购地前未分割土地的建筑咨询

大家好，

我们已经等待多年，希望有机会购买一块建筑用地，几天前我们终于收到了一个报价。我们希望能够尽快下决心购买，因为我们真的非常喜欢这块地。不过现在我们遇到了第一个问题……
这块地位于一个有2500人口的小村庄的中心。它是一个地块（总面积约1446平方米）的一部分面积（约762平方米）。该地块尚未被分割/测量。

下级建设管理部门向我解释说，这块地位于一个简单建筑规划区域（非资格建筑规划），属于混合区。如果我理解正确的话，每当是简单建筑规划时，都需要更详细地审核这块地是否可以以某种特定方式建造，因为简单建筑规划不包含全面的规定。对我们适用的建筑规划虽然包含了很多规定，我们在最初的电话讨论中可能都能遵守，但据我理解，可建筑面积（建筑窗口）和建筑线并未确定。在这种情况下，内部区域的批准通常会以邻近建筑为参考，在一定程度上是审批部门的解释问题，而且会有一份会议材料提交给社区代表大会表决。

为了避免购买一块我们无法在“理想位置”建造“理想住宅”的土地，我们被建议提交一份建筑预申请。但建设管理部门的先生说，这只有在具体面积已确定且已有预期建筑项目的布局图和草图时才有意义/可行。这意味着我们必须在购买前进行土地分割，之后提交建筑预申请，然后才能签订土地购买合同。由于我们作为买方至少要承担部分——甚至全部——土地分割费用，我们当然更希望的顺序是：先建筑预申请，然后再针对尚未测量的土地签订购地合同。

我们还考虑过是否可以签订一份附带条件的购地合同（以建筑许可证为条件）。但如果未获批准，业主将持有一个分割的地块，但最坏情况下可能找不到买家。
我非常期待大家对我的情况的反馈。也许你们有好的想法，或者有办法让我们能够尽快签订尚未测量土地的购地合同，而不必担心我们“理想住宅”在“理想位置”的建筑许可会被拒。

非常感谢，来自美丽的什勒斯维希-荷尔斯泰因的问候
Vivien

你好 Vivien 男性 29岁，
我正好奇一个梦想中的房子会有多巨大（或者建房窗的大小和/或位置限制有多大），以致于在762平方米的建筑用地上放不下。相应地，关于“梦想中的房子可能无法放进这块地块”的担忧，我很难理解。我们这里习惯了更严峻的情况。

只有这样，如果未获批准，业主将拥有一个分割的地块，但最糟糕的情况下将没有更多的买家。

对于1446平方米的建筑用地，我在论坛的平均水平上甚至看到有四个潜在买家（假设蛋糕块大小大致相同）。

我们根本不能在我们“理想的地方”建我们的“理想房子”，

根据第34条的建筑许可（BG），建筑必须“融入附近环境的特性”。因此，如果邻近建筑遵循一条虚拟的建筑线，那么你们应该以此为参考。（也许你有机会给我们看一张航拍图和带有规划图的地籍图，以便更好判断。然后直接绘出你们拟建项目的位置）
是否豁免由下级建筑管理部门自行决定。该部门以及市政府（必须同意）对此的态度如何也很重要。建筑管理部门可以不顾市政府的意见。但必须有理由证明你们有权获得豁免。
这并不简单，很大程度上取决于管理部门的裁量权。

但是建筑监督局的负责人说，只有当确切的平方米数确定，并且已有拟建项目的平面图和草图时，这才可能/有意义。

这并不完全正确。提交建筑预申请时，只需提供非常好的草图即可。此外，由测量师制作“官方”平面图应该没有问题。你们与业主达成协议，确定想购买多少土地，测量师会帮你们测量并制作平面图，图中会标明拟建用地。
土地甚至不必是你们的产权，也能获得建筑许可，更别提回答建筑预申请了。
图纸／草图必须足够清晰，能回答你们具体提出的问题。

附注：我没有详细查阅石荷州的建筑法。如果此处与巴符州有不同，请指正。