具体融资方案 - 必须“剩余”多少？

大家好，上午好，

我刚来这里，过去几个月已经和银行、建筑师以及相关部门约见了不少。现在想来这里征求一些独立的意见。
希望我能把所有必要的信息都呈现给大家，不会犯错或者显得无知……当然我之前从未买过房，总觉得自己被忽悠了 :-(

我们在计划买一栋三户型的房子，已经进行得比较深入了。
我们准备自己搬进底层的那套公寓，其他两套公寓会像过去二十年一样继续出租。
这栋房子建于1971年，售价是350,000欧元。房子四周装的是现代的塑料窗户，三年前刚刚完全更换了隔热屋顶。房子有地下室，居住面积300平米（2×110 + 80）。
对这里的地区来说算是个便宜货，但毕竟是租赁房，不是自住房，因此还需要额外改造、扩建及装修，费用约19万欧元。
扣除自有资金后，我们需要贷款41万欧元。

目前我们觉得最有吸引力的融资方式是通过LBS或者邮储银行的建筑储蓄合同。最大优点是利率固定到最后，而且几乎可以随时追加存款，如果手头有余钱的话。

我们已经收到一份报价，前十年（储蓄期）利率为1.5%，后续还款期最高利率为2.35%。
因此月还款额为1800欧元，贷款期限近23年。

目前这个月供没问题，净收入合计约5000欧元。出租收入是2×450欧元。
但我们计划要孩子，因此不可能两个人都全职工作，暂时只计算我一个人的收入。

我的净收入2850欧元，加上固定的一套出租租金450欧元，另一套租金作为房屋储备金（这合理吗？多了还是少了？）。这样我们可用收入是3300欧元。

我们算了所有花费，两个人现在每月支出如下：
- 食品/个人卫生 360欧元
- 汽车油费和保险 200欧元
- 保险（法律保护、残疾、牙科、意外、人寿）270欧元
- 电费+网费 100欧元
共计930欧元（还没买衣服，没去看电影，更别说度假了！）。
加上房贷1800欧元=2730欧元。
水费和暖气费，按现住处算每月约180欧元。

我很难判断，剩下的不到400欧元，是多还是少（太少？）。
想要孩子、买大房子的人余额就只剩几百欧元，这正常吗？
目前还没怀孕，刚开始还有2200欧元可用，打算先投入贷款里，后期好减轻几个月负担。

如果我妻子两三年后复工，估计也只能做几天工作。
现实中她能拿回目前净收入的多少百分比？
从经济上来说（抱歉对浪漫主义者，但我们不需要结婚证才能幸福），结婚划算吗？这样我大概多拿多少净收入，她少多少？
还是她干脆工作50%，拿50%净收入，两人税务类别不变更，反而更合适？

希望我清晰呈现了情况，期待大家建议！

祝好，
Harry

原则上，所有数据听起来都还不错。良好的收入 + 良好的自有资本 + 租金收入和40万贷款现在听起来也可行。希望你已经考虑了购买附加费用等。带着宝宝情况当然不同，尤其是每月开销会大幅增加。每月360欧元的食品和卫生用品费用，你们简直是艺术家了。你们应该仔细核查这是否真的如此，我很难相信。我们两个人时，食品支出加上娱乐等开销总共大约600欧元。现在有了宝宝，轻松达到900-1000欧元。这也因为妻子在家，每天做饭，且有更多时间处理家务（和购物）。这并非标准……我只是想告诉你：预计会明显超过360欧元。为了自己的孩子，大家都只想要最好的！

每月400欧元的缓冲资金对我来说太少了，尤其是当租客逾期不付租金等情况发生时。你妻子没有领取父母津贴吗？结婚只有在收入差距很大时才有意义。我们就是如此（我赚的钱大约是我妻子的10倍），结婚每年大约带来4000欧元的税收节省。这真的不多。如果计算结婚的费用，真的没必要结婚。最好是出于爱情结婚，我们也是这样做的。

税务申报类别对税负没有任何影响……只影响每月的“预扣款”。

问候，Steffen

这些是非常多不同的主题和问题。

1.)
首先，为了简便起见，我先把你引导到这个关于合理融资的税务主题帖子。



虽然我不是建筑储蓄者的支持者，但对出租部分来说这可能是合理的。

2.)
关于出租
190平方米面积租900欧元冷租，我觉得其实不算多。投资后冷租会有什么变化吗？

3.)
结婚后的收入
要判断这个，需要知道双方未来的税前工资。或者你可以自行在网上用税前到税后计算器输入。你可能适用税收申报等级3，你妻子适用等级5。虽然税收申报等级的选择不会影响当年的实际税负，但它大致反映了未来的净收入。

大概来说，如果你妻子育儿假后完全不工作，通过结婚你每月大约能多拿400-450欧元。

4.)
储备金
网上流传着各种储备金额：

我迅速找到了联邦建筑部的建议：

[*]5年以内的房屋：每平方米每年4欧元
[*]10年以内的房屋：每平方米每年6欧元
[*]15年以内的房屋：每平方米每年7.5欧元
[*]16年以上的房屋：每平方米每年10欧元

私人建筑业主协会建议是每平方米1欧元。

我个人认为应该多储备，因为建筑价格持续上涨，维修和现代化成本也一样。用每平方米1.5欧元计算，你就比较稳妥了。

你好，Otto朋友，

Es ist voll unterkellert und hat 300 qm Wohnfläche (2x 110 + 80). ... Die Mieteinnahmen wären 2x 450 Euro.

这个心仪的房产在哪里？每月450欧元的租金对于110平方米来说似乎相当少……

莱茵的问候

感谢快速且好的回答！我试着澄清一些事情。

：每月360欧元的费用是因为我们两个人都在一家有非常好的食堂的公司工作，平时工作日有早餐和午餐。这些费用会直接从工资里扣除，已经包含在我这里所说的净收入里了。所以我们只需要额外支付晚餐和周六/周日的餐费。目前我们感觉自己生活得挺好，甚至花得有点多，而不像你说的“艺术家”那样节省，但当然，有了宝宝一切都会有所变化。
我妻子当然会领育儿金，但据我所知只有一年。如果可能的话，我们想等孩子至少会说话、会告诉我们在外面经历了什么后，才“交给别人照看”……

：
1. 好的，谢谢，我会看看的！
2. 基础租金太低了。租金参考价格是每平方米6.50到7欧……这都是前任房东的错。不过要说的是，租户们一直把房子维护得很好，所有房子内外的事情他们都处理了。我们会逐渐提高租金，但这里也适用租金控制政策，根据租金控制政策，每年最多增加30欧元（3年内15%），在租客更换之前（其实我们也不希望换，因为租客非常好）涨幅有限。
3. 谢谢！
4. 我们打算每月存大约400欧元，也就是一年近5000欧元，这个金额符合或超过了建议。

：唉，房子位于弗莱堡附近南部瑞士边境区域……我们知道租金太低了……

你好，

问题连连。你们为将来有孩子做好准备，这非常好。孩子花钱，而且儿童津贴至少在孩子生命的最初几年根本无法覆盖费用（托儿所/幼儿园）。另外，还有收入损失，在你们的情况下，可能还有因租金损失引发的费用（诉讼和可能的装修）。

这些事情你们应该认真考虑。银行是回顾性且基于实际情况进行审查的，从不做前瞻性预测，甚至不会预测未来十年。对于你们来说，也应该为租金损失建立储备。不知道结合住房储蓄合同是否适合出租房。储蓄部分也有（微薄的）利息。