majestix
2012-10-05 22:28:43
- #1
大家好，
我和妻子想在一个新区购置一块建设用地。该新区共分四个阶段开发。前两个阶段已经完成基础设施建设，第三阶段正在进行中。我们已经在该阶段选定了一块地，并从卖方那里收到了购地合同草案。
该地由一家有限责任公司出售，该公司似乎负责该区域的基础设施建设，并与当地政府签订了基础设施建设合同。
我已经尽可能修改了购地合同中的人员和公司信息，烦请大家帮忙查看一遍。
这里面有没有对我们不利且通常会有不同规定的内容？
有没有对我们有利之处？
我们可以按此合同签字吗？
在公证预约时还需要注意些什么？
合同中是否保障了道路的最终建设费用已支付？如果卖方破产怎么办？
合同如下：
Si. - 单面书写 -
URNr. /2012
在样板市谈判于
本人面前，
样板市公证人：名字 姓氏
为证明以下购地合同的签署而出席：
1. 位于样板市，营业地址：11111 样板市 样板路 1 号，在波恩地方法院登记注册号 HRB XXXX 的卖方公司有限责任公司，
- 以下称“卖方” -，
2. 已婚夫妇 Max Musterfrau 先生（1982年2月2日生）和 Anja Musterfrau 女士（娘家姓 Fraumuster，1981年10月1日生），两人均居住于11111 样板市，样板路6号，
- 以下称“买方”，即使为多人 -，
关于1.： Jörg Verkäufername 先生（1971年3月1日生），住所样板路10号，11111样板市，不以个人名义行为，而作为有权单独代表且免受《建筑法》第181条限制的第一方公司的执行董事，
关于2.：相关人员本人。
1号出席人员为公证人熟识。2号出席人员提供了身份证明。
参与方预先确认已收到该公证合同草案，遵守《公证法》第17条第2款a项第2点规定的14天期限。
出席人员依其身份声明：
前言
1. 土地登记情况
a) 卖方据自身声明，作为位于村庄——波恩地方法院——土地登记簿第XXX页，村庄界线001号地段，编号XXX建筑物及露天面积，地址Bendenstraße路，面积约10,110平方米的土地所有者。以下称“土地所有权”。
b) 土地所有权在所有权转移后，第二部分将因两个对社区XY的预留登记而被限制。第三部分可能还会受卖方融资抵押权限制。
c) 公证人已核查土地登记簿内容。
2. 卖方于2004年1月30日与社区XY签订基础设施建设合同，后于2004年11月30日补充。卖方对社区XY承诺完成合同标的的基础设施建设。
该承诺通过德国大型银行、储蓄银行及合作银行向社区XY提供担保。公证人持有社区XY于2005年8月30日的确认，证明2004年1月30日合同第16条约定的生效条款已符合，合同自2005年8月30日起生效。
买方知晓，该基础设施义务仅对社区XY有效，且除卖方的履行义务外，非本合同标的。如下出售土地所在的为基础设施建设区域第四阶段。
3. 基础设施建设区域受社区XY村庄的分区规划BP XX 12号“Bendenstraße”约束，据卖方称该规划具有法律效力。基于此，双方达成如下
购地合同：
I.
合同标的
1. 卖方出售来自前述土地所有权的待测定约538平方米地块给买方（多方按等比例），含所有主要组成部分及附属物。该土地为未开发状态。所分割地块在合同附图所示位置，用字母A-B-C-D-E-F-G-A标记。双方对该地块的实际位置和边界达成共识。现场测量尚未完成，地籍尚无更新。
2. 所有土地登记簿内登记的限制都应予注销。
II.
