与KfW融资 - 建筑公司遇到困难

大家好！

情况是这样的——我和我妻子想在柏林建房。

地皮已经找到了，预合同我也已经拿到手了。

与此同时，我们正在寻找一个建筑公司，想和他们一起完成项目。

由于我们口袋里没有30万欧元，自然需要融资。
原则上，我们现在有两种由[F-Beratung]提供的方案适合我们——
一种包括KFW贷款，一种不包括。

对于带KfW的贷款申请，针对一个效率70的房子，在我们这种情况下，
KfW要求建筑公司填写并签署申请表。

好了，现在问题来了：我们（其实）想要合作的公司
却说——不，没有合同你们什么都得不到。

他们的理由，我引用：

“该申请必须基于具体项目，由建筑合同和基于该合同的保温性能证明组成，并考虑地块的具体情况。”

总之就是先签合同，再谈其他。

这让我们很怀疑，尤其是[F-Berater]说过，
通常来说，如果是普通项目，正规（或者更正规）的公司会无条件签署这样的申请表。

而这确实是个普通项目，是目录上的房子。尤其是我自己学过土木工程，所谓“地块具体情况”——
简直胡扯。

我想问问大家，有经验的论坛朋友们——你们对这类KfW申请和建筑公司的经历是怎样的？
你们觉得还值得和这家公司谈谈吗？

目前和[ ^ Firma]我们仅仅和项目经理进行过一次会谈，也和[F-Berater]（我们现在已经放弃了）谈过一次。房子我们很喜欢，
但由于我们想修改一楼平面图（因为入口位置不太方便），当然我们想先和设计师谈谈，并看一些修改的例子。
可项目经理现在的态度是“先签合同，再谈修改”……

我很不喜欢这种态度。

感谢大家的意见！

L

你好，

关于使用KfW贷款申请，一栋效能为70的房子，在我们的情况下，KfW要求由施工公司填写并签署这份申请表……这让我们非常怀疑，尤其是因为F顾问说，通常情况下，如果是一般的项目，正规的公司会毫无异议地签署这样的申请表。

恕我直言，你的F顾问不太靠谱 :confused: 作为一名建筑工程师，你还应该知道结构工程师必须通过签名来确认这份表格。如果平面图没有谈妥，地块位置等信息不明，他也不会签字，而且他的工作也得到了报酬。

你们觉得还值得和这家公司谈谈吗？

如果你确定要和这家公司合作建造房屋，应该建议他为153号表格签订一个规划合同。费用大约在+/- 500欧元左右，之后的施工合同中必须将这笔费用抵扣。

……而项目负责人却说“先签字，后谈判”……

如果这句话是针对153号表格，那这属于他的合法权利。如果是关于平面图的设计问题，我想说你还没有找到合适的建筑合作伙伴。

基本上我建议无论如何都要等到确定找到合适的供应商后再提交KfW贷款申请 ;)

此致敬礼

晚上，

首先感谢您的回复。

恕我直言，你的F顾问头脑不太清楚 :confused:

为什么会这样？

作为建筑工程师，你应该知道，结构工程师必须通过签字确认这份表格。如果平面图未谈妥，或地块位置等信息不明确，他几乎不会签字，而且他的工作也需要得到报酬。

这正是问题所在。项目负责人（其实他也不太算是负责人，更像是销售员）根本没用“结构等”的理由来争辩。态度很简单——先签合同，后续再说。
因为——平面图已经确定了（我们这儿不谈非承重墙的位置；承重墙还是保持在原位）。地块的位置和土壤状况也都清楚（项目负责人已经拿到所有资料）。
+ 他们就在100米外建了一栋房子，所以土壤特性也很清楚。
+ 这栋房子，正如他自己说的，是公司里最常建的一种房型。
所以“他们没有结构计算、热工证明”等说法不成立。

如果你确定要和这个供应商合作建房，建议你和他签订一个关于表格153的规划合同。费用大约在±500欧元左右，并且必须在之后的工程合同中返还。

嗯，我或许还能接受这样的保护费用……
尽管F顾问刚才说——“在一家正规的公司，合同签署之前不应该让你产生任何费用”。

如果这话是针对表格153的，那这是他的合法权利。

嗯，这里不是关于对错的问题。谢天谢地，我们还没到那一步。问题就是，我作为客户想投入一大笔钱，却几乎没有任何前期付出和详尽的问题澄清，合同就摆在我面前必须签字。
总得有人先垫付前期的工作！依我看，应该由最终赚这笔钱的一方来承担——也就是建筑公司。

