后续融资 - 建筑价值 / 贷款价值比率

大家好，熟悉情况的朋友们，

到目前为止，我其实一直认为续贷是更简单的融资方式，但现在看来我的想法被纠正了。也许这里有人能给我一些建议，特别是关于房产估价的。

我们拥有一栋曾经的小型多户住宅，位于科隆市中心几乎的地段（就在50823区绿带后面），它被重新修缮并恢复成最初的独栋住宅。修缮时间是2011至2014年。该建筑是文物保护建筑（原建于1890年），但实际上只保留了外墙，有部分甚至是全新建筑，因为原有结构无法保留。所有流程均与主管部门协调。单纯的修缮建筑费用超过70万欧元，不含购房价。地块含花园约300平方米。地段极佳，且极其罕见，谁能在市中心拥有自己的花园？修缮采用生态环保材料，如石灰抹灰，高品质总线系统电气设施，整间屋子铺设新橡木地板，全屋地暖，节能隔音玻璃，中央通风系统等等！此外，该建筑也被修缮为节能住宅（非文物保护部分），能耗低于70kWh/(m²·年)。根据WoFIV，居住面积为235平方米（不含地下室等），或DIN277标准下为295平方米。所有资料均可提供，银行也已获得包括详尽修缮文档在内的全部文件。保险方面，该建筑甚至被归类为新建筑，建筑保险费率相应较低。

我们计划续贷接近40万欧元。该金额分成四笔贷款，目前打算合并成三笔。需要说明的是，由于修缮费用较高及其中一笔贷款需进行后续或转贷，这笔款项必须作为2024年的远期贷款签订。我们目前银行的报价在1.1%-1.3%之间，但不愿意合并贷款，而且提前终止远期贷款的风险也已反映在利率中。如果我继续留在当前银行，这是可以接受的，因为利率固定期从新贷款合同签署之日开始计算。因此，我们计划更换银行并已获得报价。

目前拿到的报价中，混合利率为0.8%至0.9%，还款率为4%，贷款期限从12年至15年不等，因此利率到期时间较为接近。还款额与之前相同。当进入最终阶段时，银行方面反馈说建筑物估值与市场价值不符。

原因是：建筑年份为1890年，且属于联排中间房（市中心哪里有独栋住宅？）。根据他们系统估算，该融资的贷款价值比为100%。即他们基本上只认可该建筑约40万欧元的价值。换句话说，我们最初融资超过了100%。我该如何让银行采用更现实的估值？根据估价委员会，单是地块价值就超过每平方米1000欧元，这整体估价根本不对。该地区的房屋售价大约每平方米4000至6500欧元。即使采取最保守假设，银行的估价仍然不合理。我到底忽视了什么？还是这是一种手段，用于在相对低风险情况下提高利率？而且我们刚选择的银行甚至因良好的能效值而给出了利率折扣。

下周初我必须与他们进一步沟通。时间也很紧迫，因为我必须在一月份主动终止其中一笔贷款，以实现贷款合并。希望获得一些建议和论点。

银行这次甚至要求提供退休金证明（顺便说一句，我们大约40岁）和无债权利的产权登记资料，实在让人感到奇怪……

感谢大家的建议。

此致
bolitho

理由：该建筑建于1890年，是一栋排屋中间的房子（市中心哪里有独立的单户住宅？？）。根据他们的系统，申请的融资贷款比例为100%。

只是通过机器评估。然后，该年龄段的价值会急剧下降。只有通过带有装修证明的面谈才有帮助。这样无论在哪家银行都应该可以通过。
不过，例如，生态修复并不会提升房产价值。对这种“特殊”房产的需求群体很少。普通人在买房时并不真正关心这些。类似于实木地板——你永远无法通过其增值来回收额外的费用。

人们几乎给该建筑赋予了不足40万欧元的价值。

这不正确。这里讲的是抵押价值，不是市场价值——后者可能要高得多。

银行这次甚至要求养老金证明（顺便说一句，我们大约40岁）和无债务产权公证书，这也多少令人感到奇怪……

不奇怪，现在这是常态。

只是通过机器处理的。然后随着年龄的增长，价值会急剧下降。只有通过带有翻新工程证明的个人面谈才能解决。这样的话，无论哪家银行，应该都没问题。

啊，好。不过他们都有关于翻新的所有文件，包括图片资料、建筑图纸、能源证明……所以这个问题还需要重新考虑。真令人怀疑是否有人真正去看过这些资料。那么他们是不是应该接受类似“重建”的说法，标注2014年日期，以便让机器接受这个数据？

不过例如生态翻新并不会提升房产的价值。对这类“特殊项目”的需求群体很少。普通人在买房时其实并不关心这些。和实木地板一样——你永远收不回额外的费用。

“生态”这个词不过是一个“套话”，对我来说没关系。:-) 我个人还是比较重视室内气候等方面。不过翻新确实是高质量的，我觉得还是有区别的，比如房子里是PVC、复合地板，还是带地暖的实木地板；墙上是石膏还是石灰抹灰且平整。遇到这种情况，可能不会卖给普通人。不过长期来看，也不打算这样。:-) 有些材料在翻新时确实需要建筑化学支持。单层砖墙上的石膏抹灰未必是最佳选择。但那是另外的话题。

这不对。这里说的是抵押价值，不是市场价值——市场价值可能高得多。

也就是说，银行会做风险折扣。通常这个折扣有多大？即使折扣达到20%，他们对市场价值的估算还是偏低。除非“机器”导致价值大幅下降的假设是正确的。现在这家银行对建筑做了两次评估，购房前和翻新完成后，似乎评估结果要好得多。

这并不奇怪。现在很正常。

好吧，上次这里其实是个惊喜包，银行也没问题。没翻新的房子，60年没动过，估计有翻新费用。融资是房价加翻新费用。貌似比有完整文件的成品建筑更容易判断。

我明天准备和他们深入谈谈。

谢谢你的信息

那么，他们实际上应该接受类似“重建”的东西，日期是2014年，以便以某种方式输入机器？

没错。有一个针对已完成整修措施的评分表。由此可以生成一个虚拟的建筑年份（在你们那边比如是2014年，或者加上安全余地稍微早一点）。

也就是说，银行会做一个风险折扣。这个通常有多高？因为即使是20%的折扣，他们也把市场价值定得太低了。

通常在10%到20%之间。

嗯，上次这里其实是个未知数，银行仍然没有问题。未整修的房子，60年没有动过，估算整修成本。融资作为购房价加上整修成本。显然比一个有良好文件的完工建筑更容易判断。

你必须区分房子和个人信用。两者都会被考察，而且现在银行（必须）还会关注退休后的时间。以及那时候还是否能负担得起还款。这与房子作为抵押物无关。如果你没有流动性，固定资产是没用的。