购买价格
1. 预估购买价格按上述面积为96,000.00欧元（大写：九万六千欧元）。最终价格依据地籍测量结果调整，如测量面积与预估相差超过2平方米，则双方须按照每平方米___欧元的标准对差额进行无息调整。调整金额须在测量结果确定后一个月内结清，但不早于购买款到期日。
2. 购买款无息，于公证人书面通知以下条件满足后十四天内支付：
a) 为该公证合同生效所需的批准文件及声明，以土地登记适用形式提交给公证人，
b) 主管政府部门确认依《建设法》不存在或未行使优先购买权，
c) 下属自然保护机构关于放弃根据NRW州LG第36a条规定优先购买权的声明，
d) 在所有权变更登记至卖方时，有为买方设立的预先转让登记，排序在社区XY的预先转让登记及第三部分融资抵押权之后；经买方同意设立的中间权利不影响付款义务的生效。且那些保护其他买方在其他部分土地所有权主张和融资抵押权的预先转让登记，只要债权人书面确认测量及登记工作完成后释放该出售土地权利，优先于该登记。
e) 社区XY就所售土地预先转让注销许可已发或明确承诺测量完成后无条件发放，
f) 非买方接收的抵押权债权人出具注销许可，且预估购买价格足以清偿该抵押权。
公证人被委托确认上述a)至f)各项条件的达成，并通知各方。买方还须监控以下付款生效条件：
- 建设道路已完成，保证有通达地块的通路以供开发用途，
- 社区XY书面确认第四阶段基础设施建设合同履约担保已提供，
- 根据建设法规，可开始计划建筑施工。
3. 买方无可撤销承诺，购买价到期时，将依托托管指令解抵押人所述抵押权债权人的债务，并将剩余款项支付给卖方。
剩余购买价及合同约定的补偿款项，应支付至卖方指定账户，及时付款以款项到账为准。
4. 买方若未按期支付款项即自动逾期，无需催告。未付金额将按法定逾期利率计息。卖方保留进一步损害赔偿权利。
5. 买方因支付义务同意卖方即时强制执行权；公证人通知到期后，可直接发具执行证书。多买方为连带债务人。
III.
其他约定
1. 买方对土地质量缺陷的权利均被排除，包括损害赔偿，除非卖方故意不当。买方已勘察土地，接受现状购买。卖方声明不知任何隐蔽缺陷或生态负担。若因卖方故意或重大过失造成生命、身体或健康侵害，买方仍享赔偿权。卖方的法定代理人或执行人员的过失同样适用。无任何质量保证。双方约定土地可按《建设法》第434条第1款第1句规定建造，卖方不承担保证责任。土地必须允许在分区规划规定内建设住宅。若建造许可不符约定，买方可无延期解除合同，但不得要求降价或赔偿。公证人已提示《建设法》第438条及第218条的诉讼时效。
2. 土地登记簿未记载的地役权及邻里限制，需受相关业主同意，及建筑负担，由买方承担；卖方声明不知有此类限制。双方被建议可自行查阅建筑负担登记簿。
卖方须确保所售土地无未转移登记的负担限制及未承担的利息、税费及其他公法负担。若存在，买方可拒付购买价，除非买方有预付义务。
3. 在购买价全额支付当日，买方取得土地的占有与使用权，风险与负担，包括相关财产保险的义务，以及一般的交通安全义务。
4. 无租赁或租用关系存在。
5. 卖方承担首次基础设施建设相关的建设费用和根据《建设法》及《地方收费法》对社区XY的负担。房屋接入费用由买方承担。
买方知悉地价未含：
- 水、电、燃气及电话和电视通信接入费，
- 供应商的房屋接入费用，即从主线至地界的供应线铺设及线路入户工程费，
- 从房屋至公共排水管网连接的排水管实际建设费用。
未来若扩展或变更基础设施需新缴费用，由买方承担。
公证人提醒，与本合同无关，依据《建设法》，费用义务人乃费用通知送达时土地所有者，且费用为不动产公法负担。
卖卖双方约定，卖方有限责任公司负责将雨污水管从街道主干管道铺设至地界，该费用已含于购买价。管道无缺陷交付前，买方有权保留1500欧元购价作为留置款。
强调管道从地界至待建建筑的内部接入费用由买方自理。
6. 不影响各方因缴纳土地税、契税及公证和法院费用的连带责任，双方约定：
a) 卖方负担注销未转移负担的费用，包括注销许可及监督托管抵押权债权人赎回的相关费用，
b) 被代理人承担代理过程中的审批费用，
c) 卖方承担与土地测量相关费用，包括标界和地籍更新及土地登记更新，
d) 买方承担本合同及实施相关的公证、法院费用及私自手续、政府批准及声明费用，及契税。
IV.
