Zwangsversteigerung eines Hauses - was ist zu beachten?

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Da man Deine ominoesen Barthel Tips mit der Suchfunktion nicht finden kann, Habe ich um einen Link gebeten wo die versteckt sind. Mehr nicht.
Sie sind nicht versteckt, sondern gestreut, und die Suche findet sie alle - manche doppelt, weil ich zuweilen schon´mal eine Handvoll Fundstellen zusammengestellt habe. Ein Sammeldokument mit allen gibt es nicht, und zu einer eigenen vollständigen Linkliste kam ich noch nicht. Es sieht aber aktuell so aus, als würde es noch vor dem Herbst eine Website geben, wo sie alle stehen werden. Für dieses Projekt muß ich bis dahin aber eben auch noch Zeit abzweigen. Auf meiner Gruppenseite in (kein Hinweis auf das dunkelblaue f) wirst Du lesen können, wenn es soweit ist.
 
B

barfly666

Hallo zusammen,

ich interessiere mich für ein Haus das zwangsversteigert werden soll. Es handelt sich um die Versteigerung des Amtsgerichtes Goslar am 7.7.21 mit dem Aktenzeichen 11 K 1/19. (Falls Links erlaubt sein sollten verlinke ich das auch gerne).
Das Objekt ist m.E. ein Sahneschnittchen, was mit Sicherheit, mit sehr sehr großer Sicherheit eine riesen Interessentenschar anlocken wird und den Preis fürchterlich in die Höhe treiben wird. Rechne damit, dass Du locker den "normalen" Straßenpreis zahlen musst. Wenn Du hier noch von einem Schnapper träumst, bleibe lieber gleich Zuhause (nein, lieber doch nicht, schau es Dir an). Wobei: kaufst Du es auf der Zwangsversteigerung hast Du ja mindestens locker die Makler Provision gespart und bei den Notarkosten auch ein wenig.
Den ersten Fehler hast Du wohl schon gemacht und das Objekt hier beworben ;-) und ggf. schlafende Hunde geweckt. Nach kurzen Überflug übers Gutachten und den weiteren Bildern würde ich als Tipp abgeben, dass es auf der Versteigerung 400T€ + erzielt. Das Ding ist schon ordentlich isoliert, hat 3fach verglaste Scheiben (!), Hinterlandgrundstück (finde ich TOP), Fußbodenheizung, neuere Gastherme, 2 seperate Wohnungen und sogar einen ATOMBUNKER (ich fass es nicht *g*), Garage mit Grube, usw.! Das Objekt ist echt klasse, da hat jemand gewohnt, dem war das Haus wichtig. Wäre es in meiner Gegend und ich hätte noch nix gefunden .... Du hättest ein Mitbieter gefunden ... das könnte also die eine Chance für Dich sein ... vielleicht ...

Im Gutachten von 2019 zu dem Objekt ist ein höherer Verkehrswert aufgeführt als in der Bekanntmachung zur Zwangsversteigerung. Weiß jemand woran das liegen kann?
Weil Du das flasche Aktenzeichen gesucht hast! In der Bekanntmachung zu Deinem Objekt steht der richtige Wert drin!

Da es sich bei den aktuellen Eigentümern um eine Erbengemeinschaft handelt, gehe ich davon aus, dass das Haus in der Zwischenzeit leerstand - hängt der Preisunterschied vielleicht damit zusammen und den potentiellen Schäden die entstanden sein können (Frostschäden im Winter z.B.)
Nein siehe oben. Das Verkehrswertgutachten sollte eigentlich alle Mängel etc. beinhalten, dafür ist es ja da.

Mehr als das Gutachten, ggf. die Bauakte oder Grundbücher kannst Du nicht wirklich prüfen. Außenbesichtigung und Lage. Dann ein passendes Limit setzen und davon ausgehen, dass noch einiges ins Haus gesteckt werden muss.
Das Objekt steht merkwürdigerweise in einem Online Immobilienportal mit zwar ältern Bildern (wo noch alles gepflegt war), aber auch von Innen!

