155平方米独栋住宅的融资可行性

大家好，

我们目前正在为一栋独栋住宅进行规划阶段。我们收到一个约155平方米的毛坯房报价，基本上令我们满意，但我对我们的成本计划和财务计划是否真实感到很大的疑虑。
土地是我们免费获得的，开发后大约价值44,000欧元，面积约400平方米。

Allgemeines zu Euch:

[*
Wer seid ihr? 巴登-符腾堡州的一对夫妇
[*]Wie alt seid Ihr? 两人均28岁
[*]Gibt es Kinder? 目前没有孩子
[*]Sind Kinder geplant? 未来1-2年内计划生育（2-3个）
[*]Was macht Ihr beruflich? 我从事IT行业，妻子是物理治疗师
[*]Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc... 两人均为受雇员工
[*]Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 我39小时，妻子37小时


Einkommen- und Vermögenssituation:


[*]Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? 净收入合计4500欧元
[*]Wie viel Kindergeld gibt es? 0
[*]Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? 0
[*]Wie viel Eigenkapital habt ihr? 约110,000欧元（80,000欧现金，20,000欧元住房储蓄1，10,000欧元住房储蓄2）
[LIST]
[*]另外我们还有约25,000欧元的“应急资金”储备


[*]Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 110,000欧元

Wohnkosten:

[*]目前冷租150欧元（房子属于我母亲）
[*]目前暖租150欧元（木质暖气，木材免费，因自有森林）
[*]电费40欧元
[*]水费、污水费、垃圾费8欧元
[*]电话、互联网、手机30欧元

Mobilitätskosten:

[*]公交地铁月票75欧元
[*]新车储蓄200欧元
[*]保险费0欧元
[*]税费0欧元
[*]燃油费70欧元
[*]维修费50欧元

Versicherungskosten:

[*]责任险+意外险+旅行险+家财险70欧元
[*]职业失能险+养老保险200欧元

Lebenshaltungskosten:

[*]食品花费300欧元
[*]餐馆开支10欧元
[*]护理/药妆品10欧元
[*]服装20欧元
[*]协会会员费100欧元
[*]娱乐（门票、电影院、咖啡等）
[*]捐款5欧元
[*]报刊订阅55欧元

Sparleistungen:

[*]度假50欧元
[*]养老金储备40欧元
[*]礼物20欧元

Sonstige Ausgaben:

[*]生日礼物20欧元

Einnahmen- und Ausgabensummen:

[*]总收入：4,500欧元
[*]总支出：1,550欧元
[*]余额：2,950欧元

Allgemeines zur Immobilie:

[*]土地面积是多少？约400㎡
[*]尺寸是多少？18x22米
[*]土地基准价是多少？110欧元
[*]新建房类型？新建，木质框架瑞典房，KfW55标准，环保型
[*]车库？车棚
[*]房屋面积是多少？（居住面积/使用面积）：155平方米居住面积
[*]土地加房屋竣工后的市场价值估计为多少？估计550,000欧元（土地+建筑成本）

Bau- oder Kaufkosten:

[*]土地费用：0欧元，免费
[*]开发费用：8000欧元（我们打算自己做，因此只有材料费）
[*]购买附加费用（公证、土地登记等）5000欧元
[*]建筑费用394,000欧元（房屋），12,000欧元（施工管理），40,000欧元安全缓冲（10%）
[*]附加建筑费用15,000欧元
[*]户外设施/露台费用10,000欧元
[*]融资费用：？
[*]总费用：474,000欧元
（对于毛坯房来说，这个价格我觉得相当高，但这属于另一个话题）

sonstige Kosten:

[*]厨房费用15,000欧元
[*]家具、灯具、装饰5,000欧元
[*]光伏发电设备15,000欧元

Kostenzusammenstellung:

[*]总费用：510,000欧元
[*]可抵扣自有资金：110,000欧元
[*]融资额度：400,000欧元

Notwendige Kreditangaben:

[*]贷款额度：400,000欧元
[*]贷款类型：等额本息贷款
[*]利率（年利率，名义，其他有效利率）：1.53%有效
[*]利率固定期限：20年
[*]利率固定期满时剩余贷款余额
[*]假设完全还清贷款总期限：30年
[*]初始还款率：3%
[*]每月还款额：1400欧元
[*]是否可提前还款？每年1次，最多10%
[*]是否可调整还款率？免费调整5次，额度1-5%之间

请给出一个现实的评估。谢谢大家！

大家好，

我们目前正在规划建设一栋独栋住宅。我们收到了一份约155平方米的毛坯房报价，基本上我们很满意，但我对我们的成本预算和财务规划是否现实感到很疑虑。
这块土地是赠送给我们的，开发完成后价值约为44,000欧元，面积约400平方米。

关于你们的一般情况:

[*
你们是谁？是一对居住在巴登－符腾堡州的夫妻
[*]你们多大年纪？两人都是28岁
[*]有孩子吗？还没有
[*]计划要孩子吗？在未来1-2年内计划有2-3个孩子
[*]职业是什么？我在IT行业，妻子是物理治疗师
[*]你们是雇员、自雇、退休、家庭主妇、家庭主夫等吗？两人都是受雇职工
[*]你们每周工作多少小时？我39小时，妻子37小时


收入和资产状况:


[*]你们的收入是多少（税后净收入）？合计净收入4500欧元
[*]有多少儿童补助？0
[*]还有其他转移支付，如育儿津贴、疾病津贴等吗？0
[*]你们有多少自有资金？大约11万欧元（8万现金，2万第一套住房储蓄，1万第二套住房储蓄）
[LIST]
[*]另外我们还有约2.5万欧元的“应急资金”


[*]你们打算拿出多少自有资金投入这个房屋项目？11万欧元

居住费用:

