常感谢！

你好，

我们这边的情况也渐渐明朗了，我们终于找到了一个我们满意的建筑公司，我们的直觉也很好。
另外，我们有一块地，虽然不是百分之千百符合我们的梦想，但对于这里的实际情况来说还不错。

现在我有三个问题：

1.) 我什么时候买土地？马上买？还是等建商全部规划好后再买，这样我可以一次性融资地皮和房子？

2.) 总的来说我们的资金比较紧张，因为我们没有太多的自有资金，也不是特别多的自有资金。如果我相信网上的计算器，可以做到。
不过计算器其实不太可信，因为背后大多是想推销他们产品的融资方。
如果现在就已经很紧张，可能也不行了。抱歉，我是悲观主义者，但乐观是没法贷款买房的。你们一般以什么数字计算？也许你可以说下你的收入和自有资金。这里有些人（比如建筑专家）很能判断一个建案是否可行。

很多人常常低估……我开始的时候也是……是附加建筑费用……房子本身费用：200,000欧元，附加费用（包括厨房和车库）现在已经快70,000欧元了。外部设施还没铺路。再加上地皮……所以总价远远超过一些报纸上的广告……曾经看过写着：160,000欧元你的交钥匙梦想家园……完全是谎言，永远做不到。

不过：我们是不是应该先去银行问问，看看可能性，还是带着建商的具体报价去银行？我们的建筑公司宣传说银行很愿意为他们的房屋融资，因为这些房屋（木结构房）有很高的转售价值。
这是销售人员的花言巧语。房屋供应商最想卖房，所以会告诉你你想听的话。

3.) 怎么开始比较好？直接找银行还是找独立理财顾问？你们的经验哪种好？需要找多少家银行？
我会两个都做。我家银行让我失望了，在一个独立理财顾问和中介那里取得了很好的成功。问了同样的银行，拿到了更优惠的条件。

谢谢！

我用红色写了些内容。或许你可以提供更多信息，这样能帮得更具体些。

你好，

1.) 我什么时候买地？立刻？还是等开发商全部规划完成后，再一次性融资买地和房子？

大多数卖地者可以给你一个“x”时间段的选项；有些是免费的，有些需要收费，而其中靠谱的会在你购买土地时抵扣这笔费用。

2.) 总体来说我们资金有点紧张，因为我们的自有资金不多，也不是特别多。如果我能相信网上的计算器的话，应该没问题。

前面发帖者的疑虑是有道理的。找一个“独立”的融资中介，和他讨论你的建筑计划。如果找不到（请不要找电视广告里的那些“骗子”！）而克雷费尔德离你不太远，我也可以给你推荐。

不过：我们应该先开始走访银行，看看有什么可能，还是拿着开发商的具体报价去找银行更好？

对任何靠谱的融资者来说，一份有关某栋房屋“X”的报价就够了。等具体下来后，当然要提交签署的施工合同和所有附件。

我们的建筑公司宣称他们的房子（木结构房）银行很乐意贷款，因为这些房子回收价值高。

哦，好吧，我的眼睛颜色是蓝绿、灰色、棕色和黄色（真的）。说正经的，这个“广告承诺”是否属实，靠谱的融资顾问也能告诉你；他们几乎了解所有供应商的抵押限额和回收价值！

3.) 应该怎样或从哪里开始？是直接去银行，还是找独立的融资顾问？你们的经验如何？一般需要走访多少家银行？

1. 给土地做出选项
2. 如果直觉认可，拿到报价
3. 验证提供者，看看直觉是否正确
4. 同时找融资中介
5. 跟主银行谈建筑融资计划
6. 让第二家银行出个报价

此致敬礼

哼，我刚才已经详细回复过了，结果回复没了。真糟糕。所以现在简短再说一遍：

首先感谢大家的诚实回答。我觉得怀疑是好的，也很合理，但我也想承认，为了拥有自己的住房，我们也愿意做出一些妥协（例如车棚代替车库，简单的户外设施，我们的厨房可以带走，等等）。

这里有一些数据：
我们年龄分别是33岁和35岁，有两个孩子，家庭计划已完成。

收入：她：2100元（如果加班可以到2400元，但因为我工作强度很大，不想再多加班，否则根本见不到孩子）。
他：现在领取失业救济金，5月份开始先给400元，趋势会向上，因为这是过渡性工作。
儿童补贴：370元。

目前总计2870元，趋势上升，如果我愿意，可以达到3170元。

自有资金大约2万元。

土地价格4万元。（450平方米，另外还有大约80平方米的车道，虽然“免费”，但必须铺设硬化。）

房屋报价大约18万元，150平方米，包括地基，但不包括地面和油漆，带燃气热水器，不带地暖（我们两个都不喜欢）。其中1万元我们希望用住房补贴支付。

我们希望总价能控制在26万元。

我们每月最多愿意支付900元，为此贷款期限可以长达30年，只要允许提前还款。

有没有可能通过把工程发包给本地公司，节省几千块？

哦，对了，关于建筑公司：这是一家来自新联邦州的小型家族企业，每年建大约5栋房子。我让工长带我参观了一个毛坯房和一个完工房，简直惊喜不已（我继父也是）。完工房的业主（非常值得信赖的人）对这家公司给予了无条件推荐。我的直觉非常好。哦，对了，这是一栋框架结构房屋！外墙贴砖。

