能源改造，融资与KFW 261

大家早上好，
我们目前正在进行购买莱茵兰-普法尔茨州一栋独栋住宅的深入洽谈。由此产生了许多关于以下方面的问题：
- 如何最合理地利用补贴进行融资？
- 哪些维修措施有意义或是必要的（以获得补贴资格且合理）？

关于建筑物：
建造年份：1986年；2003年加建26平方米，带大窗户。
面积：196平方米，分布于底层和阁楼 + 建筑物上的简单独立车库。
建筑方式：
- 大多数为双层玻璃窗
- 屋顶为法兰克福瓦，除加建部分外无天窗
- 砌体为30厘米轻质混凝土砌块
采暖：1986年油锅炉，建筑物内90%为散热器。
能源：目前能效等级C/D（根据消耗证明，5年消耗为67,000千瓦时）。
状况：建筑总体状况良好，底层卫生间于2015年已现代化。
建筑风格：人字屋顶，大檐篷且比例适中。
购房价格：510,000欧元，其中根据地理门户网站，400欧元*630平方米=约250,000欧元土地部分。

规划/维修：
- 费用约5万欧元，自行施工
- 安装地暖，拆除并重新铺设水泥砂浆层
- 更换窗户及入户门
- 对平面布局做小幅调整
- 新的室内门
- 油漆工程
- 厨房约2.5万欧元

当前想法：
我们认为未来必须更换采暖系统，同时计划对阁楼进行带天窗的扩建。
此外，我们正在考虑是否直接按KFW 55、KFW 40或类似标准进行维修，以便申请KFW贷款和相关补贴。

融资方案如下：
530,000欧元银行贷款，利率3.7%，月供2,500欧元。
剩余自有资金100,000至150,000欧元。

很遗憾我们因收入限制无法享受此类带补贴的贷款。

非常感谢大家的想法。

此致敬礼

你们打算所有计划中的修缮工作都自己完成吗？不管怎样，这都会非常紧张：仅仅窗户（“大窗户正面”，图中的大门）在居住面积上就大约需要~3万欧元。我们家的室内门每扇大约500欧元，包括安装。“对平面图的小调整”总是要看是否结构上重要。仅仅暖气估计就会花你们大约5万欧元，而且根据你们对油漆工作的想法，费用还可能增加（只是刷墙？还是要贴墙纸？新地暖上的地板材料怎么办？）……

采用KfW 55标准可能没什么意义，因为你们很可能达不到没有保温层/屋顶的要求，能源顾问的费用也会明显增加等等。我建议这里申请单项补助。如果你能把工程分成两年进行（比如今年安装暖气，明年换窗户），可以获得不少补贴。

别忘了，主屋的电路系统大概已经有40年历史了……

谢谢您的首次反馈。

电气状况良好，使用三芯布线，插座和保险丝充足。（幸好我父亲是电工，能在现场进行评估。）

为了明确说明，有两种方案：
A) 单项措施
b) 改造为KFW 55节能房，这是一个建议，也可能只是85，以便获得补贴利率。

关于A）
- 窗户/入户门 1.5万欧元（9个窗户，1个入户门）；部分安装由自己完成。大面积窗户保持不变，因为是2006年安装，已有合理的U值。
- 一楼和二楼地板约1.7万欧元；拆除+找平+绝缘自己完成；地暖安装由公司完成。
- 室内门约0.3万欧元
- 油漆约0.6万欧元
- 其余约1万欧元，包括打造过梁，为厨房铺设水管。

=> 未来几年计划将油炉更换为热泵，并在二楼安装天窗。
=> 还讨论在二楼设置一套单身公寓，但这更多属于方案2。
=> 如果安装热泵，可以申请BAFA补助。

关于B）
- 窗户，入户门，
- 外墙保温系统
- 地下室顶板隔热
- 椽间隔热
- 安装天窗
- 安装热泵（我有一个报价约3万欧元，含177平方米及地暖安装）
-> 一楼找平层更新，跟A方案类似
+ 室内装修措施同A方案

=> 关键问题是用多少资金达到何种节能标准。优点是大部分改造费用可以通过KFW 261融资，利率至少比现有银行贷款低1%。
此外，也避免了改造需要做两次的情况……

这里的关键问题是，我用多少资金能达到哪个能源标准。

如果你已经朝着KfW XY方向走了，那就直接看看55。 从85到55的额外成本不大——你无论如何都会花费脚手架/工匠费进行保温或换新窗户等。你“只需”使用更好的材料（窗户可能甚至还不需要）或调整绝缘材料的厚度。
我自己选了55（最终几乎是40），因为在成本上没什么大差别。每平方米保温材料多花3欧元（具体多高不知道）是可以接受的。

如果你已经打算申请KfW XY的贷款，那就直接看55吧。从85到55的额外投入并不大——比如脚手架/工匠费用用于保温或新窗户这些无论如何你都得花。

我基本上也是这么认为的。
屋顶翻修可能对我来说会太贵，视天窗的数量和覆盖材料类型不同，我们可能会谈论6万到9万欧元左右。
如果我没理解错的话，换暖气系统通过Bafa对两套住宅单位的补贴是45,000欧元的50%（30%+20%速度奖金），如果需要更多，单项措施可以获得15%的补贴，最高可达60,000欧元。

我这样理解对吗，还是有什么地方理解错了？缺点是无法获得更便宜的贷款。

对于一台使用了40年的燃油加热器，如果可能的话，我想我会立刻采取行动。

在方案A中，我认为各个项目的费用偏高。对于近200平方米的墙面，6000欧元的油漆费让我有些难以想象。我们在装修时，195平方米的墙面单纯刷漆就花了6500欧元，而且按每平方米6.80欧元净价来看，这在报价中算是很便宜的。我们的旧公寓（100平方米居住面积）房东私下刷漆只花了2700欧元……而你们这边可能还有不少修补工作要做，估计是按小时计费的（窗框、变更后的房型、旧暖气片留下的洞？……）。

如果1.7万欧元的预算里已经包含了地暖的话，地板费用应该也会更高。