如果是关于平面图方案设计的，我想你可能还没有找到合适的合作伙伴。

这倒是还没找到，确实如此，我/我们还在寻找。平面图倒是有了，我/我们很清楚想要的样子。

您好，

L

你好，

...尤其是因为F顾问说，通常情况下，较为正规的公司在遇到一个普通项目时，会无条件签署这样的申请。

这到底为什么呢？

没有所谓的普通项目；就连标准户型的房屋也会根据潜在业主的需求进行调整，因此它们——单独看——是全新的设计，不适用已有的结构计算或保温证明。“正规”的金融经纪人知道这一点，因此不会随便提出这种说法，更不会对客户这样说。因此，我的观点以及，坦白说，这条传言式的建议，是希望你再次考虑那位金融顾问 ;)

这正是问题所在。所谓的P主管（其实他根本不是主管，更像是个销售员）根本不会拿“结构计算”等来说事。他直截了当的说——先签合同，其他的以后再说。

无论“P主管”是什么角色——他是在用半吊子的知识给你施压，特别是考虑到你的教育背景，你应该认真考虑给他好好上上一课，就像木匠为此类情况准备的那样！

因为——平面图已知（这里不讨论石膏板墙的位置；承重墙还是原地不动）。地块的位置和地质状况也已知（P主管已经有全部资料）。加上他们在100米外正在建房，所以土壤特性也清楚。再加上这栋房子也是据那位先生说，是这家公司里建得最多的房型。所以关于没有结构计算和保温证明之类的说法不成立。

不，这是误解，认为在直线距离100米内土壤特性必须相同！我自己已经不止一次遇到，即使是联排别墅的两半地基情况也不同。我们不会建造任何没有地质调查的房子——如果客户坚持不做，我们就放弃合同，并祝他能找到满意的供应商！

就你目前描述的情况来看，销售员只想把你赶出市场，根本不懂行，而你作为工程师却不怀疑这一点？

嗯，我倒是还能接受这种保护费……即使F顾问当时说——“正规公司在合同签署之前不会让你承担任何费用”。

问题是：假如你站在“另一边”，一位客户来到你的工程事务所，要求你出具你知道会消耗时间和精力、而且你必须对数据的准确性负责的证明——你会无偿提供这样的服务吗？还是会明确告诉对方，当然需要付费？

关于金融顾问，我已经说过了，问问他认为什么供应商是“正规”的，并把回答贴出来；我猜这背后的“推荐”可能还隐藏着更多信息 :(

嗯，这不关乎对错。谢天谢地，我们还没到那步。只是我作为客户，想投入一笔钱，却莫名其妙地被要求在没有任何前期工作和详细问题澄清的情况下就签合同。总得有人先投入前期工作吧！依我看，应该是合同签了钱进来的那方——建筑公司来做这事。

而且还想免费交给外部承包方（很少有公司雇用专职结构工程师），即使都没确定你是否愿意签合同？这种想法很奇怪……

找到了——没错，我/我们还在找。平面图是有的，我/我们很清楚想要什么样的房子。

那么我更不明白，既然还没确定要不要跟这个供应商建房，为什么你已经想要KfW证明？这个153表格不仅需要已知的平面图，还需要比如建筑系统、使用技术等，是计算这个表格的基础。

再说一遍：按我看，你应该认真考虑那位木匠的建议，找真正正规的供应商——包括独立的金融经纪人——来做你的建筑项目；如果需要，再签计划合同给表格填报。这样你的风险更可控……不过我也不理解你的F顾问（或者你没告诉他你还没选定最终供应商）：如果表格计算的内容与将来建的房子完全不符，这张153表有什么用？

不仅银行，部分地方政府也要求这个证明，他们对内容与实际不符是零容忍的 :rolleyes:

此致敬礼

你好，

……没有普通的08-15项目；即使是样板房也会根据潜在业主的需求进行调整，因此它们本身就是新的设计，不适用现有的结构计算/风压规范。

确实如此，每个建设项目都是具体且个性化的，即便是所谓的“样板项目”！因为即使是气候位置和用户行为也是多变的！

……这正是关键。项目负责人（实际上他几乎不是负责人，更像只是个销售员)，根本不以“结构计算等”为理由进行讨论。很直白——先签合同，其他再说。

这显然无需补充！;)

……不，认为在100米的直线距离内土壤性质必须保持不变是错误的！

确实如此！我可以举一个具体的例子！一个商业建筑项目，两边都是独栋住宅且均已安全建成。甲方想要省略土壤勘察报告！结果：遇到一个凝灰岩空洞，=> 开挖，=> 后续产生巨大的额外工作量！

此致敬礼

好的，好的……

感谢您的回复……

我们现在已经选择了另一家开发商——从一开始的谈话就明显更加开放、正式，并且信息量大得多。

我们已经委托了购地前的地质勘查，勘查将在一到两周内进行。最坏的情况是，如果土地最终没有购买，我们将损失大约1000欧元。

再次感谢您的建议！

问候

L