Du willst doch hoffentlich keinen Kaltstart machen ?
Warum sollte er nicht? Irgendwann ist immer das Erstemal ....
Klar, schlauer wäre es sich zuvor einige Versteigerungen anzuschauen, um zu sehen, wie das so abläuft.

Ist den die Finanzierung gesichert ?
Das sollte auf alle Fälle vorher bis zum maximalen (realistischen) Limit geklärt werden. Meine Erfahrung zeigte, dass Banken recht genervt sind, wenn über Zwangsversteigerungsobjekte angefragt wird, da die Wahrscheinlichkeit ja recht gering ist, dass der Fragende den Schuppen auch bekommt (insbesondere, wenn man noch meint zum Verkehrswert ersteigern zu können).


Zu unserem Zielgebot. Dieses liegt über dem Verkehrswert. Vergleichbare Häuser waren in naher Vergangenheit eher im Bereich 300k€ bis über 450k€ inseriert. Das wäre mir aber zu teuer... Von daher schauen wir mal.
Dann kannst Du es wohl vergessen, berichtete auf jeden Fall mal, für wieviel das weggegangen ist! 400T€ halte ich für realistisch und immer noch ein Schnapper.

Ich schätze die Kosten für eine komplette Sanierung, meiner Meinung nach großzügig, auf 200k€ und habe das in meinem finanziellen Spielraum berücksichtigt. Ich habe das Gutachten (nun sogar vollständig ... Asche auf mein Haupt) gelesen.
?? Was willst Du da sanieren? Die Böden sind zum größten Teil TOP. Bei dem Objekt macht man nicht mehr viel und kann einziehen. Bäder, Wasserleitungen, Garten wieder auf Fordermann, das wäre es dann schon gewesen.

Eine Zwangsversteigerung ist wie ein Blindekuh Pokerspiel. Ein Limit allein wird Dir als Greenhorn nur begrenzt nützen können. Deswegen rate ich Dir hier nachdringlich,
1. nicht nur Dein Limit zu beachten, sondern auch nur EIN Gebot abzugeben, in diesem Fall startpreisnah;
2. unbedingt ein halbes Dutzend Übungsgelegenheiten zu absolvieren: Versteigerungen, an denen Du komplett interessen- und daher emotionslos teilnehmen und auch üben kannst, die Mitspieler zu taxieren.
Nahezu aus dem alleinigen Grund, daß Dir zum Üben vor dieser Versteigerung nicht genügend Zeit bleibt, rate ich Dir dazu, dieses Objekt "verlieren" zu wollen. Es wird sich bei nächster Gelegenheit lohnen.
Und: lies´ Dich hier durch meine Barthel-Tips und "lerne", aktiv zu kaufen. Passiv zu kaufen, ist für Loser (oder solche, die es werden wollen).
Naja dem kann man aber nur zu einem Teil folgen. Greenhorn ist man immer irgendwann mal, daher fragte er ja hier nach Tipps. Die Angebote sind so schrecklich unterschiedlich auf Zwangsversteigerungen, dass man m.E. kaum "Erfahrung" sammeln kann, da gilt es kommt immer anders als man denkt. Und "üben" auf anderen Versteigerungen? Bieten ohne Kaufinteresse? Am Ende hat er dann eine Ranzimmobilie die er nie wollte. Nur ein Gebot startpreisnah abgeben? Dann kann er sich auch gleich den Besuch sparen und die Überweisung sein lassen. Klar, wären genug Zwangsversteigerungsangebote im Pool und hätte man all die viele Zeit sich die ganzen Versteigerungen anzutun (mitunter habe ich mir einige angetan), wird man abgezockter und aus meiner Erfahrung her steigt dann eher die "Risikobereitschaft". Zu Beginn meinen die "Greenhorns" nämlich noch "Verkehrswert davon 7/10, nehm ich das Ding".
Wenn ein Objekt auf der Zwangsversteigerung alle Bedürfnisse und Erwartungen erfüllt, kann man sich am Ende auch ein Loch in den Bauch ärgern, wenn man doch nicht zugeschlagen hat.