批准和优先购买权
1. 公证人已提醒双方相关批准和可能存在的法定优先购买权。土地据声明未开发，分割不需批准。
2. 所有必要批准保留。公证人应协助收集相关批准及否定证明，并将合同含个人信息告知社区及下属自然保护机关，以便他们决定行使优先购买权与否，并收取放弃声明。
3. 如优先购买权被行使或批准被拒或附条件，须直接送达有关双方，公证人获抄送。所有批准及声明以公证人收到时生效。
4. 如优先购买权被行使或批准拒绝或附条件，受影响方在收到第一个行政决定起四周内享有解除合同权。
V. 提示
1. 所有权自土地登记簿变更登记生效。变更需所有批准文件、社区购权声明及财务无异议证明到位。
2. 双方知悉不动产及企业资产转让可能纳税，公证人不提供税务咨询且不承担责任，建议交易前咨询税务顾问。
3. 所有合同约定均须公证，合同外口头或书面协议可能导致交易无效。
4. 卖方以商业或独立职业者身份签订合同，买方则非。
双方在查询及《建筑法》第311b条第1款告知后共同声明，双方无意签订建筑施工合同，本合同与此无关。
VI. 解除权
1. 卖方和买方均保留单方解除权，若第二部分第2条规定的购价支付条件未及时满足且第四阶段基础设施建设未开始时，须书面通知对方合同解除。
2. 解除合同费用由提出解除方承担。因解除有权事由，不得要求赔偿损失。
公证人已提醒连带费用责任。
3. 买方不补偿任何增值或必须支出。至解除权行使止，不退回收益。已付款不计利息。
4. 解除后，买方须立即对其设立的抵押权和为其利益登记的权利进行注销，前提是交付等额购价。
VII.
土地登记声明
双方同意为买方设立预先转让登记权，权重如前述。买方同意在所有权变更登记后，若无中间负担及无买方未参与的中间申请，注销该登记权。
双方委托并授权免除《建筑法》第181条限制的
- Christina Meier 女士，
- Guido Müller 先生，
- Markus Schmitz 先生，
均服务于11111样板市样板路1号，任何一人单独代表各方，在测量完成及地籍编号确认后，执行转让解释接收，重复确认预先转让登记许可，并签署所有必要声明以履行合同及完成权属转移土地登记。
上述三人亦被授权，免除《建筑法》第181条限制，单独同意注销、抵押解除和权利顺位变更申请，并批准注销买方设立的预先转让权，涉及未出售地块。
若买方对未测量土地设立抵押权，以同等权限申请测量后注销余留卖方土地上的相应抵押权。相关费用由买方承担。
本授权逝世后仍有效，但仅限于公证人、其继任者及代理人处使用。
公证人应在收到全款证明后，向买方发放转让公证书正本或认证副本，并办理土地登记变更。双方申请所有注销和权利顺位变更，包括共负责任处。
公证人有权单独或部分申请、撤回合同执行相关申请。土地登记信息须送达公证人。
VIII.
