买还是继续租

你好，
我和我的妻子正在考虑是现在再搬到租赁公寓，还是买一栋房子。

我们的情况如下：
他（25岁）：税后净收入为2500欧元，合同无固定期限，未来4年内工资将按固定幅度增长，4年后净收入将达到3200欧元。4年后会有一次较大的加薪，具体情况需协商。
另外还有差旅费/奖金等，但我们不打算将其计入固定收入，每月大约500欧元额外收入。
她（25岁）：目前领取育儿津贴500欧元，之后最多可能做一份月薪800欧元的兼职工作。
我们已经有一个3岁的孩子，第二个孩子将于10月出生。
所以有两份儿童津贴。
固定收入：2900欧元 + 每年增加200欧元。
可变收入：1300欧元。

自有资金足以支付建筑附加费用。

目前我们住在一个80平方米的三居室公寓，月租金含暖气600欧元，但状态不佳（担心发霉）。
看过另一套公寓，4居室，110平方米，月租含暖气1000欧元。

过去一年我们每月的开销（包括租金和食物等）平均约1600欧元，其中还包括冰箱和洗碗机的贷款。

我们现在在考虑，是再租4-5年，还是买房更划算。

关于房子，我们打算买一个带车库的联排别墅，面积约120平方米，3间卧室，无地下室。想买大约200平方米的地，因为在波恩及周边地区地价大约在每平方米200至400欧元之间。
房子设计会非常节能。

房屋外部设施将由我们自己完成（姐夫是园林景观设计师），油漆和地板工作也由我们负责。电气大部分也由我们完成（岳父是受过专业电工培训，但不从事该行业），但配电箱由于保修问题，我想请专业公司来做。暖气和卫生设施则由专业人员安装。

我粗略算了一下，全部费用大约是38万欧元。这个预算是偏低还是偏高？

计算如下：
380,000 - 30,000（附加费用）
= 350,000 - 50,000（KFW贷款）
= 300,000 - 80,000（NRW.Bank）因收入限制，不能长期使用。
= 220,000银行贷款

月还款负担
KfW贷款利率2.53%，期限20年，前三年免还本息
NRW.Bank第一年至第五年利率0.5%，之后3.5%，每月100欧元
银行贷款利率3.5%，期限20年，每月790欧元
+ 附加费用约300欧元
总计前三年每月1200欧元

我想，我宁愿每个月多花200欧元买房，也不愿把钱交给房东。

希望以上信息完整，期待你们给我们有益的建议。

重要的是要知道你们是否有自有资金。在施工阶段，你们应该在银行里有大约20,000到30,000的现金自有资金。一方面，因为比如厨房不能用建筑贷款购买，另一方面，也不想或不能为每一笔账单都跑银行。

自有资金越多，贷款条件越好。

关于是否建房：我认为你们的收入可能有点紧张，但如果自有资金充足，还是可能够用的。如果你们真的需要全额贷款380,000，那就不够了。
绝对不应该再用贷款买东西，因为在建房期间以及之后常常会资金紧张 :)

我们融资250,000，月负担接近1000欧元。

关于土地面积：200平方米不够，除非建设规划不要求与邻居或街道保持距离。要注意停车位规定！
我们这里土地售价介于250到500之间，一套普通的双拼别墅的土地大约是350平方米。我估计这是有原因的。我们搬到稍远一点的地方，以300城里价格买到了720平方米的地，可能是一个选项。
或者你们可以了解一下规划中的排屋，它们通常比自己建双拼别墅便宜。

这38万到底是怎么组成的？

你已经写了3万的附加费用，但剩下的35万中有多少是用于土地或房屋的？

每月负担
KfW贷款 2.53% 20年，前三年免还本
NRW.Bank 第1-5年0.5%，之后3.5%，100欧元
银行贷款 3.5% 20年 每月790欧元
+ 附加费用约300欧元
= 前三年1200欧元

银行贷款我算下来最低是825欧元，按1%的还款率...

此外，希望你意识到1%的还款率并不真正“理想”……如果你们确定几年后能拥有明显更多的资金，并且确实会进行额外还款，那可以……否则当利率固定期结束时还没还多少本金，就会大吃一惊……

20年KFW固定利率？我以为他们只给10年。还是说那些不是节能贷款？

免还款期可以挺好的，但如果不利用这段时间，最终会后悔。

你好，

从房子的角度来看，我们一套带车库、120平方米的联排别墅，带3个卧室，不带地下室就够了。我们想要大约200平方米的地，因为在波恩及周边地区，每平方米地价在200-400欧元之间。
因此特别注重节能。
（...）
我粗略估算一下，所有费用加起来大约是38万欧元。这个价格是太低还是太高？

我们目前正在科隆-Grengel推广一个类似的项目，因此我可以相当准确地告诉你，你需要为你的联排别墅连车库和地块以及其他附加建筑费用预算多少钱：

联排别墅 6.95 x 11.00，部分涂漆的灰泥建筑
两层，带地基板
阁楼有扩展空间
包括通风和空气-水热泵
不含油漆和地板——198,000欧元
成品车库 3 x 9
配卷帘门——10,230欧元
私人拥有的280平方米地块——89,000欧元
附加建筑费用——35,000欧元
油漆和地板——20,000欧元
户外设施——15,000欧元
额外预留费——20,000欧元

总计387,230欧元。

现在你只需将地价替换为你在波恩选中的地块价格，就知道你需要准备多少资金了 ;)

此致敬礼

@ The Da
自有资金大约是3万欧元，同时3到4年内还会有一个住房储蓄合同到期，金额为6万欧元（3万已缴存 + 3万贷款）
我说的双拼别墅是一种排屋。我姑姑有一套带200平方米土地的双拼别墅，这对我们来说够用了。我表妹有400平方米，对我来说面积太大了，毕竟也要为以后考虑。我70岁的时候可不想割100平方米的草坪，养花坛也不想。所以一个小花园对我来说就够了。
往更远的乡下去也是一个选择，但要等到小孩幼儿园毕业之后的2到3年才考虑换地方。因为换幼儿园并不是最好的选择。
我说的38万欧元只是指土地+房屋+花园和地面材料+墙体。
我不会买超过1万欧元的厨房。
@ Shism
如果连30欧元或者100欧元都成问题，那就不应该建房子。
我们每月没有房租的固定开销是1000欧元（保险、合同、食物和油费），所以至少还有700欧元的缓冲。
@ Bauexperte
非常感谢你的清单！
我想我会去Frechen的样板房区看看，了解一下我们理想的“梦想房”费用是多少。
无论是“砖瓦结构”还是预制房对我们来说都不是特别重要，除非“砖瓦结构”的额外费用不高。
如果连地皮一起算要50万欧元，我们就先继续租房，存点钱，也稍微享受生活。
不过我个人对共管公寓并不太排斥，可是总理夫人说过“孩子们以后拿球去哪儿玩？”
25岁还有时间。
我不会为了买房子而放弃20到30年的“奢侈生活”。