买房：现实可行，还是我们承担过多？

早上好，

我和我妻子已经找房子找了一年半，今天看了一个不错的房子。不过，就像经常发生的那样，价格其实已经高于我们自己设定的预算上限。我们在找房开始时曾经去过[URL_INTERNA=https://www.hausbau-forum.de/threads/dr-klein-erfahrungen-bei-vermittlung-kredit-von-bank-genehmigt.29957/

Dr. Klein[/URL_INTERNA]咨询过，但我也想在此之前或同时听听那些不是靠这个赚钱、可能有经验的人的意见。

关于您们的一般情况：


[*]我和我妻子都36岁
[*]2024年12月有一个孩子
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[*]暂无计划要更多孩子


[*]我是汽车行业的工程师
[*]我妻子是社会教育助理，因转行工作经验较少
[*]我全职工作，我妻子休育婴假
[*]我妻子育婴假期间会失业，因为期限合同自然不续签。她可以随时回去（口头承诺）。


[*]我们普遍认为她能很快在幼儿园、托儿所相关领域找到工作。

收入与资产状况：

[*
我目前净收入4600欧（税级3）+1000欧育儿津贴
[*]子女津贴255欧
[*]你们有多少自有资金？
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[*]我大约有150,000欧存在活期存款/银行账户里
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[*]+ 7,000欧股票，实际上是之前作为养老储蓄而定期投资的
[*]+ 30,000欧在一个Riester养老金合同里（--> 转成Wohnriester？）


[*]我妻子活期账户有约15,000欧

[*

你们想用多少自有资金投资到买房项目？


[*]这是个关键问题。我在考虑解约我的Riester合同，以大约160,000欧自有资金购买房子

住房开销：

[*
85平方米的暖租金770欧
[*]电费50欧
[*]网络、视频流媒体、手机、广播费大约75欧


交通开销：


[*]汽车1（维护、保险、税、油费）：
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[*]大约260欧


[*]汽车2（维护、保险、税、油费）：


[*]大约140欧

保险开销：

[*
责任险（含宠物）
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[*]6欧


[*]养老保险（含Riester、Rürup等）


[*]Riester 162欧（因有子女补贴将降至130欧）


[*]职业失能保险


[*]65欧

生活费用：

[*
食品大约预计250-300欧
[*]餐厅开销
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[*]最多每月一次


[*]托儿所/学校费用（含餐费）


[*]未来会成为问题，部分取决于所在县，当前难以准确估计，还需进一步调研


[*]IGM会费


[*]41欧

储蓄开销：

[*
度假
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[*]每年一次，大约2000-3000欧


[*]养老储蓄


[*]除Riester合同外，目前每月定投400欧ETF

其他开销：

[*
没有贷款，没有其他开销


收入与支出总计：


[*]总收入
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[*]4600+1000欧


[*]总支出


[*]固定月支出大约1600欧

房产一般信息：

[*
土地面积多大？
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[*]653平方米


[*]土地单价多高？


[*]300平方米大约200,000欧


[*]新房还是旧房（建筑年份），房屋类型？


[*]低能耗房（预制房），由Haake Haus公司建造
[*]木结构，带斜屋顶，单户住宅，建于2002年


[*]车库？


[*]一个停车棚


[*]房子面积多大？（居住面积/使用面积）


[*]居住面积131平方米


[*]

建筑或购房费用：

[*
附带费用（公证费、法院费、土地购置税、中介费）
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[*]33,600欧


[*]建筑或购房费用（含建筑师、结构工程师）
[*]装修或翻新费用


[*]需要新的燃气锅炉，目前没有其他已知费用


[*]总费用


[*]480 + 33 --> 513,600欧

其他费用：

[*
厨房费用
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[*]可以包含在内

费用汇总：

[*
总费用
[LIST]
[*]513,600欧


[*]可扣减自有资金


[*]160,000欧


[*]融资金额


[*]353,600欧

我们有点担心会超支。房子目前标价为之前提到的480,000欧，我们计划最高月供1400欧，这样还能维持体面的生活。因为我们目前租房相对便宜，所以感觉“一切”都太贵了。

我自己用常用计算工具算过，绝对算不出可行的方案，月付会在1600欧，甚至可能达到1700欧。我这么谨慎是否有问题？

你们觉得当前市场利率这样的情况下，这是现实的吗？我们是不是太保守了？我目前计算我是唯一收入者，所以净收入约是4600欧。我们儿子现在4个月，我妻子计划孩子1.5-2岁时开始工作。那么我们有大约1.5年的过渡期。当然，必须要按计划执行。如果她重回全职，她的收入足够理论上支付贷款本息和杂费，那么我全额收入能用于生活和储蓄。

