融资提议评估/次级贷款/偿还

大家好，

简单介绍一下：幸运的是，我父母的半栋联排别墅中后半部分正在出售，建筑年代较老（大约在1910年至1930年之间），但整体维护得还算不错。我们可以用185,000欧元买下这栋房子，大致计划通过重新扩建阁楼，再花大约55,000欧元进行改造和装修，其中10,000欧元的自助劳动部分不需要计入费用。很遗憾，实质上的自有资金目前没有，因为在2-3年前因为家庭紧急情况，我们不得不先将资金借出。不过这暂时不影响，我们非常希望买下这栋房子。

目前我们支付840欧元的暖租金，我们预计每月贷款还款约为1000欧元。Interhyp给我们提供了DSL银行的以下报价：

房屋购买价格 185,000.00欧元
改造和现代化费用 + 55,000.00欧元
公证费及土地登记费 + 3,700.00欧元
土地购置税 + 12,025.00欧元
自助劳动 - 10,000欧元
总融资需求：245,700.00欧元

方案1：
15年固定利率，还款额1054欧元：[B]
DSL银行 165,700.00欧元 [B]期限：15年 名义利率：1.68% 有效年利率：1.71%
DSL次级贷款 30,000.00欧元 期限：120个月 名义利率：6.78% 有效年利率：6.99%
KFW住房所有权计划: 124 50,000.00欧元 期限：10年 名义利率：1.25% 有效年利率：1.29%

方案2：
20年固定利率，还款额1084欧元：[B]
DSL银行 165,700.00欧元 [B]期限：15年 名义利率：1.9% 有效年利率：1.93%
DSL次级贷款 30,000.00欧元 期限：120个月 名义利率：6.78% 有效年利率：6.99%
KfW住房所有权计划: 124 50,000.00欧元 期限：10年 名义利率：1.25% 有效年利率：1.29%



首先是一个通用问题：你们怎么看这个报价？有没有其他方案（比如建筑储蓄合同等），对我们的情况可能更合适？我妻子有一份巨额合同，目前已缴纳10,000欧元。我们的融资顾问说，出于税务原因，将这个合同转换成住房Riester计划基本上不划算。

周二我们有一个预约，要讨论融资方案。我还想了解一下，鉴于我们有两个孩子，有哪些补贴可申请？住房Riester计划可能更划算吗？虽然我自己没有房屋Riester合同，签订一个会划算吗？

非常感谢大家！

这个报价应该被销毁。抱歉，我这么说。

去另一家银行拿一个替代报价。关于那3万欧元的事情其实根本不行。

嗯，好。你能不能稍微解释一下你的看法？你觉得更合理的方案应该是什么样的？我也想提一下这个，只是很难跟顾问说“这个应该送去碎纸机” 。

关于这3万欧元，可能需要一点解释：其实原本计划15,000欧元的次级贷款，用来覆盖购房附加费用（据说几乎每家银行都是这样）。但在DSL银行，值得考虑增加次级贷款，以降低抵押估价，因为DSL银行在85%抵押率时，利率明显更低。我记得这个利差大约是0.7%左右。根据顾问的说法，这样做是划算的，但如果我愿意，也可以只拿一份15,000欧元次级贷款的报价。

方案1中15年期区块的条件确实不错，毕竟这实际上是超过100%的融资。对于这点，“Nachrangdarlehen”更像是一种消费贷款，金额为3万欧元，也不算小，可能有点大。是否值得这样做，需要进行比较。“Nachrangdarlehen”必须尽快还清，10年后你需要考虑KfW模块剩余金额的解决方案（或者在那里进行续贷——这也是可以的）。

嗯，好吧。你能不能稍微解释一下你的看法？你觉得更合理的方案应该是什么样的？我想我也可以提一下，只是很难跟顾问说“这个该扔进碎纸机”。

你有没有研究过融资这个问题？抱歉，买房/建房不仅仅是请工人或者自己动手那么简单。

在我看来，融资是最重要的组成部分之一。一切都取决于它，它几乎会伴随你们一生一半的时间。

我不明白为什么这里有些人这么天真。大家，这不是你们能轻易放手或顺带做做的事！

是的，我已经在处理这件事，或者说目前正在处理。关于获取信息的主题，也包括在论坛上提问。我已经解释了关于高额次级贷款的情况，对于“那是给碎纸机用的”这句话，我实在无法认同。我的印象中，用次级贷款来覆盖购房附加费用并不罕见。贷款这么高，是因为提到的DSL银行的特殊情况。

我清楚地知道，作为提问者，如果只是问“想买房，钱从哪里来？”是不能期待得到什么的，但我的问题已经更详细了，因此我也希望能得到更详细的回答，至少是一个理由。