莱茵-美因地区单户住宅建筑成本评估

大家好，

我们目前正在进行规划和承包商选择（GU）。为此我们筛选了几家制造商。

其中一家制造商已经基于“更个性化”的施工服务说明，给出了第一份粗略的建筑成本报价。这里简要总结一些关键数据（当然部分信息更为详细——我可以随时提供更多信息）。

地点：莱茵-美因地区
工地设施：卫生间，施工用电（除干燥），施工围栏，含塔吊
房屋长度：11米 x 8.36米（净尺寸）
居住面积：140平方米
屋顶：40°斜屋顶
地下室：白色防水箱和抗压水井筒，带5个窗户
毛坯层高：一层2.75米，顶层阁楼踢脚墙高度1.30米，地下室2.50米
窗户：双色塑料窗，RC2级别（地下室、一层、顶层阁楼）+ 百叶窗（品牌指定），一层：推拉门+固定窗；阁楼：2个落地窗+5个天窗（品牌指定）
地基板：C25/30混凝土，外围保温层99毫米
外墙：Poroton 36.5厘米
采暖：指定品牌为Viessmann空气-水热泵含性能指标，地板采暖覆盖一层和顶层阁楼所有房间
居住通风系统：分散式系统（品牌和数量指定）
卫浴：指定品牌为Hansgrohe和Villeroy & Boch（卫生间、洗脸盆、毛巾架、淋浴隔断、额外毛巾散热器等），60x60厘米瓷砖，50欧元/平方米（含湿区铺砖），洗衣机接口，地下室有洗涤槽
电气安装：品牌指定，以某个房间为例：客厅/餐厅设有25个插座，此外还额外配置20个自由分配插座
遮阳设施：铝制卷帘
入户门：含安装价值5500欧元
内门：品牌指定，含推拉门
楼梯：2个钢筋混凝土楼梯，连接地下室到一层和一层到顶层阁楼（另有顶楼伸缩梯）
屋顶：彩色Braas屋顶瓦

建筑成本预算为580,000欧元。

我初步估算，按140平方米使用面积算，每平方米约3400欧元——地下室费用约10万欧元。

我已经提出，会同时收集地质勘察报告的报价并进行测试。测绘师也已委托。我认为这将有助于更加清晰了解采购情况。

我还在考虑什么？

[*]土方和雨水排放在施工区域内完全由自己负责。施工内容从滤层顶端开始。这点之前在其他制造商处未见过。目前我初步估算这部分额外费用约6万欧元（GU部分约3万欧元），但我甚至担心费用可能更高。你们会建议在谈判中要求至少GU能承担其中一部分吗？
[*]目前报价中未包含地面铺装和油漆（湿区瓷砖除外）。不过我认为以这个价格算是公平的，这也可以作为议价点。你们怎么看？
[*]另外我们还在考虑安装百叶帘。这也可以作为谈判筹码。
[*]在我表示要对多个工种的供应商进行比较，并且不继续在这里讨论之前，才得到580,000欧元报价的详细拆解。
[*]你们觉得还有哪些方面需要特别关注吗？

我也可以提供一份补充的额外费用评估。

提前非常感谢大家。

这里是简短总结的关键数据（当然部分有更详细的信息——我可以提供更多信息）。

嗯，问题或者说必须由建筑方完成的进一步工作几乎只能在细节中找到，粗略说明没什么用。

“更个性化”的施工描述的基础

老实说我对此也有点怀疑。好的施工描述对于总承包商来说是成熟且几乎不可争议的，因为经过法律部门或律师的批准。任何临时更改都会带来双方的麻烦和不确定性。

我提出想比较多个供应商的分项报价后，才满足了我要将58万欧元进一步明细化的请求，否则讨论无法继续。

你把总承包商跟建筑事务所搞混了。

土方工程和雨水排放在工作区域内完全是自营工程。工作从过滤层顶开始。我以前从没见过其他厂家这样。

是的，情况就是这样，这不是少见现象，而是惯例。带底板的房屋通常提供30厘米的土方工程，这意味着基本上总是额外费用。原因是这属于土地相关，也就是由建设方负责，不包含在房屋报价中。

你当然可以协商一切。但我会想，这样的总承包商值得信赖吗，他还需要不断改动。你们是他唯一的客户吗？最终，每平方米3400欧元的价格完全合理。

除了湿区的瓷砖

自己谷歌下湿区是什么。只有带地面排水的房间，即带地面导轨的步入式淋浴间才是湿区，仅此而已。

居住空间通风系统：分散式系统（制造商和数量已指定）

尽管建筑成本处于“正常”范围内，但在新建房屋中使用分散式系统已不合时宜。我希望你只是写错了。

我们目前处于规划和供应商选择阶段（总承包）。为此，我们有几个制造商进入了进一步的筛选阶段。

你们是在寻找一个建筑承包商，能够承担包括“必要的建筑师服务”（注意，“必要”的限制是非常认真的！）在内的房屋建设吗？
为什么不找一个自由建筑师至少负责前期设计，然后通过招标并结合总承包进行分包呢？

580,000欧元的详细拆分请求是在我表示想对多个供应商的工种进行比较，并且否则讨论无法继续之后才被满足的。

如果你通过邮件发了一个自己设计的价格，然后想用“外行用Excel表格比较”的方法找到最便宜的投标人，那你还不如扔硬币决定。

好的施工说明（对总承包来说）是成熟的，几乎不能被质疑，因为经过法律部门或律师的批准。任何临时变更都会给双方带来麻烦和不确定性。

总承包商越大，这一点越严格：服务根本不可协商——配置可以协商，不过在增加配置时，每多花一欧元实际上值八十欧分（而减少或删除配置时甚至只有五六十欧分）。

地板板房通常包含30厘米的土方工程。这基本上意味着额外费用。原因是土方工程属于地块相关的，即由施工方负责，不属于房屋报价范围。

三十厘米是一个受欢迎的象征性尺寸，因为男性习惯上不会质疑“保证足够”——但这意味着从第31厘米开始，每一铲土都是镀金的。将土方工程分为房屋基础部分和周围部分（土方工程由不同的承包商负责）是推卸额外费用责任的绝佳手段。至少你们没有把地板板“算作由施工方负责”。

在新建筑中，分散式系统已经不合时宜了。

分散式的受控居室通风系统（在新建筑中）只适用于那些不希望整栋建筑都装备此类系统的建筑（其实是针对那些对该系统既不完全支持也不完全反对，认为折衷方案是金中庸的人）。如果你理解了受控居室通风系统，你就会有自己的看法（可能喜欢或反感），但不会无故去采用分散式。一家供应商——注意双关语——在我看来的投标核心组中从未出现，偏好采用分散式方案。