我还不确定是否该解约我的Riester合同。不过合同价值远低于保底金额，这让我很犹豫。近年回报非常差。因此我考虑要不要转换，以增加自有资金。

你们觉得目标的资金金额和理论买房是否有风险？我有没有忽略什么？我乐意听你们的想法、提问和经验分享。

房子目前价值为上述的480,000欧元，我们曾计划最高偿还率为1400欧元，以便我们还能过上体面的生活。

这挺合适。我也大致估计融资金额对应的偿还率大约是1400欧元。那大约是1.5%的还款额。你可以商量一个还款调整方案，以防你妻子能重新赚到更多钱、重新工作时使用。

如果我对这点有疑虑，算太保守了吗？

不完全是。你在为实现伟大目标承担适度风险方面可能准备不足。要记住，你的偿还额中包含大约900欧元的“冷租金”和500欧元的财富积累。而且，通货膨胀可能会提升你的收入（工资增长），但还款额保持不变。
等等。
1400欧元的偿还额占你收入的30%，妻子的收入另计。这确实很健康。根据基本条件，任何银行都会毫不犹豫地为你们提供贷款。
附言：儿童津贴其实是正常的收入组成部分。你计算孩子的支出时，也不要忽略这部分收入。

你们觉得目标金额或理论上的购买行为有风险吗？我有忽略什么吗？

没有。如果你真的想要偿还额达到1700欧元或更高（为了增加还款额，但非必要），这也可以，但建议多考虑两次是否真的需要这样。以防万一，还有第二个孩子出生，或者因为某些原因你妻子不能或不想工作。但即便如此，生活质量也不会大幅下降。

食品开销我估计大约是250-300欧元。

建议：记帐本。如果我看这估计，我会猜你很久没去买菜了，或者经常在岳父母家吃饭。三个人300欧元，一天每人才3欧元多一点，这真的很紧张。

nordanney 大部分都同意。食品费用非常重要。我会考虑用500欧元作为3人家庭的中位数。

我还想到一点：你的4600欧净收入可能是税级3，育儿津贴属于进步税制范围。由于不了解你们的具体税务情况，我目前会在家庭预算中预留每月100-150欧元用于税款补缴。当然，一旦妻子不再领取育儿津贴，这个数字会立即发生变化。

一份低于保障金额的Riester合约，我会立即终止。 这实际上只可能在没有存入住房储蓄合同的情况下。 因此，我不会使用住房Riester。 利率将超过3.5%，这样你们有略高于1%的还款率。 可以这样做。

关于Riester合同的小警告：如果转换为Wohnriester，使用时会与Wohnförderkonto打交道。
通常我会明确不推荐；但在这种情况下，确实可能降低融资金额和月供。
[Wohnförderkonto请自行搜索 - 如果我试图解释，只会显得我很疯狂。]

否则一开始虽感觉紧张，但总体还是可行的？特别是在一两年后（那时例如可能会取消假期，减少退休养老，关键词Riester）情况会缓解——工资上涨，可能妻子重新工作？

这很合适。我本来也大致估计融资金额的月供是1400欧元。那大约是1.5%的还款比例。你可以约定一个还款方式的变更，以防万一你妻子能够重新好好工作，带来可观收入的时候。

嗯，我觉得我之前说得有点不准确。用48万欧元的贷款加16万欧元的自有资金，我算不出1400欧元月供，但那正是我们想要达到的金额。我们大概率只能通过极短的贷款期限实现，这样会带来10年后的利率风险。我想说的是：我会尝试协商，使月供达到1400欧元，最佳情况是全额还清型。

建议：做一个家庭支出账本。如果我看这估算的话，我猜你已经很久没去买东西了，或者总是在岳父母家吃饭。300欧元三个人算下来，每人每天刚好3欧多一点，这真的很紧张。

这是个好点子。250-300欧元只是我购物的花费。当然我老婆也买东西，所以400-500欧元更现实。我会再梳理过去几个月的账单，然后算出两个账户的平均值！

我还想到一点：你的4600净收入应该是税级3, 父母津贴算在进阶税率控制下。虽然不知道你们的具体税务情况，但我现在会建议每月在家庭预算中预留100-150欧元的税款返还。这会在你老婆结束父母津贴后马上变动。

没错，我是税级3。父母津贴还要到25年12月，这意味着下一次结算对我们来说可能不太理想。

还要说的是，我9月份会有一次工资调整，到时候我税前收入将从6600欧元左右涨到7000欧元。综合来看，经过一晚上的思考，我心情也稍微好了一些。

关于Riester合同的小提醒：如果转为住宅Riester，使用时会涉及住宅资助账户。通常我会明确建议避免这样做；当然，这可能会影响融资金额和月供。（请自己搜索住宅资助账户，如果让我解释的话，听起来会很乱。）

谢谢，我会去了解一下。

下周我会给Interhyp预约，并向当地的储蓄银行咨询利率条件，然后在这里分享结果或中间情况。

感谢大家的问题、建议和想法！