最佳顾问及60年代房屋翻新费用评估

尊敬的论坛成员，您好，

首先我想道个歉，因为我感觉在这个论坛里已经有很多类似的帖子了，但我还是没能通过这些帖子解答我的问题。

我们大约16个月来一直在寻找一栋小房子，地点大概在波恩以南30公里，靠近莱茵河。遗憾的是，到目前为止还没有合适的房子。一开始我们倾向于找一处维修需求较少的房产，但由于一直没有合适的房源，我们现在已经扩大了搜索范围。之所以一开始更倾向于维修需求少的房子，是因为我动手能力很差，尤其是时间有限。虽然我的伴侣是工程师，理论上应该能处理不少事情，但时间仍然是很大的限制。也就是说，大部分装修工作我们会找别人来做。

我首先想了解的是，在购房前（即第一次或第二次看房时），谁最适合给我们提供关于成本的建议呢？如果我们看的是需要修缮的房子，是应该带建筑师一起去，还是建筑专家，或者能源顾问呢？论坛里有很多类似的例子，但我一直无法判断那些费用到底是最终的总成本，还是只是我们需要先支付的费用，之后还能得到补助或者税款返还。

资金方面我应该能够解决，所以暂时不太担心。我们最初只考虑买公寓，然后预算不断提升，因此这完全是意愿和合理性的事情，我们会给自己的项目设定预算上限。为了更好地判断一处房产是否在经济上值得，我们希望能判断出扣除所有税收返还和补助后，各项装修费用大概是多少。在这种情况下，谁会是比较合适的顾问呢？

也许你们可以用以下例子来帮我说明：

根据我的估算，上周看的那栋房子价格可能太贵了。售价是245,000欧元，我认为几乎所有东西都得修。可能最好拆除到毛坯状态。这栋房子是一套联排别墅，约100平方米，对我们来说绰绰有余。我们明确表示不需要更大的房子，因为实在用不上。房子带有地下室。

我认为肯定得修的项目包括：窗户、屋顶（至少要做最上层楼板的保温。储藏阁楼我们其实不用）、供暖和通风系统、电、水管线路、卫生间和客用卫生间、地下室楼板保温、外墙保温、新地板以及可能还有我没想到的其他工程……厨房暂且不算，因为我们已经有一个了……
在这种情况下，考虑到已扣除补贴和税款返还的总费用（对我来说的最终费用），大概需要多少钱？太阳能我暂且不算，因为它经过一段时间应该能收回成本。

感谢大家的帮助。

您需要一位具有现有建筑施工和节能改造经验的建筑师的房地产购买咨询。房地产购买咨询最好在您首次实地考察之后进行，当您已经决定该房产在位置、面积、外观等方面基本符合您的需求时。房地产购买咨询重点将放在建筑结构的检查上，可能存在的建筑损伤，结构方面的因素，这些对于可能的改造非常重要等，并且还会考虑房屋需要审批的建筑和规划法律规定。

在这次通常持续2-3小时的现场考察之后，建筑师可以为您所希望的施工、改造或翻新工程提供一个大致的费用范围。之后，您可以决定购买及改造/翻新的方案是否仍然可行。

在此阶段，能源顾问的作用尚不重要，他将在后续的改造规划中介入——请务必注意这一点。草率制定的用于KfW-/BEG-/Bafa补助的“个性化改造路线图”通常对于进一步规划是无效的。

关于您假想建筑的改造费用：请假设所谓的“核心改造”——拆除至毛坯状态——将产生相当于同等面积新建造的建筑费用。目前实际价格大约为每平方米净使用面积含税4500至5000欧元，包括建筑附加费用。前提是该房产不是文物保护建筑，也不处于近乎拆除的状态。建筑费用通常不包括外部设施、基础配套、室内装修（厨房、照明、个性化内装）费用——这仅涉及房屋本身的改造。

非常感谢您的辛劳！我原本想的是请一个现场的小型能源顾问办公室（5到6个人）（我还没有去过），他们除了提供能源咨询外，还有一位建筑师、两位施工主管，以及具备金属结构和燃气与水管安装培训的人士。我的问题是，这样一个团队是不是比“仅仅”一个建筑师更适合担任这样一个整体项目的合作伙伴？

这栋房子其实并不是虚构的，我确实在两周前看过。关于提交报价或聘请鉴定专家，我选择了放弃，因为我已经计算过费用会太高。4500到5000欧元的费用远远超出我的预期，说实话这让我有点措手不及……我还是非常想知道最终会剩下多少总费用。
我原本预计这个项目的费用在30万到35万欧元之间，并希望还能明显享受到一些补助或税收减免。如果是30万欧元（未扣除任何补助）的话，建筑就更有吸引力了。
问候，Jacques

