仅靠融资可以应对吗？

你好，
我已经是这个论坛的活跃读者几周了，因为我最近在关注买房的事情。
我已经看中了一套房子。那是一栋建筑面积117平方米，土地面积2500平方米的独栋住宅。建于1959年，已经完全翻修和整修，地下室全封闭（干燥），有一个大车库、工坊以及花园里的大型附属建筑。
总价108000欧元外加附加费用，没有中介费。
我们这里土地价格大约是每平方米20欧元。
关于经济情况。
我33岁，月净收入约2100欧元。目前租金250欧元冷租/385欧元暖租。没有其他贷款。大约有40000欧元的自有资金，但我希望只用它来支付附加费用和作为储备。
我设想每月还款约500欧元至550欧元，贷款期限20年固定利率，并且如果可能的话在这段时间内全额偿还。
据理财顾问说，100%贷款且利率低于3%应该没问题。具体报价我还没拿到。
这对我来说能承受吗，还是有点冒险？
谢谢。

我会投入25,000欧元的自有资金，并将每月还款保持在500-600欧元——这样你在15年内就可以还清。

在网上有一些等额本息贷款的计算器，可以用来试试看，这样你能感觉一下——尤其是如果不投入自有资金，实际的贷款成本会明显高很多，尽管利率只有3%。

从感觉上来说（我也曾经一个人靠稍微低一点的收入维持一处大约650的还款的房产），我看不出有什么问题。
不过你自己应该列一列每个月的生活开销。如果你已经每个月花300到400买油去上班，或者每天在外面吃饭，那就意味着生活会有一定的限制，或者如果你还有其他义务需要履行，比如高额的人寿保险、汽车或者其他支出，情况可能会比较紧张。
至少你得计算每个月300的房屋附加费用（地税、建筑保险、垃圾处理、水费等）。

只要银行配合（他们一般都希望有两个借款人）并且你有一份固定工作……

2500平方米的土地可是个大数目——这将是你未来几年的爱好？！ :cool:

你好，
感谢你的反馈。我可以这样说，我其实生活得相对节俭。开车一年最多行驶5000公里。我最多一个月加一次油。我的工作地点离家4公里，骑自行车可以到达。我其实只有正常的开销，比如吃饭、衣服、车辆保险等等。很少外出吃饭，甚至为了不去食堂，我会自己做三明治带去上班。这方面我比较节省。工作是否稳定，如果不是公务员的话，基本没法保证。但我已经在这家公司工作了12年，希望还能继续几年。其他义务如上所述我没有。我关心的是，我一定想自己独立完成。关于300欧的杂费，我也差不多估算过了。你这边的费用里已经包含取暖费了吗？
我还是有点不确定，因为我不是那种喜欢负债的人。到目前为止，我买的所有东西都是现金支付的。
是的，2500平方米的土地当然很好。在户外空间可以自由发挥。这在我们这个地方并不罕见。我已经看了这里好几个房子，土地面积都在1500到2000平方米之间。上面提到的每平方米价格已经定得很高了。这里还能便宜得多。这是一个结构相对薄弱的地区。如果什么时候不得不卖房子，那就麻烦了。
我无疑会和一位专家再进行一次看房，以确保万无一失，然后再多考虑几天。

你好，

从价值增长的角度来看，你应该非常冷静地对待，因为这套房子现在已经有50多年历史了，如果你大约30年后再卖，房子将有80多年历史，而且可能位于一个到那时也没有发展起来的地区，也就是说：价值为零。听起来很残酷，但事实就是如此。在好的地段，这栋房子现在可能已经会被推倒，土地重新规划。

你最终剩下的肯定是这块土地或30年后的土地价值，减去拆除费用。与购买成本的差额大致就是你30年来的“租金成本”。

简单例子：

1. 土地估价为28,000欧元。1000平方米完全算作可建区（20欧元/平方米），其余是花园用地（大约5欧元/平方米）。如果实际可建面积超过1000平方米，则需要重新计算这个价值。
2. 房屋价值：108,000 - 28,000 = 80,000欧元。根据你的描述可能合理，但对本次分析其实无关紧要。
3. 土地价值30年内经通胀调整后预计无增长。
4. 拆除费用约25,000欧元（当前费用，假设30年后经通胀调整价格相同）。
5. 购买成本现在是108,000欧元，30年后房屋价值损失80,000欧元，拆除费用约25,000欧元 => 30年后包括土地价值的假设价值：0至-5,000欧元。

冷租金成本每月约为：160,000欧元 / 30 / 12 ≈ 450欧元。

这16万欧元代表购买金额+附加费用+贷款利息。你手里还剩40,000欧元自有资金没有动用。

450欧元的比较价值意味着：如果你能以类似的钱租到类似的房子，租房和买房的花费大致相当，如果你认为这些前提是现实的。缺点当然是租的房子不属于你，优点是你没有地域限制。

如果你能好好维护房子，30年后还能卖出价格，因为它确实还有剩余使用寿命，买房是值得的。如果你能以大约750-800欧元暖租（或更低）租到类似房子，租房也是一个可行的选择。

此致
Dirk Grafe

一种我说实话还从未考虑过的非常极端的表现方式。