建筑融资 购买或新建

大家好，

我和我妻子计划明年购买或建造一栋房子。优先考虑现有房产。但鉴于目前现有房产的价格，我正在计算是否新建房屋可能更划算。主要数据如下：
我年初30岁，我妻子末尾20岁。我们有两个一岁的孩子。我们的净收入目前约为3000欧元，不含特别付款。育儿假后收入也将保持这样（托儿费用已扣除）。目前我们支付大约900欧元的暖租，同时每月还存约500欧元。
大约一年前，我们通过住房养老金签订了两个住房储蓄合同。一个为5万欧元，一个为2万欧元，以获得最高补贴。
由于婚礼、搬家和生育，目前没有自有资金。
计划购买/建造的房屋总价值最多为20万欧元，每月还款约800欧元。我的融资计划如下：

5万欧元KFW贷款
7万欧元住房储蓄合同（也可能是银行贷款）
8万欧元银行贷款

房屋购买的房地产费用：

房产含附加费用 大约15万欧元 -18万欧元
翻修费用 大约3万欧元 -1万欧元

大约1万欧元将留作融资储备，以防万一有意外情况。

关于新建房屋的话题，我刚开始了解，目前没有具体想法。

土地 约700平方米 已开发 4万欧元
房屋 5室 约13万欧元
建造相关费用 约2万欧元
融资储备 1万欧元

如果有人能给我一些关于融资和新建房屋的建议，我会很感激。

提前感谢

此致
Tratirol

你好，
首先热烈欢迎你来到论坛。
我的第一个问题是，你想在多少年内还清贷款？
第二，我认为Wohnriester（住宅Riester）不是最好的选择。（个人观点——风险太难估计）
第三，考虑到你们的财务状况，新建房屋恐怕不太可能实现。（20欧元的附加建筑费用估计太低了），而且既然你们的上限是20万欧元，新建房就被排除在外了。然后我来讲第四点，我认为完全翻新一栋房子费用会超过3万欧元。除非房子只有5年左右，且所有东西还很新。根据你们对房地产的需求和附加费用总计约18万欧元来看，我推测是80年代到90年代初建的房子，翻新（整修）所需资金比你们预想的要多。
抱歉，这听起来虽然有些严厉，但我觉得情况就是这样。除非你们打算未来30年住在施工现场。最好再等等，攒一些钱，几年后再理智且从容地规划买房/建房项目。

永远不要说永不——但是你们每个月剩下的1600欧元都花在哪儿了？目前800欧元甚至可能够买一套房子——不过最终（比如说15年后）你们还是会背负一大笔债务，而且泡沫会破裂。你们的房价定得已经很低了——这意味着你们每平方米能以1000欧元的价格建房。附加费用也是讨厌的东西——单单燃气、水、电就常常花掉7000欧元。排污费又要4000欧元。装修大概还要3000到4000欧元——剩下的5000欧元用来办理建筑许可（大约600欧元）、抵押贷款的土地登记（1500欧元）、厨房（4000欧元）、车篷（1000欧元）、通道和其它费用，等等等等……130平方米的房子——建造专家可能会给出更好的预算——即使我自己按简单配置加上附加费用，也会估计在20万到21万欧元，加上4万欧元的土地费用——但只要你们能够纪律性地生活，这些费用对你们来说也能负担得起——只是问题在于，你们是否愿意将一切都服从于买房的梦想。

新建房屋可能无法达到你定的价格。不过，基本上还是有一些80年代/90年代的房子（我现在不知道你们那边的价格），状况良好，几乎不需要投入太多，如果能接受一些小瑕疵的话。我说这些是有经验的——我自己曾买过一栋70年代的房子，一直在不断现代化改造。

首先感谢您的快速回复。
我们倾向于购买现有的房产。考虑新建房屋的原因是汉诺威郊区的房价在过去两年里大幅上涨。
我们的目标是在25年内还清房贷，那时我58岁，仍有7年的缓冲时间以应对各种可能情况。
关于Riester合同，我考虑同时储蓄，以便15年后将其纳入贷款融资。我们四个人在15年内可以获得大约1.5万欧元的国家补助。
我有意识地没有达到最高贷款额度，据两家银行表示，我们可以获得28万至30万欧元的贷款。但贷款必须在25年内还清。这样一来，即使装修或新建意外增加2万欧元，也不至于像达到最高额度那样严重。我计划通过特别还款方式偿还贷款，因为我每年还能有大约3千至4千欧元的特别付款。目前我们每月还支付大约400欧元的车贷和厨房款项，这些费用年底将全部付清。房贷月供还有上升的空间。
每月贷款本息约1000欧元，加上杂费和每平方米2欧元的月费。应该还能留有一定储备。我不希望我们承担过重的负担，最终无法支付。因此，我将价格定在大约20万欧元。
我在家人和朋友圈中看到太多负面经验。

此致敬礼

无论你们怎么做——在开始之前，确保至少筹集到10%的自有资金——在25年的贷款期限内，这能节省很多钱！如果可以的话，尽量选择一家将KfW贷款视为次级贷款的银行融资——这样你实际上就有了5万欧元的自有资金（当然只是账面上的）。N银行（据我所知，所有位于下萨克森州的银行都是如此）不会这么做——但有一些跨区域的直销银行是会这样做的。