So mal meine Erfahrungen aus diversen Zwangsversteigerungen zum Besten:
Im Zuge meiner Suche habe ich mir mehrere Zwangsversteigerungsverfahren angeschaut und meine dabei ein Gefühl entwickelt zu haben, was gute Objekte sind, was Mühe lohnt, usw.. Ebenso kann ich die Gutachten auch richtig lesen. Da muss man sich zuvor halt gut einlesen. Ohne Fleiß auch hier kein Preis.

1. Tipp: der große Frust:
99 % der wirklich guten Objekte gelangt gar nicht erst bis zum Termin und geht dann vorher schon raus. Die wenigen die Durchlaufen, sind dann der ganz "heiße Sch****". Daher zunächst das Aktenzeichen anschauen, Verfahren die eine alte Jahreszahl haben, kann man in der Regel gleich vergessen, da hier anzunehmen ist, dass immer irgendwas dazwischen kommt (irgendwer legt Beschwerde ein, der Schuldner zahlt im letzten Moment, usw.). Weiterhin: wenn der Schuldner noch bissle Luft hat und seine Lage realistisch einschätzt (und nicht "mich bekommt ihr nur tot hier raus") wird er Kaufangeboten vorab nicht abgeneigt sein, daher hier der Hinweis ebenso wie alle anderen Interessenten versuchen, es auf dem Umweg zu erhalten, indem man versucht die Eigentümer zu kontaktieren. Andersrum: den Grund der Versteigerung ermitteln: "Aufhebung der Gemeinschaft" kann Erbengemeinschaft bedeuten (das ist in aller Regel gut, da die Erben sich scheinbar nicht einigen konnten oder hier ein verhinderter Erbe vertreten wird und deshalb die Versteigerung durchgezogen wird), bei Scheidungsversteigerungen kann man das eher vergessen ... immer damit rechnen, dass man viel Zeit verplempert, ohne Ergebnis ...

2. Tipp Gutachten verifizieren:
Auch Gutachter können irren. Daher jedes Gutachten hinsichtlich Marktwert genau analysieren. Ich habe tatsächlich selbst bei einem Gutachter so unterschiedliche Wertermittlungen gesehen, wo ich mir manchmal die Augen gerieben habe. Dies kann manchmal auch "Glück" bedeuten, wenn die Mitbieter sich zu sehr an den (vielleicht) zu niedrigen Vekehrswert orientieren. Ich habe aber auch schon Preise laut Gutachter gesehen, da hätte ich nicht mal die Hälfte geboten, also Wissen ist Macht. Je mehr Informationen man vor den anderen Mietbietern hat, desto besser ist es.

3. Tipp nicht versteifen, oder doch fixieren:
Naja, wenn man mit der Einstellung ins Rennen geht "wird eh nix" "och da kommen noch so viele andere Objekte" kann man es gleich vergessen, andererseits sollte man sich davor hüten, über dem Maß ein Objekt haben zu wollen und dann alle Vernunft fallen lassen, auch schon so gesehen. Aber, wenn man sein "Traumobjekt" auf einer Zwangsversteigerung gefunden hat, warum nicht bis zum Äußersten gehen, was noch machbar ist? Wenn alles stimmt? Gibt nichts ärgerliches, als mit 500 € überboten worden zu sein und sich dann zu ärgern, weil man vielleicht doch mehr hätte bieten können, sollen wollen ...

4. Tipp Mut zum Risiko:
Wie sagte Olli Kahn mal? "wir brauchen Eier". Wer zu einer Zwangsversteigerung geht, sollte sich im klaren sein, dass er einiges riskiert (keine Innenbesichtigung, Gutachten ist älter, zwischenzeitlich kann auch der Schrottsammler durchs Haus gegangen sein, der noch Eigentümer sprengt sich mitsamt der Immobilie in die Luft, usw.). Wer hier eher der vorsichtige Typ ist: Finger weg.

