是将土地一分为二，还是将单户住宅改为双户住宅？

大家好，

我有一个关于土地和建筑的一般性问题。

假设有人买了一块很大的地，可以轻松建造双拼住宅或联排别墅。但是建造许可证只允许建单户住宅。这样的话，是否现实地能够申请改变，还是会很困难？
把土地分成两块或三块，每块建单户住宅，会不会变得更容易？还是也会遇到同样的困难？

还有一个附加问题：如果把土地分割开，邻居之间是否可以达成协议，不遵守与土地边界的距离规定？还是这由市政府规定，业主们不能自行协商？我记得听说过，如果邻居不反对，比如支付给对方赔偿，可以直接建到土地边界上。

非常感谢大家的帮助

附注：标题曾经更明确，但对于论坛软件来说太长了。

建筑许可只允许建造独栋住宅。

是什么建筑许可？只能建造被批准的建筑。按照州建筑条例，虽然后续一些轻微的变更可能无需新的许可，但将独栋住宅改为双拼住宅肯定需要新的许可。

那实际能否实现这种变更，还是会很难？

由于我们不了解现场实际情况，这很难回答。
有没有建设规划？
它什么时候生效？
具体规定了什么（设计图和文字部分）？
附近有类似的房屋吗？

将地块拆分成两个或三个，每块建独栋住宅，是否更容易？还是会遇到同样的问题？

我们需要事实，事实，事实……位置图、平面图、建设规划、你对独栋和双拼住宅的理解说明。

如果把地块拆分，邻居之间是否可以协商不遵守与地界的距离限制？

可以。

或者这由市政府规定？

是的。

房主不能协商吗？

房主和业主总是可以协商。是否符合法规，在建筑许可过程中会被审查，或者如果不用许可则由设计者负责。

我曾听说如果邻居不反对，并赔偿他，可以建到地界线上。

……前提是规划法律不反对。
所以先要看适用哪种规划法律——建设规划（《德国建筑法》第30条）、邻接建筑（《德国建筑法》第34条）或外部区域（《德国建筑法》第35条）。例如，如果有一个新的建设规划只允许独栋住宅，那邻居的同意也无济于事，因为这只能解决建筑条例上的问题，如距离违规，而要免除建设规划规定则极不可能。常用方案是根据《公寓所有权法》（WEG）进行理想分割……但我们缺乏事实，事实，事实。

建设许可只允许建造独立住宅。

你是不是把建设许可和规划许可证搞混了？

附言：标题曾经更明确，但对论坛软件来说太长了。

但在主帖中，你本可以写出计划中的完整标题，明确性在讨论中永远不会有害。

假设有人买了一块大地皮，可以轻松建一栋双拼房或联排别墅。但建筑许可只允许建单户住宅。那 realistically（现实中）能否修改许可，还是很难？
将地皮分割成两块或三块，各自建单户住宅会不会更容易？还是也会面临同样的困难？

所以你假设一块地皮上有一个可建双拼（两户联排）甚至三联排的建设窗口，但规划不允许E/D（更不用说H），而只允许E。如果规划比如允许每块地两户住宅，那你可以在一块地里建双拼房，而三联排的第三栋必须另划分地块来建。在这个假想中，那其实不再是第三栋联排，而是一栋双拼和旁边独立的第三栋联排，这两栋之间有六米（巴登-符腾堡州则是五米，更准确说：在所有联邦州为1/2 H，且仅至少满足通俗说法的距离）建筑间距。如果不允许正式的双拼房，则必须将原本是两户并排的横向住宅法律上当成单户住宅建造（这并不排除正面上有前后退线的分界）。

也许还有个附加问题：如果和邻居达成协议，比如把土地分割后，能否约定不遵守与地界的距离要求？还是市政府规定不能协商？我记得听说过，只要邻居不同意，可以靠着地界建房，甚至付给邻居补偿。

六米或五米（更准确说是2/2H）建筑间距无论花园围栏是否居中都无所谓。邻居在其围栏一侧多保持的距离（“承担”的部分）在你们之间是可以协商的，基本上随意，但在房屋间距总和上，政府是严格执行的，不可更改。你支付补偿给邻居的唯一内容，就是邻居愿意承担你本应满足的那部分距离责任，整体上才算履行完毕。但间距总和不会因此缩短。你们不能私下同意完全放弃间距，只能在必须严格遵守的总距离内彼此调整位置——而且只能双边协商，不能三方协商。如果你假设的地块上“能建两三栋房”只有在允许省略间距的前提下才成立，那么你建两户或三户的横向住宅就必须在未分割的地块上允许对应数量的住宅单元。
两栋单户住宅和一栋双拼房的区别，仅在于规划所称“双拼房”在共用地界一侧免除了通常的间距义务，改为单侧附建义务。规划中允许单户（E）、单户或双拼（E/D）、或连排住房（H）通常代表一个规划目标，如果在所有邻居都说“我们两边都想各多建一米空间，放弃一侧窗户我们愿意”的情况下全都放宽，那这个结构实际会被破坏。这样规划从一开始就可以扔进垃圾桶，因为在当前土地价格下几乎只要求双拼住宅开发。但规划不是点菜，若如此将丧失其作为土地密度控制的功能。

非常感谢你们的反馈

很遗憾我没有相关资料。这些信息目前仅是二手消息。
说法是目前只允许建造独栋住宅。邻近地区有多户型住宅，但紧邻该地块的房屋全是独栋的。
当然我很愿意提供更多事实，但可惜我没有。

建筑许可不会自动在三年后失效吗？我以为它们本来就会失效。那么规划方案是永久有效的吗？就是说，如果一个地块比如在20年后才要建造，到时候仍然适用20年前的规划方案吗？该地块已经空置多年。

如果必须遵守总距离限制，但双方可以协商，那是否可以把房屋几乎像双拼别墅一样建得很靠近，只要另一侧保持足够距离？但是不能在这两块地上建双拼别墅吗？也就是说，购买两块地，然后在上面建一栋双拼别墅（毗邻的墙刚好在地界线上），以在远端边界获得更多空间？

但是，建筑许可证只允许建造单户住宅。

哪一个建筑许可证？

建筑许可证不是会在三年后自动失效吗？我以为它们本来就是会失效的。那么建设规划是否是永久有效的？

那么如果一块土地是在例如20年后才建造，那么20年前的建设规划是否仍然有效？

你应该认真考虑你所写的内容，即使有人来问你是什么意思。你混淆了几个概念。

一个建设规划规定了允许什么以及土地可以用于什么用途。

一个建筑许可证是当你设计房子并提交建筑申请，后来由社区批准后获得的。
在一个新建住宅区，某个角落有单户住宅结构，那边有双拼别墅，再边缘有多户住宅。单户住宅的土地规模通常按照县（或类似机构）的最低要求划分。以我们这为例，必须至少有650平方米。只有当建设规划允许双拼别墅或排屋时，才可以偏离这个标准。
通常在新住宅区内必须在3-5年内建筑，以免在5年后仍有施工噪音影响居住环境。如果没有这个规定且想晚些建造，那么建筑申请可以晚些提交，因为许可证通常只有效3年左右。

也许你应该直接说出你的问题，而不是拐弯抹角地说，这样你才能得到好的信息。因为一块土地能否建造以及如何建造，涉及多个规章的相互作用。