建筑师服务 - 什么时候通常是什么？

你好！

我们正在改造一栋独栋住宅，并对其进行节能改造。这整个过程从2024年1月起由一位建筑师负责。起初，一切都令我们非常满意，例如在改造设计方面，他很好地实现了我们的想法。

但现在我们觉得进展越来越缓慢。虽然HOAI中可以详细查到每个阶段的基本服务内容，但这些具体哪些对业主来说是可见的呢？我们感觉整个过程至今非常不透明。因此，我希望能得到一些评估，看看这是否还在正常范围内，还是我们需要更加严格地监督？

建筑师无偿提前完成了基础调查和初步设计，我们随后签订了涵盖第3阶段以及第5至第8阶段的建筑师合同。基于第2阶段的造价估算，约定了固定价29,125欧元（未含税），无论实际建筑成本如何变化。

到目前为止，我们不定期收到分期付款账单。包括最新的账单，我们已经支付了第3阶段（方案设计）100%，第5阶段（施工图设计）80%，以及第6阶段（招标准备）30%的费用。

令我们尤为疑惑的是，尽管多次催促，我们仍未收到费用计算报告，而这本应是第3阶段的固定内容。他给出的原因多种多样，比如还缺少技工的报价，或者因为我们还未决定要多少瓷砖背景墙。除了费用计算报告，连施工进度计划也未见。

以下是迄今为止我们可见的已完成工作清单：
- 第2阶段的造价估算（成本细分第二层，截止至2024年2月）
- 平面图（底层、上层、剖面、系统剖面）- 1:50比例
- 地基施工图 1:50
- 屋顶平面图（1:50）含剖面图（1:20）与系统图
- 东/西，北/南立面图（1:50）
- 住宅和使用面积计算
- 卫浴设计图（1:50）
- 现有窗户清单
- 窗户施工明细表

据他所说，他还向两家屋顶工和两家窗户生产商征询了报价。其他工种的请求还在进行中。他保证8月初可以开始挖土工作（用于地基保温）及拆除工作。但我至今未见相关报价或合同。

根据迄今完成的工作，我们是否仍在正常范围内？还是有必要担心？

现在他终于提交了一份成本核算，这也大概解释了他为何之前一直保持沉默。总费用相比最初估计的426,800欧元，猛增至544,300欧元！这相当于增长了27.5%！

而这正好发生在财务规划已经完成的时候，因为他不断向我们保证，成本会控制在预估范围内。不知怎的，我们还是会设法搞定资金。但我现在觉得他在成本规划上做得不够认真，况且建筑工程还根本没开始。

我也没有感觉费用是因为特殊要求或不可预见的因素增加的。比如，地面找平层的估算原本是5,000欧元，现在变成了9,000欧元。地面面积并没有增加。一个应该有建筑经验的人怎么会搞错快一倍？最高层楼地板的隔热在估算中显然完全没算进去（13,500欧元），周边墙体隔热也没算（5,500欧元）。当时还计划按EH40建造，现在已经升到EH70标准了。

总体来说：你们觉得为一栋独立式单户住宅（建于1975年）翻新成一个效率房70的费用接近55万欧元合理吗？

你们觉得为一栋1975年建造的独立式单户住宅改造成效率房70（Effizienzhaus 70）花费近55万欧元现实吗？

对于250-300平方米的居住面积来说，绝对现实。为什么只选择70标准？

我自己完成了90%的工作，KfW 55标准的改造花了大约12万欧元，包括外部设施（200平方米，其中120平方米内部达到新建标准——原始状态是60年代中期）。这其中存在很大的差距。

说说房子的情况和具体做了哪些改造。100平方米的房子——那就完全是高估了。400平方米的房子，那估价又偏低了。你们期望的质量标准是什么？等等。
全面翻新（也就是说真正全部重新做一遍）的费用跟新建房屋相差不大，但如果一切都由专业人员完成，价格不会低于每平方米2000欧元。

居住面积为173平方米，所以我们现在的价格是每平方米3,146欧元。除了客厅和卧室外，这所房子还有两个儿童房、一个客房和一个工作室，位于科隆/波恩地区。我们期望的质量标准可以称为（中高档）中产阶级，但书面上对此没有任何规定。对此是否有相关标准？

是的，这是一次核心翻新，包括新的地板（地暖）、窗户、保温材料、屋顶覆盖。我们还会对平面图进行一些调整，但这些调整仅限于拆除墙壁和新建（轻质隔墙）墙。电气和卫生设施需要全面更换，因此地板板在某些地方需要被凿开（11,000欧元）。他也有说明这些额外费用，相比之下，地热系统土方费24,000欧元取消了（因为现在采用空气/水热泵）。

我们只能达到EH 70，因为房子没有地下室，这导致地板板的隔热非常困难。此外，还有各种复杂的热桥。给我们做计算的能源顾问看起来非常专业，她认为EH 70也只是勉强能达到。

在最初的几次会议中，还提到我们大约花费300,000欧元可以达到“新房水平”。而成本估算时是426,000欧元，现在是545,000欧元，而我们的要求没有重大变化。我感觉以前的数字只是为了吸引我们成为客户。我也在想，如果每隔几个月费用就增加，最终成本到底会到哪里去。

我们只能达到EH 70，因为房子没有地下室，这使得地板板的保温非常困难。

明白了。在找平层下面使用VIP作为保温材料是一种（昂贵的）可能性。

居住面积为173平方米，所以我们现在的价格是每平方米3,146欧元。

对于包含平面图更改和建筑师费用等的核心翻新来说，这是合理的。

我会将我们期望的质量标准称为（中高端）中等档次。但没有书面记录。是否也有相关标准？

没有。
一般来说，中高端指的是：大规格瓷砖/实木地板，从地面到天花板的窗户，带有淋浴和浴缸的浴室，全面的电气设备等等。

在最初的会议中还提到，我们能达到大约30万欧元的“新建标准”。

建筑师应该非常清楚这不可能实现。

我觉得之前的数字可能只是为了吸引我们作为客户。

很可能。

请积极参与招标。自己联系一些您可能认识的或由亲友推荐的工匠。这样肯定还有节省的空间。

非常感谢您的评估，这对我已经有很大帮助了！是的，比如说，我们有一些落地窗和客厅非常大的窗户墙面。所以这更偏向合理范围内。但是遗憾的是，这并不能解释某些项目的费用大幅增加（内墙抹灰：4800欧元 => 8000欧元，找平层：5000欧元 => 9000欧元，地板铺设：15300欧元 => 23500欧元）。

也感谢您关于招标方面的提醒。实际上，委托建筑师的一个原因就是我们不必自己来做这件事。（由于地域距离以及个人和职业状况，这并不容易。）这肯定也只能在建筑师的参与下进行，因为我们缺乏专业经验以及对各工种的详细了解，无法自己进行招标。除了窗户清单，我没有收到任何工种的描述。