这也取决于实际必要或计划中的工作内容。
如果拆除指的是拆除内部（地板/平整层、浴室、瓷砖、管线），那其实并不费事。雇人建造确实很贵。
我目前正在陪同一个达到kfw70-EE标准的核心翻新。拆除工作是业主自己完成的。
140平方米的独栋住宅，1层底层+顶层阁楼+冷藏地下室。
符合KfW标准的新屋顶：72k欧元
带抹灰的外墙保温WDVS：34k欧元
带百叶窗的大窗户和大滑动露台门，新地下室门：34k欧元
带全屋地暖的热泵：44k欧元
两个铺有瓷砖的浴室：19k欧元
带新配电箱和线路的电气（无智能家居KNX）：材料费5k欧元，因为是自助完成，否则15k欧元
带热回收的分散通风系统：5k欧元
地板顶部隔热（材料，自助完成）：约4k欧元

此外还有厨房、地板、全屋抹灰和油漆工作

总计140平方米约25万欧元

资助方面，每户最高有15万欧元的KfW贷款，利率相对较低，并且（本案例）有25%的补助。除此之外还有针对单项措施（本案例中的WDVS和窗户）的BEG EM资助，补助比例为20%，年度资助上限为6万欧元（需有现行的翻新计划）。

在成本上还有缩减的空间（百叶窗和滑动部分增加了1.2万欧元额外费用，屋顶瓦和窗户护板也可节省近8000欧元）。
但成本也可以更高。用木质/铝制窗代替塑料窗，地下室包裹土壤而非仅隔绝顶棚，更耗工的浴室设计，改动格局，这样花费也可以达到30万至35万欧元。

建筑外壳装修费用可以相对线性地按较小面积折算作参考。但这是石勒苏益格-荷尔斯泰因州，不是莱茵河地区。

就评估而言，你提到的那家事务所听起来不错。如果那里有能源顾问和建筑师，他们通常会多方面考虑。在设计、招标和合同授予阶段，建筑师即使是在翻新领域，也能让你的投资物有所值。

总计约25万欧元用于140平方米

改造案例中的各项费用是现实的。但有趣的是，是否 a.) 这些价格是净价还是含税价，b.) 是否包括建筑师在改造规划中产生的建筑附加费用及施工管理费用。所有其他可能的结构工程师和其他工程师服务费用还需额外增加18-23%。

我预估该项目费用为30万至35万欧元，并希望可以获得较明显的补助或税收减免。即使是30万欧元（未扣除任何补助）也使得建造更具吸引力。

您的30万至35万总费用包含什么？是房产购价加改造费用，还是仅指在24.5万购价基础上的额外改造费用？仅用5.5万至10.5万改造100平方米是不可能的。补助金额不应估算过高。根据经验，每个住宅单元补助大约为2万至2.5万欧元，建议始终将这些补助作为备用资金，而非融资的主要依靠。

非常感谢 wpic 和 dertill

这已经是一个很好的指导，对我来说非常有帮助且富有启发性。将翻新视为一个缓冲区，似乎是一个明智且有用的建议。

能源咨询办公室今天联系了我，说他们要晚些时候才开始行动。所以如果情况更加具体且可以想象，我就需要来自建筑师或建筑鉴定专家的房地产购买咨询。

: 在你的例子中，水管线没有重新安装，对吗？那需要计算些什么？

拆除（除管线外）我自己应该能完成。我在某些方面也愿意做出一定的妥协。基本上，我在很多方面都相当节约，这不是因为负担不起，而是因为愿意节省。比如说，我不需要地暖来提高居住舒适度。这必须在能源和经济上都有意义。我也不需要给阁楼做隔热，只要我们有大约100平方米的居住面积就足够了。这样就完全足够了。然后，可能只需要对最上层居住楼板进行隔热。塑料窗户完全可以，电动卷帘我不需要，厨房因为可持续性，我打算买二手的。对于我来说，浴室不需要像宫殿一样，因为我们在那里待的时间不长，标准配置就完全足够了。
作为门外汉和新手，我觉得你例子里的屋顶相当贵。这总是这样吗？

我不知道这里是否允许链接。例如这栋房子，无论价格还是其他方面，都和上面提到的不再可用的那个类似。

储蓄银行的女士说，如果基于天然气进行翻新且屋顶没有问题（因为显然很密封），那么刚刚链接的这栋房子的翻新费用会在15万欧元左右。但由于位置靠近B9公路，这栋房子不合适，不过是一个很好的例子。太阳能对我来说也很重要……

我会尽量明天写得更多一些。