自行划分和开发土地

亲爱的论坛，

我已经阅读了这里的一些帖子，学到了很多东西，尽管如此——尽管我也看过一些非常相似的主题——关于一个相对抽象的问题我仍有一些疑问未解，对于这些疑问我很希望得到一些思考的启发。首先是基本背景：

作为几个潜在建房者组成的一个群体，我们正在寻找（理想情况下相邻的）单户住宅（EFHs）用地或可以分割成这类用地的较大地块。时间跨度较长（大致在3-5年及以上）。地区位于科隆/杜塞尔多夫。实现这种配置最常见（通常）的途径似乎是通过一个开发商购买多个单元，但由于这会带来规划自由度方面的劣势，因此并不十分理想。

我知道找到一块（价格合理的）建地本身就问题重重，且需要大量（辛勤）工作，但我想知道是否也可以利用一些规模效应？

在初步搜索中，我们偶尔会发现一些地块，表面上位于各自市镇的内部地区（即被住宅建设包围），且依据土地利用规划被标注为住宅区（无详细规划），但在地籍数据和地价指标（TIM-Online，BORIS）中却被列为绿地或类似类型。在我打电话给建设局、寻找所有者等之前，我想知道对于私人来说，保持足够耐心，这样的过程是否真正有成功的可能：

- 购买非建设用地/建设预期用地，该地在内部区域依据土地利用规划被标示为住宅区
- 自费申请建筑许可、分割、基础设施建设等

如果这类事情原则上可行，最重要需要注意的障碍是什么？

我期待所有的建议，也欢迎诚实的评价，如果整个计划本身是无稽之谈。

购买非建筑用地/未来建筑用地，该地在内部区域根据土地利用规划被指定为住宅区

这可能也需要15到20年，所以不推荐。

自费获取建筑许可、分割、配套设施等

我会为此请一位顾问/建筑师，当然是正式委托。
建筑许可需要他，建筑预申请则不需要，但他能看懂图纸，告诉你什么可行，尤其是如何可行。外行人很容易绊倒，从数字中得出错误的结论。

mehrerer

那到底有多少人呢？

potentieller Bauherren

这些先生们的经济实力有多强？

eher langfristig

关于土地开发，这与

3-5 Jahre

in den Katasterdaten und Bodenrichtwerten (TIM-Online, BORIS) aber als Grünland o. Ä. ausgewiesen sind

无关紧要

ob ein solcher Vorgang mit hinreichend langem Atem für Privatpersonen überhaupt Erfolg haben kann:

是的，从某种意义上说：买彩票也可能会成功。
如果团队中没有有经验的建筑师、建筑或测量工程师、房地产金融专家或熟悉建筑法的律师，成功的机会会大大降低。

Falls so etwas grundsätzlich funktionieren kann, was wären die wichtigsten Stolpersteine die zu beachten wären?

地方政治家、环保人士、嫉妒者、原住民、稀有动植物。

这可能也会花费15到20年，所以不推荐。

好的，那我可能把时间期限定义错了；向负责的部门/地方政府询问能在多大程度上明确是否更接近15到20年的哪一端？

我会请一个顾问/建筑师帮忙或者当然是委托他们做。申请建筑许可时必须要找他，申请建设前期咨询不需要，但他能看懂图纸并说明可行性，特别是如何可行。外行人很容易跌倒，从数据中得出错误结论。

是的，一旦变得更具体，这也是计划中要做的。“自己做”这里指的是“没有公共部门参与”。

有多少对？

5到8对。具体取决于最终能实现什么。

这些先生们的经济实力如何？

每对最多有两个全职收入者（根据生育计划状态）和稳健的自有资本。以“线上市场常见”的价格买房虽然很紧张，但希望（还）存在，即“中大奖”（见下文）。

与土地开发有关的情况相矛盾。

明白了。

无关紧要。

只是确认：无关分割、建筑项目等的批准吗？

是的，彩票也可能赢。
如果小组中没有经验丰富的建筑师、建筑或测量工程师、地产融资专家或建筑法方面的律师，成功的可能性会大大降低。

小组内没有，但在直接（家庭）环境中能找到这些专家。在搜索的最初阶段，尤其可以向他们咨询哪些具体帮助？

地方政治家、环保活动家、嫉妒者、原住民、珍稀动植物。

我猜如果地方官员不合作，基本就没戏了（或者至少不建议），那么：假设地方官员合作，其他因素占多大比重？有没有合理的方法能相当有把握地事先排除珍稀动植物的存在？

崇拜还是公社？ ;)
你们从面积上来说确实需要一个建设用地——这是市政府不轻易放手的，所有者对这样的土地也极为珍惜，用黄金都换不来。（我们村里的未经开发的绿地自从最新的土地利用计划以来，带有转换用途的选项，价格从每平方米50欧元起——而且在我们这里，作为西部的贫困地区之一，土地价格是这样的——在科隆地区可能得在后面加个零）。

崇拜还是公社？;)

倒不如说是一个朋友和亲戚组成的群体，他们在时间和空间上有着相似的生活规划，对于未来的邻里关系抱着“宁可熟悉的恶魔，也不愿意陌生的恶魔”的想法。:)

你们从面积上来说更需要一个建设用地——这通常是市镇不愿意放弃的，土地所有者也会用金子来衡量这样的地块。（在我们村里，带转换选项的未开发绿地自从最新的土地利用规划之后，每平方米起价50欧元——而且我们这里算是西部的穷乡僻壤，就地价来说——在科隆地区，价格恐怕还要高一个数量级）。

考虑到上述所有不确定因素，这可能会慢慢变得不太有趣。不过还有一点时间可以抱着希望和梦想。:)