在获得建筑计划之前分割土地登记簿条目

亲爱的论坛，

我和我哥哥计划一起建一栋房子并居住。

地下一层将建一个附属住宅，由我哥哥居住。
一楼和二楼将建第二个住房单元，我和我的妻子及孩子们将居住在那里。

问题是：我们还没有确定建筑用地，因为目前村镇还在进行土地分配程序（曼海姆大区）。由于有多个建筑用地，我们还不能确定是否能得到土地或者具体得到哪块土地。因此我们也还不能开始最终的建筑设计，因为房子必须适合该地块。

总结来说：购买时我们必须在土地登记册里注明产权关系，必要时附加分割声明。但没有建筑设计图，我们无法预见这些情况。没有土地，我们也无法制定建筑设计图……

有什么办法可以处理这个问题吗？

正常购买土地（例如你1/4，你的妻子1/4，你的兄弟1/2，或者每人1/3），然后再分割成[Wohnungseigentum]。

你们打算分割一块地吗？那只能按照WEG来分，还是它们是双倍大……？我想不会吧。这可不是破旧的乡下土地，对吧？按照WEG你们按比例分割，所以我现在看不出问题。倒是地下室通常不算是完整的居住空间，所以很难按比例估价。我更担心的是地下室的问题：如果这块地不是特别大，可能会因为地下室居住空间的间距要求而遇到麻烦。有没有更详细的建筑规划和规模说明？

总结：买房时，我们必须在土地登记簿中注明所有权关系，必要时附上分割声明。但没有建筑图纸，我们无法预见情况。没有土地，我们也无法制定建筑图纸……

我觉得这里存在误解。“分割声明”并不是说明谁为购买价格贡献了哪些部分，并因此获得居住权或建筑物的份额。只要土地是一个土地登记簿对象，土地的所有权关系就不能被分割登记。所以一个完整的物件不能拥有个别部分的所有者。因此，购买时它仍然是一个土地和一个土地登记对象。但这个土地登记对象可以有多个所有者，例如，7/10归rubiwan夫妇所有，3/10归其兄弟所有。或者完全归你们所有，兄弟则在相应于其购买价份额的土地上登记一笔抵押权。居住权还无法登记，因为建筑物尚不存在。

如果在建设时确实想采取让兄弟的居住单元成为产权份额的方式，那么分割声明才会发布。分割声明之后，子单元才会作为独立的土地登记对象产生，例如：1. 你们的公寓（完全属于你们），2. 兄弟的公寓（完全属于他），3. 环绕的土地面积、道路、停车位（例如7/10属你们，3/10属兄弟）。交付他的居住单元后，他将从现有的整体土地登记簿中注销他的抵押权登记（或根据选择的方式注销其共有产权份额）。

在规划之前，你们无需向任何人说明（也不能或不愿说明）未来的所有权将如何在物权和法律上分配。你们夫妻俩和你的兄弟共同作为一个购买方面对当前整体土地的卖方，该土地实际上还没有细分。谁支付了多少购买价款无关紧要——只有一个购买价款。兄弟的出资通过两种方式之一（理论上也可结合使用）来保障：a) 你们共同成为新的所有者，份额如上所述登记，或者b) 你和你妻子单独进入土地登记簿，兄弟将其出资作为你们在现有整体土地上对其有利的抵押权登记。

我可能会——因为居住单元的价值尚无法明确确定——登记兄弟的份额时，使其居住单元的价值在出现疑问时超过其在现有整体土地中的份额——因此建议结合两种方式使用——但企业顾问不是律师，所以应当咨询后者。

你可能猜测的“猫咬尾巴”问题其实是误解，分割声明仅在后期步骤——且仅当你们真正希望按《业主共同所有权法》分割时——才需要。购买本身你们还不必说明（不能说明或不愿说明）日后“多户住宅最终产品”的所有权如何分配，也不必——除了反洗钱法相关要求外——说明谁出了哪些钱。问题首先仅在你们和你的兄弟之间：他未来是作为共有者还是抵押权债权人进入当前整体土地的土地登记簿。住宅的土地登记簿显然尚不存在。

假设你们日后真的想按照《业主共同所有权法》分割且兄弟公寓的价值份额占整体项目的28％，那么专业人士的问题是：兄弟是现在以1/4=25%进入土地登记簿（购买公寓时向你们支付超过其注销抵押权部分的3%），还是以3/10=30%进入登记簿，且日后再从你们那里获得2%。我建议你们询问既是律师又是税务顾问的专业人士——这样一个专业人士就拥有两种专业意见。

：你的解释的某种版本肯定会被理解。无法更详细地解释了。

哇！非常感谢11ant！
那我理解错了。我会和所有相关人员一起考虑一下。
谢谢！