抵押权授权
卖方特此不可撤销授权买方，免受《建筑法》第181条限制，使用其购得之整块土地（见前言第1条）或测量后之购买土地设立任意金额抵押权及相关年息及附加服务，并同意对这些抵押权不动产实行即时强制执行，提供相关声明及许可，并同意注销和顺位变更申请。
但买方无权对卖方本人设定义务。
该授权仅限于公证人、继任者及代理人处使用。
公证人获指示，仅在满足以下条件时，向土地登记申请登记抵押权：
a) 债权人获买方不可撤销指示，仅将因抵押权登记提供的贷款发放至卖方，且债权人确认公证人已知悉并遵守此指令，
b) 债权人不可撤销确认，将测量文件送达后，已解除未售部分土地的连带担保，
c) 债权人书面向公证人确认，直至购价全额支付前，通过该授权设立的抵押权仅保障因卖方购价贷出款项的偿还。
公证人须取得债权人确认后，方可提交抵押权登记申请。
无须向土地登记证明该项。
此记录已向出席各方宣读，附录已提供查阅，均获认可并由各方及公证人亲笔签署。
我和妻子想在一个新区购置一块建设用地。该新区共分四个阶段开发。前两个阶段已经完成基础设施建设，第三阶段正在进行中。我们已经在该阶段选定了一块地，并从卖方那里收到了购地合同草案。
该地由一家有限责任公司出售，该公司似乎负责该区域的基础设施建设，并与当地政府签订了基础设施建设合同。
我已经尽可能修改了购地合同中的人员和公司信息，烦请大家帮忙查看一遍。
这里面有没有对我们不利且通常会有不同规定的内容？
有没有对我们有利之处？
我们可以按此合同签字吗？
在公证预约时还需要注意些什么？
合同中是否保障了道路的最终建设费用已支付？如果卖方破产怎么办？
合同如下：
Si. - 单面书写 -
URNr. /2012
在样板市谈判于
本人面前，
样板市公证人：名字 姓氏
为证明以下购地合同的签署而出席：
1. 位于样板市，营业地址：11111 样板市 样板路 1 号，在波恩地方法院登记注册号 HRB XXXX 的卖方公司有限责任公司，
- 以下称“卖方” -，
2. 已婚夫妇 Max Musterfrau 先生（1982年2月2日生）和 Anja Musterfrau 女士（娘家姓 Fraumuster，1981年10月1日生），两人均居住于11111 样板市，样板路6号，
- 以下称“买方”，即使为多人 -，
关于1.： Jörg Verkäufername 先生（1971年3月1日生），住所样板路10号，11111样板市，不以个人名义行为，而作为有权单独代表且免受《建筑法》第181条限制的第一方公司的执行董事，
关于2.：相关人员本人。
1号出席人员为公证人熟识。2号出席人员提供了身份证明。
参与方预先确认已收到该公证合同草案，遵守《公证法》第17条第2款a项第2点规定的14天期限。
出席人员依其身份声明：
前言
1. 土地登记情况
a) 卖方据自身声明，作为位于村庄——波恩地方法院——土地登记簿第XXX页，村庄界线001号地段，编号XXX建筑物及露天面积，地址Bendenstraße路，面积约10,110平方米的土地所有者。以下称“土地所有权”。
b) 土地所有权在所有权转移后，第二部分将因两个对社区XY的预留登记而被限制。第三部分可能还会受卖方融资抵押权限制。
c) 公证人已核查土地登记簿内容。
2. 卖方于2004年1月30日与社区XY签订基础设施建设合同，后于2004年11月30日补充。卖方对社区XY承诺完成合同标的的基础设施建设。
该承诺通过德国大型银行、储蓄银行及合作银行向社区XY提供担保。公证人持有社区XY于2005年8月30日的确认，证明2004年1月30日合同第16条约定的生效条款已符合，合同自2005年8月30日起生效。
买方知晓，该基础设施义务仅对社区XY有效，且除卖方的履行义务外，非本合同标的。如下出售土地所在的为基础设施建设区域第四阶段。
3. 基础设施建设区域受社区XY村庄的分区规划BP XX 12号“Bendenstraße”约束，据卖方称该规划具有法律效力。基于此，双方达成如下
购地合同：
I.
合同标的
1. 卖方出售来自前述土地所有权的待测定约538平方米地块给买方（多方按等比例），含所有主要组成部分及附属物。该土地为未开发状态。所分割地块在合同附图所示位置，用字母A-B-C-D-E-F-G-A标记。双方对该地块的实际位置和边界达成共识。现场测量尚未完成，地籍尚无更新。
2. 所有土地登记簿内登记的限制都应予注销。
II.