好了，我想这就先说这些了。

现在有2-3个如果：
如果你们260,000够用，如果你们能用1000欧元维持全部生活费用，如果你能接受为你的房子支付大约700,000欧元，那么这可能行得通。

我来说说我的担忧：我认为180,000欧元对于一栋贴砖的房子来说相当少，特别是房子这么大。不过，我对实体建筑不太了解。你们检查过建筑和施工说明，也就是合同服务内容了吗？包括哪些？
基础抹灰？
外墙抹灰？
有多少个插座？
使用什么浴室设备？
土地有没有坡度？
你们做过土壤检测吗？（这里可能有很大惊喜：最坏情况是土壤污染，或者土壤不承重，需要桩基）
土地比污水管道盖板低吗？（关键词是提升泵或昂贵的填土）
土地是完全连通基础设施的吗？
80平方米的通道是什么意思？土地离街道远吗？（如果是，燃气、电和水的接入费用会非常贵。一个朋友本来包含12米的接入长度，但实际多付了近30米，费用从8-10,000欧元变成了整整30,000欧元。）
铺设80平方米的路面大约需要5,000欧元。
你的工作稳定吗？
你了解建筑附加费用吗？（房屋建筑公司一般给出的数字是15,000到20,000欧元，但考虑上述情况，实际数字在30,000到40,000欧元之间。）

关于融资：如果没有大量自有资金，想用每月900欧元贷款240,000欧元，期限30年，你们很可能拿不到贷款。一个参考值是：我们贷款了250,000欧元，利率3.5%，期限20年……每月负担接近1000欧元，摊还率1%。如果有20,000欧元自有资金，我会非常惊讶能在30年期内拿到同样甚至更好的条件。

我们计划建一栋差不多大的房子，目前总成本接近400,000欧元，而其中土地比你们贵80,000欧元。钱似乎总不够用，建筑每天都在涨价。就在今天，土壤检测费用又涨了近1,000欧元。赚的钱根本追不上开销的速度 :)

但10年后你们应当争取2-3%的摊还率，因为如果只按1%摊还30年，到退休时还剩下大约130,000欧元的未还贷款（假设3%利率，这个数字其实很不现实）。特别还款当然有帮助，但也得有这个能力……我看你们每年存10,000欧元这点有困难。

请不要误会，我无意泼冷水，只是希望你们至少考虑清楚。如果决定承担风险，那出了问题至少是自己的责任。要是我，我肯定会等你丈夫有一份稳定的无固定期限合同工作再说，这样睡得安心。同时积极攒自有资金，贷款也会便宜些。

你好，

我可以从你各种帖子中看出你很喜欢建房的想法，但你正在直奔不幸而去！

…我们为了拥有自己的房子也愿意做出一些牺牲（比如车棚代替车库，简单的外部设施，我们的厨房可以一起搬过去等等）

车棚的价格和类似的成品车库一样贵——或者说便宜，取决于观点；使用简单的混凝土砖，通道大约需要花费你4000欧元（TEUR 4），外部设施至少还要花同样的费用。

收入：她：2100欧元（通过加班可达2400欧元，但因为工作很忙，孩子都见不到，实际上不想加班）。他：现在领失业救济金，5月起先是400欧元，未来会有增长，因为只是过渡性的工作。儿童津贴：370欧元。合计目前2870欧元，且有上涨趋势，或者如果我愿意的话可达3170欧元。

银行可不会根据趋势批贷款；我认为你得多工作。再说一遍：在你签任何施工合同之前，先找一个独立的融资经纪人咨询……不管卖方/客户怎么告诉你！

房屋报价约18万欧元，150平米，包含基础板，但不含地板和油漆，带燃气暖气，没有地热采暖（我们都不喜欢）。其中1万欧元想通过EL支付。顺便说一下，这是栋框架结构房子！表面贴砖。

那么实际使用面积约130平米，作为粉刷的框架结构房子加基础板成本应约19.5万欧元；贴砖另需1.5万欧元。总计21万欧元。

我们希望26万欧元能搞定。

基础板上的房屋——21万欧元
土地——4万欧元
建房附加费用——3.5万欧元（我发过多次清单）
额外费用——2万欧元

总计30.5万欧元，而且这个估价还不包含地板、油漆和外部设施的费用！

或许承包给本地公司能节省几千欧元？

不行。

说说这家建筑公司：它是一个来自新联邦州的小家庭企业，每年建大约5栋房。我让施工经理给我看过一栋毛胚房和一栋完工房，我完全被打动了（我继父也是）。那栋完工房的女屋主（非常值得信赖的人）极力推荐这家公司。

一年建5栋意味着每年净利润约10万欧元，如果这还算现实且家族需生活。根据你上述的数据，建筑费用实际还要16万欧元（包括所有利润加成和供应商保证金——每平米约1100欧元/使用面积）。这不可能实现，除非他们给你做的是个“板屋”（顺便说一句，那样反而会太贵）。

还有，好奇问一下：我倒想采访那“非常值得信赖的人” :rolleyes: 我总想不通，为什么大家都认为来自东部的房屋会比市场价格便宜？顺便说一句——为什么要给一个真正的框架结构房贴砖？

我的直觉很好。

你最好再好好思考思考。仅供参考 :eek:

此致敬礼