建筑方式：预制房 坚固房 建筑监理 建筑设计

你好，亲爱的论坛成员们，

现在我也来到了这个论坛，并希望从中获得一些思考的启发。

我们找到了理想的地块并购置了它。1600平方米，有很多空间供孩子们玩耍。

现在的问题是，我们大约还有剩余预算大约27万欧元至最多30万欧元，我们可以怎么利用这些钱。实事求是地说，我自己其实什么都不会。嗯，贴墙纸、铺地毯、铺木地板和复合地板，我还是能做的。但更多的事，我既没有才能也没有时间。

我们住在德国北部，更准确地说是“阿默兰”。

我们现在有三个基本的考虑，但进展不大。第一个问题是，我们到底要怎么建房？基本上我们在考虑以下几种方案：a）预制房屋，b）由施工监理员负责建造的实体房屋，c）建筑师设计。

a）预制房屋

这里我们找到了一些非常有趣的想法，建筑方式我们也很喜欢。特别是这里的施沃勒房屋最接近我们的想法。不过预制房屋显然有一个缺点，就是造价并不便宜，转售时（如果有转售的话）价格会明显降低。

我们初步认为不会有转售的需求。还有哪些缺点是我没法完全判断的？据说建筑技术上已经采取了很多措施来减少隔音差的问题。这里有可以放心推荐的厂家吗？

b）施工监理

我已经通过施工监理完成了两套联排别墅的毛坯交房。这些都是实体房屋，完工情况基本很好。当然也遇到了一些问题，不算少，但都得到了妥善满意的解决。因为这么多工种和人员都参与其中……难免出错，也有人会犯蠢。总之，一切都能较好地处理。

我期望通过施工监理能（稍微）降低总体成本，因为实际上买的是“现成品”，而不是完全新的设计。这样规划费用可以分摊到许多业主上，总体预算可能更便宜。这里的问题是，这真的靠谱吗？施工监理作为总承包商，对所有损坏/投诉负责。起初我只会委托一家在本地市场运营时间长、信誉良好的公司。那么这家公司也肯定会把总承包风险通过向分包商支付的价格加价转嫁出去。这样真的能更便宜吗？该怎么操作？我说的这些有道理吗？

c）建筑师设计

其实这是我最喜欢的方案。另一方面，我一个建筑师都不认识。我没有任何经验，也有些担心会碰上不应该委托的建筑师。而且费用（相比而言）感觉挺高的。当然，也可能只是主观感受，因为预制房屋制造商和施工监理都不公开他们的成本核算，所以这些费用对我来说不透明。

一切都挺头疼的。

我知道的不多。住房面积大约140至150平方米。KfW-70标准，不加太多花哨设计，没有地下室，配置普通。我按每平方米1500欧元计算，是不是完全偏离实际？正如我所说，我不想超出总预算，因为我终究还要还贷款。我计划贷款期限约为17年（考虑退休），这也限制了贷款金额。

非常感谢大家的评论，就算是不对内容回复，只是指出无法回复的，也感谢。

沃尔克

所以在[Landkreis Ammerland]（几乎是我的家乡），我不会买一个预制房屋，因为在德国预制房屋的价格都差不多。在[ Bayern ]，与当地建筑公司相比，建预制房屋“更便宜”，而在西北部则“更贵”。

我更倾向于找一家建筑公司或总承包商，或者找一个建筑师并进行单项分包。那里的手工费用明显更可控。用230,000欧元（扣除40,000欧元的固定附加费用）应该能建一栋不错的房子。不过我不认为那里会有40,000欧元的附加费用。

你好，非常感谢Koempy和Bauexperte。

I. 阿默兰县 / 预制房屋

Koempy，你说得很到位。我已经隐隐觉得预制房屋并不比我在这里“传统”建房便宜多少。这让我有点惊讶，不过我试图用主观印象来解释，然后成功地说服自己，一个好的、可信赖的预制房屋制造商大概也不会白白送东西。很多厂家早早被我淘汰了，因为我既不想买波兰制造的房子，也不想被那些超级便宜的“不能再便宜了”的报价吸引。我不相信天上掉馅饼。

即使在Bauexperte的帖子之后，这个选项现在似乎也已经不考虑了，虽然我们还会去看一个样板房（看看总没坏处）。

II. 土地面积

这里我既尊重土地面积，也尊重我的妻子。首先，房子“前面”的布置无疑应该被优先考虑。这个区域应该能想办法处理好。后院先全部铺草坪，这应该已经够麻烦了。然后放上割草机器人，再仔细想好到底在哪儿做什么。我已经有点害怕了，但万一需要，我们可以每年请园丁来两次，各花几百欧元稍微修整一下地面。

