建筑融资与室内装修

您好，

对于我和我未来的丈夫来说，拥有自己房子的冒险比预期的要早开始。由于我直到去年年底才完成培训，我们之前几乎没有机会积攒自有资金。我们现在在一个共同的储蓄账户上大约有7,500欧元，但这笔钱我们将在五月举行婚礼时使用。除此之外，我们只有一个建筑储蓄合同，里面大约有2,500欧元。我的伴侣有两份基金型寿险，但我们不想为了这个目的轻易解约。

我们现在看中了一套双拼别墅，居住面积116平方米，加上阁楼，土地面积大约350平方米。全装修交房的价格为183,900欧元。我的父亲是一名房地产经纪人，他建议我们最好购买外装修完工的双拼别墅，室内装修工程单独发包。这样价格大约会是135,000欧元。

我现在有两个问题：

首先：我们几乎没有自有资金，这会是问题吗？我们还能凑齐土地购置税和公证费用，但更多资金会很困难，因为整个过程必须非常短时间内完成，因为还有其他人对房子感兴趣。

哦，对了，这点或许也很重要：我们加起来大约净收入3,850欧元每月。我在公共部门工作，我未来的丈夫是公司职员。我们两人都是无固定期限合同。

昨天我们参加了OVB的咨询会，但还不太确定该怎么想。他似乎没把缺少自有资金看作问题……

我的第二个问题（虽然可能更适合在其他子论坛提问）：用50,000欧元能否把室内装修交付为全装修交房？我们两人手工活不太擅长，也没时间做。地板我们打算自己在二楼铺设，粉刷工作我们也会自己做（但这两项不包括在室内全装修价格里）。

所以主要是关于电气、地面找平、浴室、瓷砖（浴室、走廊、厨房、楼梯以及可能的客厅和餐厅），供暖（我们也在考虑可能采用地热），粉刷、隔热和轻质隔墙、水管以及相关工作。可能我漏了点什么，但专家们大概知道“室内全装修”包括哪些项目。

如果有人能对此发表意见我会非常高兴。我们真的很着急想拿下这套房子，但另一方面我们完全是该领域的门外汉，想要把一切做好……

你好，

我们现在在考虑一套116平方米的联排别墅住房面积加阁楼，以及约350平方米的土地。整套交钥匙价格应为183,900欧元。我的父亲是房地产经纪人，但他认为我们最好购买外部交钥匙的联排别墅，室内装修工程另行发包。价格将降至135,000欧元。

我个人认为这套联排别墅的每平方米价格非常高——究竟要安装什么技术，几乎要1600欧元/平方米？

我们昨天去了“OVB”的咨询会，但还不太确定我们该怎么评价。他对缺乏自有资金这事并不认为是大问题……

恕我直言——这三个字母公司绝对不会是我在像建设独栋住宅这样项目上的第一选择，也不会是最后选择。这里有更优秀的专业人士。我看到你住在北莱茵-威斯特法伦州——给我发个私信告诉我你的联系方式，我会给你推荐一家独立的融资机构，他们也会对咨询错误负责，并会可靠地向你展示你们的融资可能性——不会试探你们的财力极限，因为那完全没有意义，非常可能马上威胁到你们的生存。

我的第二个问题：能用50,000欧元交钥匙完成内部装修吗？

针对这个问题，我一方面需要你回答第一段的问题，另一方面我认为这项计划非常大胆，除非你的父亲对建筑工程的发包和操作非常熟悉；房地产经纪人的头衔本身几乎帮不上忙。你父亲建议的意思是，你应当找一个总承包商负责建筑外壳，包括门窗、屋顶及可能的外墙粉刷，然后所有工作——从电工到室内门安装——都得分别发包给不同的公司。这意味着对于还需完成的11个工种（电气、卫浴、金属制造、地热、干式墙、内墙粉刷、找平层、风密测试、楼梯、瓷砖和室内门）每个工种至少进行3次招标（谁来编写详细文本？）。这至少要检查33份报价，然后监督11家手工业公司的施工过程，同时审查相应的进度付款账单，并根据情况修正；别忘了5%的保留款。除了这些还需完成的工种之外，你还需要一个建筑专家，一位建筑主管来协调和监管工作，并负责验收等等。

我们确实有点时间压力，因为我们想先把这个房产拿下，但我们俩对这个领域完全是外行，想做好所有事情……

根据你们的描述，你们俩都很年轻，在时间压力下行动是最差的建议，千万不要遵循！还会有更多的建筑区域被开发，其他土地也会被出售。为了你们自己的利益，请先搞清楚你们的融资情况——注意不要把融资用尽到极限，因为总会有计划外的账单（例如洗衣机坏了，车子维修等）飞进你们家门，如果每个月的贷款还款没有多余空间，很快你们会在当地的拍卖公告里看到自己的名字。

此致
敬礼

你好，建筑专家，感谢您的回答！

具体要安装什么技术？

唉，具体会使用什么材料我说不清楚，因为我不太懂。我爸爸比我懂得多，他觉得价格还算合理。费用包括车道和入口铺装（房子位于后排建筑），建筑外壳（房子贴砖），屋顶，窗户，房门。当然还有土地本身。我们这儿土地价格大约是每平方米160欧元。
我爸爸通过他的工作认识了负责室内装修各项工作的可靠且干净的工人。他今天想给我们做一个费用明细，这样我们就能计算总费用，当然，在签任何合同之前，我们还会联系各个公司，询问报价并了解工期。我们最担心的是最终费用超出预期或工期比计划长，因为我们也没办法一直支付双重房租和贷款。
我们只想在进一步规划之前，先弄清楚财务问题。所以我想问关于100%贷款的问题，这会带来什么样的麻烦，我在网上看了很多相关内容，感觉很不安。

