购买建议 - 1965年与1985年翻新需求的差异

大家好，

在当了很长时间的潜水读者之后，我们最近的情况变得更加具体，我很想听听大家的意见。

简单介绍一下我们：我和妻子都快40岁了，有两个小孩子。目前我们住在一套条件挺好的租房里，但遗憾的是没有花园。我们已经在市场上看了好几年，但还没有找到让我们满意的房子。不过现在有一处房产上市，看起来相当有吸引力。我想请大家帮忙从外部看看，我们的判断是否正确，或者只是因为长时间的寻找让我们变得太宽容了。附近还有第二处房产我们也感兴趣，价格经过装修后可能有点高。也许有人可以帮忙比较这两处房产。

房子1：
- Scout-ID 153338292
- 带套房的独栋住宅
- 建于1965年
- 坡地层带套房，住宅层，阁楼层（部分装修，可能未获批准）
- 宣称居住面积210平方米（但比较乐观，我估计实际约170平方米）。地下室还有约30平方米的可用面积
- 1997年油炉，能源效率未知（应该比较差）
- 2000年装新窗户，其他仅套房浴室/厨房翻新
- 土地面积665平方米，地价参考510欧元/平方米--> 大约33.9万欧元
- 售价49.5万欧元

房子2：
- 小额广告：“雷特林根适合家庭居住。宽敞带套房独栋住宅，有花园和扩建潜力。”
- 带套房的独栋住宅
- 建于1985年
- 景观很美，但交通噪音相当大。下面的绿地即将开发为大型新建小区，但视野受限，建筑高度（至少20米距离），大致等同于底层地平线加1.5米。
- 坡地层带套房，住宅层，阁楼层（可能简单装修，未获批准且不算居住面积）
- 宣称居住面积175平方米（也比较乐观，阁楼不计，估计实际约150平方米），地下室约50平方米加阁楼空间
- 2003年燃气锅炉，能耗为100千瓦时/平方米·年（本地公司出具的能效证书，但对建成年份而言数值偏低。墙为隔热砖k=0.68 W/m²K，屋顶未知）
- 土地面积594平方米，地价参考510欧元/平方米--> 大约30.3万欧元
- 售价69.8万欧元

我们对房子1比较感兴趣。经纪人说屋顶需要修理，但鉴于1965年建造，我们推测需要整体翻修。相比地价，这个房子的溢价约15.5万欧元，通常即使是状况极差的房产也会被要求更高价格。如果没有重大缺陷（买之前我们一定会请鉴定师看房），而且只是典型年代问题，这个价钱算合理吗？根据论坛里看到的信息，估算的翻修费用为每平方米2000至2500欧元，我们希望总翻修费能在30万欧元内。

房子2也很有意思，但也有40年历史。我们担心它同样需要大量维修，考虑到它的售价比房子1高大约23万欧元（含附加费用），负担可能过重。还是说这里只需要简单装修，基于约100千瓦时/平方米·年的能耗（我不确定这个数值有多可靠），不需要或不划算做节能升级（这样显著节省成本）？

我期待大家对房子1的看法，以及相对于房子2的比较。

祝好

60岁还是40岁最终无所谓。两者都需要一次全面大修。
没有看过简介，显然选择房子1。在类似的翻修中更便宜。地理位置你们需要自己判断。

在能源方面，1960年到1980年的差异可能不太取决于法律规定，而更多取决于施工情况。你会想对这两栋房子都做些改动。维修工作的多少取决于维护状况。一栋80年代的房子可能已经相当破旧，而一栋60年代的房子可能依然状况良好。

非常感谢您的评估。从外部看，这两栋房子对于它们的年龄来说都相当整洁，希望通过参观后我们能对内部有更多了解。

对于房子2，我对能源需求证明有些疑问，显示的能源需求仅略高于每平方米每年100千瓦时（天然气）。简单计算一下，175平方米大约是18000千瓦时/年。改装为地暖和热泵后，应该可以实现6000千瓦时的电力消耗，而且完全不需要保温。在电价上涨的情况下，这个消耗量还是比较可控的，那么进行复杂的外墙和屋顶保温的投资回报几乎难以实现。我这里有计算或思维上的严重错误吗，还是这可能会在改造成本上产生显著差异？不过房子2仍然过于昂贵，价格还需要降低10%。

对于热泵，几乎从不需要对立面进行保温。我家是60年代的老房子。即使没有保温，热泵运行得也很好（而且便宜）。只有窗户、地窖天花板、阁楼天花板和地暖（我房客那里是散热器）。

对于一台热泵，外墙几乎不需要进行隔热处理。

宝贵的提示！
补充说明：以前的房屋建造并不“密封”。因此，所使用的材料也不是设计用于密封建筑中使用的。在后期进行密封处理的房屋中，人们经常会遇到霉菌问题。
在翻新过程中，需要权衡能源效率和建筑保护，以保护自己的投资。