[*]当前的冷租金150欧元（公寓属于我母亲）
[*]当前的暖租金150欧元（木质采暖，木材是免费的，因为是自有林地）
[*]电费40欧元
[*]水、污水和垃圾费8欧元
[*]电话、互联网和手机费30欧元

交通费用:

[*]公交和火车月票75欧元
[*]新车储蓄200欧元
[*]保险0欧元
[*]税费0欧元
[*]燃料70欧元
[*]维修50欧元

保险费用:

[*]责任险+意外险+旅行险+家庭财产险70欧元
[*]职业失能险+养老保险200欧元

生活费用:

[*]食品300欧元
[*]餐馆费用10欧元
[*]护理/药妆10欧元
[*]服装20欧元
[*]协会会费100欧元
[*]休闲（票券、电影院、咖啡馆等）
[*]捐款5欧元
[*]报刊订阅55欧元

储蓄项目:

[*]度假50欧元
[*]养老储备40欧元
[*]礼品20欧元

其他支出:

[*]生日礼物20欧元

收入和支出总和:

[*]总收入：4500欧元
[*]总支出：1550欧元
[*]余额：2950欧元

关于房产的一般情况:

[*]土地多大？约400平方米
[*]尺寸是多少？18x22米
[*]基准地价多少？110欧元
[*]新建还是旧房，房屋类型？新建，瑞典木框架住宅，KfW55标准，生态型
[*]车库？车棚
[*]房屋多大？（居住面积/使用面积）：155平方米居住面积
[*]完工后土地和房屋的市场价值？我估计55万欧元（土地+建筑成本）

建筑或购买成本:

[*]土地费用：0欧元，赠送
[*]开发费用：8000欧元（我们自己做，仅材料费）
[*]附加购置费用（公证、土地登记等）：5000欧元
[*]建筑费用：394,000欧元（房屋），12,000欧元（施工管理），40,000欧元（安全备用金，10%）
[*]建筑附加费用：15,000欧元
[*]户外设施/露台：10,000欧元
[*]融资费用：？
[*]总费用：474,000欧元
（我觉得对于毛坯房而言相当高，但这属于另一个话题）

其他费用:

[*]厨房费用：15,000欧元
[*]家具、灯具、装饰：5000欧元
[*]光伏系统：15,000欧元

成本汇总:

[*]总费用：510,000欧元
[*]可扣除自有资金：110,000欧元
[*]融资金额：400,000欧元

必要贷款信息:

[*]贷款金额：400,000欧元
[*]贷款类型：等额本金贷款
[*]利率（年名义利率，其他为实际利率）：1.53%年实际利率
[*]利率固定期限：20年
[*]利率固定期末剩余本金
[*]预计全部偿清总期限：30年
[*]初始还款率：3%
[*]月还款额：1400欧元
[*]允许特别还款吗？每年一次，最多10%
[*]还款率可变更吗？5次免费变更，范围1%-5%

请给出一个现实的评估。谢谢大家！

我本人也来自医疗行业。以你们4500欧元的共同净收入，且一方在IT行业，一方做物理治疗，说明你们夫妻双方或者其中一方工资偏低。但这是另一个话题。

根据你的清单，我计算的总金额是484,000欧元，而不是474,000欧元，加上35,000欧元则是519,000欧元，而非510,000欧元。虽然差额只有9000欧元，但可能以后会用到 :cool:

我觉得价格除户外设施外相当现实，不过只有通过建筑工程说明（建筑和施工说明）才能说得更详细。如果未来有第1、2、3个孩子，就意味着你们其中一方收入会大大减少。是否还能维持现状，就得你们自己重新计算了。

我不明白的是：
这474k现在是指 Ausbauhaus（自助装修房）费用，还是你们已经把其他所有费用都算进去了吗？
如果是这样，从价格上看是现实的，但对于一个 Ausbauhaus 来说我觉得也挺贵的。

地下室？

有孩子的话会比较紧张，但也许还有一些薪资上涨的可能？

你们至少计划了4万欧元的缓冲资金，这很慷慨。
另一方面，户外装修方面只有1万欧元很少。

可能只建140平方米，这样会容易得多，你们也可以轻松地在育儿假期间应付得过来。

在列举时有些项目令人惊讶。房屋接头部分有时不能自己做，必须通过社区或燃气供应商或电信公司来处理。公证费应该明显便宜，因为没有房产转让税。10欧元/餐厅/月连两个人的土耳其烤肉店费用都不够。每月200欧元的失业保险费很高。20年1.53%的利率也很高。自建房的意思是：你们得到材料，然后自己做室内装修，对吗？

我不明白的是：
474k 是指半装修房吗，还是你们已经把其他所有费用都计算在内了？
如果是，那价格差不多合理，单单半装修房的话听起来有点贵。

地窖？

474k 包含了所有列出的费用。
也就是说房子、附加费用、基础设施、律师费和户外设施。

除此之外，还有下面列出的费用。也就是厨房、光伏系统和家具/灯具/装饰。

在列举中有些项目令人惊讶
房屋连接部分有些不能自行完成，必须通过社区或燃气供应商或电信公司办理。
公证费应该明显便宜，因为没有土地购置税。
每月10元的餐饮费用甚至还不到两个人吃的烤肉店价格。
每月200元的残疾保险很贵。
20年1.53%的利率也很高。
半成品房意味着：材料由你们提供，内部装修自己完成，对吗？

半成品房意味着：房屋被搭建起来，承包商提供一些项目，如供暖、地基板、刷漆等。
其余部分由自己管理或委托。

关于基础设施建设，我们只讨论到地块的管线。我们有一个位于第三排的地块，需要把管线通过前面几块地。房屋连接部分包含在474k中。

残疾保险：包含两个人，含约40%的养老保险，作为股票基金。