你好，

其中包含了车道和入口的铺设（房子位于后侧建筑中），建筑外壳（房子贴砖），屋顶，窗户，前门。当然还有土地本身

所以土地（[Grundstück]）价格为56000欧元，房价包括你上面列出的项目为127900欧元，是一个带有外墙装饰的半装修房，加上车道铺设？我现在有点困惑，因为你第一条回复中的信息。也许你可以解释一下183900欧元的价格中包含了什么？

我们只是希望在计划下一步之前，先在经济上有个明确的了解。因此我问到了100%贷款融资以及这方面可能存在的问题，我在网上看了很多相关信息，现在非常不安。

互联网只能提供一个初步的了解，房屋建设和融资最好通过面对面的交流，结合个人的生活状况进行合理的规划。

此致敬礼

你好，

根据我的经验，我强烈建议远离名称只有3到4个字母的融资公司、投资公司和养老公司。互联网作为事前调研的手段是好的且有意义的，但我同建筑专家的看法一样，对于如此大金额的投资，面对面的交流是必不可少的。

“20-25%的自有资金”这一古老的智慧原则，现在依然基本有效。
时间压力，尤其是那种人为制造的“还有很多其他有兴趣的人，利率在上升”的压力，往往导致不良决策。

如果你们还是决定立即行动，那么只有你的ÖTV稳定工作才是可以接受的前提。但这里需要检测你们“稳定”收入在总净收入中的比例有多高。

从我远距离的视角看，你们的项目完成前连同附加费用可能花费大约20万欧元，而不是更少。粗略估算如下：
16万欧元借款，在80%贷款额度下，目前10年固定利率，
年利率按4.5%计算，年利息7,200欧元，加上
1.6万欧元的1%初期偿还，
合计年金8,800欧元，
仅这部分月负担就有734欧元。
4万欧元作为KFW贷款，最高100%贷款额度适用于住宅产权项目124，
每月199欧元，期限35年，1年免还本金，利率锁定10年。

每月强制支付933欧元。

10年后的剩余债务：

约14.08万欧元为年金（银行）贷款，
3.4738万欧元为KFW贷款，
合计约17.5万欧元的10年后剩余债务。
注意利率风险！
长期建筑贷款平均利率为7.8%。意味着比你们现在支付的高出约3%。
3%对应175,000欧元，年利息5,250欧元，月供437.50欧元。
这就是你们的利率风险，如果10年后利率“仅仅”恢复到平均水平。

你们的贷款应满足：
a) 不仅在最初几年看起来良好，
b) 能够安全还款，因此负担要低，
c) 即使其中一方暂时或永久失去还款能力也要安全，
d) 必须签订利率保障产品，比如住房储蓄合同，以尽可能覆盖剩余债务。

等等等等
还想现在就成为房主吗？

你们俩好，谢谢你们的回复

也许你可以解释一下TEUR 183.9的价格包含了什么？

183,900欧元可以买到这栋房子完全外部和内部的钥匙交付状态，当然像天然气连接、二楼和客厅的地板，以及油漆和贴壁纸等工作，还需要另外加上（也就是通常在“钥匙交付”这个概念下还需要做的事情）。
135,000欧元则是房子外部钥匙交付状态，并包含我在上一篇帖子中列出的服务内容：

其中包含了车道和入口处的铺装（房子位于后排建筑），建筑外壳（房子有砖面），屋顶、窗户、入户门。当然还有土地本身

关于房子的内部部分，我们必须并且想要另外分包，不是因为我们认为这样会更便宜，而是因为我们希望最终一切都干净整洁。通过我父亲的了解，我们知道这家建筑公司与一些分包商之间经常出现问题，我们想避免这种情况。

时间压力，尤其是人为制造的“还有很多其他潜在买家”之类的压力，加上利率上升，往往导致糟糕的决定。

我们现在也确定了，要以我们认为合适的节奏来进行整个过程，我认为在这个问题上仓促做决定是不合适的。我们重视在做任何决定之前，先做一个详尽的成本预算和报价，以免事后出现意外惊喜，导致一切比预期更贵。

如果你们真的决定立即行动，那也是只有通过你稳定的ÖTV工作才合理。但这里需要评估你们净收入中“稳定”部分的比例有多高。

我的未来丈夫是我们家庭收入的主要来源，他是商业职员，我还是要说他的工作是稳定的（虽然工作永远不可能百分之百安全，但他的确相对稳固）。他工作表现非常好，即使他目前的公司出现问题，他也总是能收到其他公司的工作邀约，能马上上岗。

从我远距离的观察来看，你们的项目完成时附加费用可能更接近200,000欧元而非更少。

我们当然也这样预估，根据我们是否使用太阳能和/或地热能源，费用可能还会有所增加。
我们预计每月负担大约1000欧元或更多。我认为在约4000欧元净收入的情况下，这应该是可行的。即使因为有孩子想法而暂停工作一段时间，3000欧元的收入也应该够用。
我们已经基本敲定了“OVB”的话题。但其中有一点我觉得很有趣，就是通过建筑储蓄合同来融资？据他们的例子显示，这样可以固定整个期限的利率，这对我们来说当然很有吸引力，因为不必担心10年后情况会怎样。这当中有啥陷阱吗？
我们已经安排了下周的两个会谈，一次是与我们的主银行，另一次是与一位较为独立的财务顾问（与AWD、OVB等无关），这位顾问是我父亲推荐的。