梦幻地块作为诱人的机会：出售还是自建房屋

大家好，

我们即将购买一块1100平方米的土地，位于石勒苏益格-荷尔斯泰因州的一个小城镇，土地上建有一栋约160平方米的单户住宅加完整地窖，建于60年代。该土地自70年代初以来一直闲置，建筑物无人居住。

根据储蓄银行的评估，价值至少为120,000欧元。这是储蓄银行将该物业投放市场的价格。附近类似的地块售价明显更高（180,000-230,000欧元起），但我只计算120,000欧元。

业主是家里的好朋友，没有更高的经济利益，已与我们达成50,000欧元的购买价格。由于业主有些特殊（决定出售土地花了4年时间，交易将在两周内完成），我们面临许多问题。

该地块位于1960年的建设规划区域。幼儿园、小学、中学及职业学校步行均可在3分钟内到达。我们目前也在同一城市租房居住。我们的家庭也都居住在当地或附近。

我们的梦想是在那里建房。根据结构和费用，计划建造一栋约160平方米的木框架房（缩短施工时间，环保，冬季也可进行主体施工），建在地窖之上。
规划和施工由我们的邻居负责，她是一位经验丰富的建筑师，我们关系很好，合作默契。

我们的财务状况：

已婚，税级3+5
男33岁：净收入3400欧元，项目经理
女32岁：净收入1300欧元，兼职职员
两个孩子，2岁和4岁

每月可自由支配1800欧元
有两辆车，700欧元不含暖气租金和生活费用预算充足。

10,000欧元自有资金

我们的理想计划：

160平方米，单价1800欧元/平方米 288,000欧元（含拆除费10,000-15,000欧元）
土地 + 54,000欧元含税
+ 18,000欧元预备费用
= 360,000欧元

凭借储蓄和努力，我最多可投入20,000欧元自有资金。
关于规划：我们非常明确自己的需求，对户型、材料和特殊要求基本达成一致，因此决策过程将很快。

主银行接受土地价值120,000欧元与购买价50,000欧元之间的差额作为自有资金。
而金融顾问对此看法不一。

因此，在我看来，只有一种方案可行：向贷款机构申请约360,000欧元的总贷款。
这也带来时间上的挑战。公证预约将在未来两周内，届时需支付54,000欧元。

月还款额预计为1300欧元。扣除建房儿童津贴后，未来10年大约为1100欧元。考虑到近年费率调整，10年后取消的200欧元建房儿童津贴应能得到补偿。

20年固定利率，约1.7%-2%利率和3%偿还，贷款剩余约120,000欧元，总贷款期限约为27-29年。

根据先例，该土地也适合进行二排建设。目前正准备二排建设的建设询问。

另一种选择是建造较大且更经济的房屋，出租两个居住单元。

或者是否应以该购买价和实际价值直接出售土地，再用自有资金购买其他土地。

我希望通过这篇帖子获得外部视角。希望了解我们的“理想计划”是否现实，以及外人会如何选择建房或出售。
由于房屋规划，我们在讨论可能出租双户住宅或出售时非常偏颇（爸爸已经想象自己在家庭影院和KNX编程，妈妈则是裁缝工作室和衣帽间）。

感谢阅读，祝好。

Hinni

有点混乱，建筑成本估算得太紧了，我想。所有的附加费用怎么办？

为什么不干脆先以低价买下土地，然后如果真的那么好，再看看后续怎么办？

我会像lastdrop说的那样做。先买下土地，然后再看看接下来该怎么做。先安静地把旧屋拆掉，然后再考虑自己真正想要什么样的房子。

拆除费用为10-15千欧元。已有相关报价吗？

业主是家里的好朋友，没有更高的经济利益，已经同意以50,000欧元的价格出售给我们。

为什么你们的朋友要免费送7万欧元？他是傻了吗，还是你们还不知道这块地的问题（比如高额的拆迁费用）？根据我的经验，更多是后者……

主办银行接受土地价值120,000欧元与50,000欧元购买价的差额作为自有资本。
在融资顾问那里情况则各有不同。

顾问和几乎所有银行都会对购买价格和土地的“实际”价值存在问题。

160平方米，每平方米1,800欧元，建筑成本288,000欧元（包含10,000欧元至15,000欧元的拆迁费用）
土地 + 54,000欧元（税前）
+ 18,000欧元缓冲
= 360,000欧元

确定这够吗？

关于规划：我们非常清楚自己想要什么，对于平面图、材料和特殊要求大致达成一致，因此决策过程可以保持简短。

直到你开始建房，得到许多新的建议，特殊要求出来……

拆除费用10-15千欧元。对此已有报价吗？

独立评估，由Sparkasse房地产顾问、一位建筑师和一位土木工程师在实地考察后完成。

你们朋友为什么要白白送出7万欧元？他是傻了吗，还是你们还不了解这块土地的隐患（比如高额拆除费用）？根据我的经验，更可能是后者……

合理的问题。我可以排除陷阱门的可能，因为：我们已经详细检查了土地和建筑。与建筑师和土木工程师的现场考察非常有帮助：显然是拆除／部分拆除的情况，因为全面翻新太过繁琐。全部重新建造，但最终还是得到一栋1960年的房子，花费却相当于新建房屋的成本，这没有意义。

情况如下：这是一位年长的先生，无亲属，居住在柏林。他从父母那里继承了一笔丰厚遗产，包括多处房产。他已经出售了很多房产。他本人个性特殊，且不善交际，但与我岳母保持了20年的密切关系（别问为什么，他们相处得很好）。我岳母为他承担了初步的照顾责任。

他之所以想把父母的房子以优惠价让给一个年轻家庭，是因为这想法促使了他的决定。
“卖家引述：这些年因这块土地带来的情感负担，最终让我决定彻底放下。想到它现在作为一个如此令人喜爱的年轻家庭的新家，我感到很高兴，因此我以5万欧元的价格把土地卖给他们。”

确定这足够吗？

这将在建筑成本预算中体现。当然，我目前还不能完全确定。1800欧元/平方米的居住面积是我们地区用来粗略计算新建房产成本的常用价格，包含一切（建筑商和建筑师给出的数值）。与我们邻里新建住宅区的价格相符。

等你开始建造、获得很多新想法并提出特殊要求时……

对此我可以明确说，我们准备得非常充分。我已经基本完成了房屋及所需材料的规划。相应的房间清单已经确定。总的来说，我不排除任何可能，但对于大规模变更请求，我觉得自己已经做好了准备。