购买价格
1. 预估购买价格按上述面积为96,000.00欧元（大写：九万六千欧元）。最终价格依据地籍测量结果调整，如测量面积与预估相差超过2平方米，则双方须按照每平方米___欧元的标准对差额进行无息调整。调整金额须在测量结果确定后一个月内结清，但不早于购买款到期日。
2. 购买款无息，于公证人书面通知以下条件满足后十四天内支付：
a) 为该公证合同生效所需的批准文件及声明，以土地登记适用形式提交给公证人，
b) 主管政府部门确认依《建设法》不存在或未行使优先购买权，
c) 下属自然保护机构关于放弃根据NRW州LG第36a条规定优先购买权的声明，
d) 在所有权变更登记至卖方时，有为买方设立的预先转让登记，排序在社区XY的预先转让登记及第三部分融资抵押权之后；经买方同意设立的中间权利不影响付款义务的生效。且那些保护其他买方在其他部分土地所有权主张和融资抵押权的预先转让登记，只要债权人书面确认测量及登记工作完成后释放该出售土地权利，优先于该登记。
e) 社区XY就所售土地预先转让注销许可已发或明确承诺测量完成后无条件发放，
f) 非买方接收的抵押权债权人出具注销许可，且预估购买价格足以清偿该抵押权。
公证人被委托确认上述a)至f)各项条件的达成，并通知各方。买方还须监控以下付款生效条件：
- 建设道路已完成，保证有通达地块的通路以供开发用途，
- 社区XY书面确认第四阶段基础设施建设合同履约担保已提供，
- 根据建设法规，可开始计划建筑施工。
3. 买方无可撤销承诺，购买价到期时，将依托托管指令解抵押人所述抵押权债权人的债务，并将剩余款项支付给卖方。
剩余购买价及合同约定的补偿款项，应支付至卖方指定账户，及时付款以款项到账为准。
4. 买方若未按期支付款项即自动逾期，无需催告。未付金额将按法定逾期利率计息。卖方保留进一步损害赔偿权利。
5. 买方因支付义务同意卖方即时强制执行权；公证人通知到期后，可直接发具执行证书。多买方为连带债务人。
III.
其他约定
1. 买方对土地质量缺陷的权利均被排除，包括损害赔偿，除非卖方故意不当。买方已勘察土地，接受现状购买。卖方声明不知任何隐蔽缺陷或生态负担。若因卖方故意或重大过失造成生命、身体或健康侵害，买方仍享赔偿权。卖方的法定代理人或执行人员的过失同样适用。无任何质量保证。双方约定土地可按《建设法》第434条第1款第1句规定建造，卖方不承担保证责任。土地必须允许在分区规划规定内建设住宅。若建造许可不符约定，买方可无延期解除合同，但不得要求降价或赔偿。公证人已提示《建设法》第438条及第218条的诉讼时效。
2. 土地登记簿未记载的地役权及邻里限制，需受相关业主同意，及建筑负担，由买方承担；卖方声明不知有此类限制。双方被建议可自行查阅建筑负担登记簿。
卖方须确保所售土地无未转移登记的负担限制及未承担的利息、税费及其他公法负担。若存在，买方可拒付购买价，除非买方有预付义务。
3. 在购买价全额支付当日，买方取得土地的占有与使用权，风险与负担，包括相关财产保险的义务，以及一般的交通安全义务。
4. 无租赁或租用关系存在。
5. 卖方承担首次基础设施建设相关的建设费用和根据《建设法》及《地方收费法》对社区XY的负担。房屋接入费用由买方承担。
买方知悉地价未含：
- 水、电、燃气及电话和电视通信接入费，
- 供应商的房屋接入费用，即从主线至地界的供应线铺设及线路入户工程费，
- 从房屋至公共排水管网连接的排水管实际建设费用。
未来若扩展或变更基础设施需新缴费用，由买方承担。
公证人提醒，与本合同无关，依据《建设法》，费用义务人乃费用通知送达时土地所有者，且费用为不动产公法负担。
卖卖双方约定，卖方有限责任公司负责将雨污水管从街道主干管道铺设至地界，该费用已含于购买价。管道无缺陷交付前，买方有权保留1500欧元购价作为留置款。
强调管道从地界至待建建筑的内部接入费用由买方自理。
6. 不影响各方因缴纳土地税、契税及公证和法院费用的连带责任，双方约定：
a) 卖方负担注销未转移负担的费用，包括注销许可及监督托管抵押权债权人赎回的相关费用，
b) 被代理人承担代理过程中的审批费用，
c) 卖方承担与土地测量相关费用，包括标界和地籍更新及土地登记更新，
d) 买方承担本合同及实施相关的公证、法院费用及私自手续、政府批准及声明费用，及契税。
IV.