III. 再说预制房屋

是的，我也觉得稍微“旧一点”的预制房屋看起来挺脏乱的，有点……难看。如果我要买二手房，主观上我大概也只会考虑预制房屋，前提是地块，即位置，必须要求如此。然后总会伴随一堆复杂的感觉，这些感觉很可能会让我放弃购买，或者促使我考虑降价。而我想自己卖房时也会遇到同样的状况，尤其是考虑到第一条。在阿默兰，通常人们期待的是实体建造房屋。如果是预制房屋，除非是在一个非常特别的优越位置且价格合理，否则大概会见到买家露出轻微嫌弃的表情。

IV. 建筑师 / 建筑监理

我已经为下周约了两位建筑师和两位建筑监理师，他们本地口碑不错。他们已经收到了我官方的建设规划和初步想法。现在轮到他们展现思路，我们也想看看双方是否合得来。我和妻子讨厌过度许诺，浮夸但不可信的价格说明反而让我们警觉。无论如何，他们不能用这些手段强迫我们签合同。合同我会和同事（我本人也是律师）仔细核查。

a) 建筑师合同：我理解，合同中（其实所有合同都是这样）必须明确说明委托的内容。报酬将依据一张“表格”计算。这里的分类可能包含复杂性和难度等级的特殊条款。这些或许是可以谈判的点。我们需求不复杂，对水龙头和其他花哨装置也没有特别要求。我们需要的是良好且实用的配置。如前所述，我以前和建筑监理合作过两次，价格基本合理。之前超支都是我们自己造成的，因为我们当时故意并谨慎地偏离了既定规范。

我稍微担心这“黑箱”问题，价格实际上是事后才询价的。这意味着你不确定价格是否符合预期。必须完全信任建筑师的经验和努力，否则预算很容易超支。另一方面，建筑监理作为总承包商，也面临一定的价格风险，因为他们和我们谈定了固定价格，同时他们可能面临价格上涨风险，这部分会提前反映在他们谈判的价格里。若非如此，那是很不聪明的事情，我想他们不会如此。

b) 建筑监理合同

优点：价格相对稳定。这里10,000欧元的差距并不算大，但总体上可以较为可靠地确定成本基数。过去我买的房子中，通常需要在施工和服务说明的细节上做大量工作。通常用华丽的措辞来模糊描述，必须费力重写（例如品牌冷凝锅炉、现代设计水龙头、意大利瓷砖……）。一般我们会做一个样品选择，并将所有组件按名称列入施工/服务说明，然后看价格是否合理。

因此，在签合同之前需要做大量工作，我很好奇各家公司是否有耐心配合这套流程。

另外，他们必须允许我通过一位专家监督施工。我预感这些公司的“工地负责人”可能想成为我的朋友，实际上却大概不会那么回事。有人说这些人通过返利或分红参与利润，而他们实际上是企业工资名单上的员工。我想额外支付专业施工监督的费用，确保我们感觉安心，避免出现本应提前发现和解决的重大问题。

总结：

我们将在下周正式启动这个项目，届时会有一个较详尽的成本预算。然后去银行，因为银行必须有一套计算基础，还会留出一定的上浮空间。当前贷款条件非常诱人。

你好，邻居先生

我们来自弗里斯兰，我们的房屋建设将于九月开始。我们选择了有建筑师参与的房屋建设，因为我们想要一种带有现代风格的实心砖砌外墙的建筑方式。相比于成品房供应商或总承包商，我们希望建筑师能带来更多的创造力和独立性。当然，这是一种纯主观的决定。我们也委托建筑师提供包括建筑监督的全套服务。所以建筑师应当来自附近。

在纯房屋建设费用方面，我们处于你提到的每平方米预算内。不过，还会产生额外费用和建筑师费用。

来自瓦雷尔的问候

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莱茵地区的问候
建筑专家

你好，邻居先生。

瓦雷尔实际上“几乎”就在附近。我还没有听说过这些建筑师，但这倒不让我感到奇怪，因为我几乎没听说过建筑师。

让我稍微放心的是，你们的预算足够了。万一有需要，我们会有大约75,000欧元的费用和意外项目（包括外部设施等）的缓冲，这感觉还不错。

也许我会和他们约个时间，如果其他的约会a) 进行得不太顺利，b) 这里的费用显然不太合适，c) 他们的想法不太符合我们的口味，或者d) 有种“不要做”的感觉。

如果我们去那边咨询，我会先和你联系。或许我们可以通个电话，交流一下彼此的经验。

祝好
Volker

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莱茵地区的问候
建筑专家

没问题。今后会更加注意。