土地或房屋的自有资金 - 如何最好地利用？

亲爱的论坛，

关于自有资本及其最合理使用的小问题。简要介绍一下建房项目：我和我妻子目前的净冷租金约为1400欧元，租金可能很快会上调。我们的月储蓄额约为1800到1900欧元。我们有大约22万欧元的自有资本。我们预计建筑总预算约为65万欧元。

情况如下：我们将于近日购买一块土地，连同所有附加费用大约需要17.5万欧元。目前暂时无法建房，预计约两年后才可能建造，这一时间已经与雇主及相关负责人协商确定。关于购买土地，你们建议我们如何操作：

1. 一种方案是直接用自有资本购买土地。优点是我们没有额外的每月负担，月储蓄仍然充足。用自有资本购买土地后，剩余约4.5万欧元。两年内我和妻子可再储蓄大约4万欧元，到时自有资本将接近10万欧元，这大约是预计贷款的不到25%，也是除去土地后待融资总额的约20%。

2. 第二种方案是，现在就与银行签订总贷款合同，以锁定当前较低的利率。但需协商贷款总额的发放时间及偿还日期。目前账户中有40万欧元闲置资金。此方案的优点是，此时自有资金约占总预算的33%，且利率预计低于方案1。

你们会选择哪种方案？

你好，

土地也算作自有资本，所以（百分比）计算完全无关紧要。更关键的问题是：1. 你们现在如何准确估算两年后项目的建筑体量？ 2. 你们想要哪些银行不融资、需要现金支付的额外项目？

一笔两年后才发放的贷款，也会被加收利息。

如果用一笔无担保的私人贷款部分融资土地，怎么样？这样两年后你们大约会剩下10万欧元的自有资本。这类贷款利率大约从2%起，我现在就是这么做的。

问候

Daniel

用自有资金购买该土地。

用自有资金购买土地。

绝对没错！

以后在融资时，土地的价值会被计入自有资金。

关于抵押贷款，1) 和 2) 是相同的，正如福胡尔已经写过的，只要该土地在两年内没有贬值（或者升值，这也是可能的）。选项1可以帮你节省利息，因此更可取。选项2只有在你把钱投入收益率超过利息加税的类似安全投资时才有意义。这似乎不太现实。此外，现在没有银行会给你40万用于一栋连纸面上都不存在的建筑。即使是远期合同也不适用。你也不能将现在规划和定价的建筑成本保留24个月。最终，你目前没有合理的工具来锁定当前的利率。我想你只能接受这个苦果。

绝对没错！

以后融资时，土地的价值会被计入自有资金

我也这么认为，情况确实如此。土地价格将继续上涨，所以你以175,000欧元购买的土地两年后将价值200,000欧元。

关于利率上升。我只能说，“是，也如此”。如果利率上涨，建筑成本会再次下降。你只需要抓住手工服务需求减少的时机，因为在我看来，会出现一个“利率上升”+“建筑需求依然高涨”的过渡阶段。

我强烈建议你不要选择整体贷款。我们这里讲的是12个月的免提供资金期限，之后你可能还要再建造24个月。

你额外争取到的所有好处都会意味着利率附加费。银行在这点上不会让步。你从第13个月开始，每个月都要为40万欧元支付1000欧元的资金准备费。