批准和优先购买权
1. 公证人已提醒双方相关批准和可能存在的法定优先购买权。土地据声明未开发，分割不需批准。
2. 所有必要批准保留。公证人应协助收集相关批准及否定证明，并将合同含个人信息告知社区及下属自然保护机关，以便他们决定行使优先购买权与否，并收取放弃声明。
3. 如优先购买权被行使或批准被拒或附条件，须直接送达有关双方，公证人获抄送。所有批准及声明以公证人收到时生效。
4. 如优先购买权被行使或批准拒绝或附条件，受影响方在收到第一个行政决定起四周内享有解除合同权。
V. 提示
1. 所有权自土地登记簿变更登记生效。变更需所有批准文件、社区购权声明及财务无异议证明到位。
2. 双方知悉不动产及企业资产转让可能纳税，公证人不提供税务咨询且不承担责任，建议交易前咨询税务顾问。
3. 所有合同约定均须公证，合同外口头或书面协议可能导致交易无效。
4. 卖方以商业或独立职业者身份签订合同，买方则非。
双方在查询及《建筑法》第311b条第1款告知后共同声明，双方无意签订建筑施工合同，本合同与此无关。
VI. 解除权
1. 卖方和买方均保留单方解除权，若第二部分第2条规定的购价支付条件未及时满足且第四阶段基础设施建设未开始时，须书面通知对方合同解除。
2. 解除合同费用由提出解除方承担。因解除有权事由，不得要求赔偿损失。
公证人已提醒连带费用责任。
3. 买方不补偿任何增值或必须支出。至解除权行使止，不退回收益。已付款不计利息。
4. 解除后，买方须立即对其设立的抵押权和为其利益登记的权利进行注销，前提是交付等额购价。
VII.
土地登记声明
双方同意为买方设立预先转让登记权，权重如前述。买方同意在所有权变更登记后，若无中间负担及无买方未参与的中间申请，注销该登记权。
双方委托并授权免除《建筑法》第181条限制的
- Christina Meier 女士，
- Guido Müller 先生，
- Markus Schmitz 先生，
均服务于11111样板市样板路1号，任何一人单独代表各方，在测量完成及地籍编号确认后，执行转让解释接收，重复确认预先转让登记许可，并签署所有必要声明以履行合同及完成权属转移土地登记。
上述三人亦被授权，免除《建筑法》第181条限制，单独同意注销、抵押解除和权利顺位变更申请，并批准注销买方设立的预先转让权，涉及未出售地块。
若买方对未测量土地设立抵押权，以同等权限申请测量后注销余留卖方土地上的相应抵押权。相关费用由买方承担。
本授权逝世后仍有效，但仅限于公证人、其继任者及代理人处使用。
公证人应在收到全款证明后，向买方发放转让公证书正本或认证副本，并办理土地登记变更。双方申请所有注销和权利顺位变更，包括共负责任处。
公证人有权单独或部分申请、撤回合同执行相关申请。土地登记信息须送达公证人。
VIII.
抵押权授权
卖方特此不可撤销授权买方，免受《建筑法》第181条限制，使用其购得之整块土地（见前言第1条）或测量后之购买土地设立任意金额抵押权及相关年息及附加服务，并同意对这些抵押权不动产实行即时强制执行，提供相关声明及许可，并同意注销和顺位变更申请。
但买方无权对卖方本人设定义务。
该授权仅限于公证人、继任者及代理人处使用。
公证人获指示，仅在满足以下条件时，向土地登记申请登记抵押权：
a) 债权人获买方不可撤销指示，仅将因抵押权登记提供的贷款发放至卖方，且债权人确认公证人已知悉并遵守此指令，
b) 债权人不可撤销确认，将测量文件送达后，已解除未售部分土地的连带担保，
c) 债权人书面向公证人确认，直至购价全额支付前，通过该授权设立的抵押权仅保障因卖方购价贷出款项的偿还。
公证人须取得债权人确认后，方可提交抵押权登记申请。
无须向土地登记证明该项。
此记录已向出席各方宣读，附录已提供查阅，均获认可并由各方及公证人亲笔签署。