5. Das Haus aus der Zwangsversteigerung:
Kauft man ein solches Haus, sollte einem bewußt sein, dass man in der Nachbarschaft ggf. derjenige ist, der die Hütte von dem geliebten Nachbarn und auf dessen "Unglück" gekauft hat, jeder Nachbar bestens informiert ist und alle wissen, wieviel man bezahlt hat.

6. Frauen an den Herd:
Oder die Männer, wie ihr wollt. Aber ernsthaft, nach meiner Erfahrung behindern sich Pärchen bei Versteigerungen selbst, da es immer trotz vorheriger Absprachen zu gegensätzlichen Verhalten führt. Dies habe ich schon häufiger beobachten können. Da wird mitten im Bietverfahren diskutiert, da wird von der zuvor festgelegten Bietstrategie abgewichen, auf dem Zettelchen hin und her gerechnet (was dann für die Mietbieter eine Offenbarung ist). Ein Entscheider/in, eine Entscheidung!

7. Auf der Versteigerung:
Je nach Objekt hat man viele unterschiedliche Leute vor Ort. Da gibt es den "Schlechtmacher", der überall das Gespräch bei den Mietbietern sucht, um das Objekt runter zu machen. Hiervon sollte man sich nicht beeinflussen lassen. Eine vernünftige Strategie wäre m.M. nach sich eher ruhig im Hintergrund halten, nicht auffallen, Poker-Face.
Meine Immobilie stammt aus einer Zwangsversteigerung. Ein Haus genau dort zu erstehen passt daher einfach zu mir. Von Kind an war ich eher der Risiko-Typ. Mein drittes Auto als Student hatte ich z.B. auf einer Finanzamtsversteigerung erstanden, Diverse Pfandversteigerungen hatte ich auch häufiger mal besucht und mir da schon die ein oder andere Bieterschlacht geliefert.
Nun den der Ablauf ist wie folgt: Der Rechtspfleger verliest den ganzen formellen Kram. Hier dort die Ohren spitzen, ob noch bestehende Rechte verbleiben, die in irgendeiner Art und Weise bei der Bietsumme zu berücksichtigen wären. Nachdem beginnt die sogenannte "Biet-1/2-Stunde", innerhalb dieser Zeitspanne werden die ersten Gebote abgegeben, jedoch noch nicht ausgezählt. Beim ersten Gebot werden die Personalien festgehalten, der Scheck oder die Überweisung bestättigt, der Rechtspfleger ruft dann öffentlich aus "Herr/Frau XY bietet X €, wird eine Sicherheitsleistung verlangt (zum betreibenden Gläubiger)? Dies wird in aller Regel bestättigt und dann wird der Scheck eingesackt (apropos Scheck, einmal gemacht, nie wieder: der Scheck muss von der Hausbank ausgestellt werden, der ist dann tatsächlich wie Bargeld (also nicht nach der Versteigerung schreddern, dann ist das Geld futsch), kostet auch noch Gebühr, einmal wäre ich fast zu spät drann gewesen mit dem Scheck, daher lieber überweisen, das Geld bekommt man schon irgendwann wieder zurück.
Wer es abergläubig mag: NIEMALS das erste Gebot abgeben! Es hat noch nie einer der Erstbieter eine Auktion gewonnen. Außerdem outet man sich als "bin richtig heiß auf das Objekt". also einfach als zweiter oder dritter los legen. Und dann einfach ein minimal geringes Gebot abgeben, je niedriger hier der Preis, desto besser (vielleicht) für die spätere Bietschlacht. Und nun heißt es: klappe halten, nichts mehr bieten und auf das Ende der Biet-1/2-Stunde warten. Füsse still halten. Optimal wäre es, wenn nun nur noch ein Gebot abgegeben werden müsste: das Zuschlagsgebot. Erreicht die Bietschlacht ihr Ende, oder/und wird der Höchstbietende angezählt "zum ersten, zum zweiten, zuuuuu", ERST DANN haut man ein zweites Gebot raus (nur, wenn man überhaupt noch im Rahmen ist mit dem Preis). Von der Dynamik her erstmal in 500€ Schritten, je nach Objekt und Summe und Verhalten des letzten Mitbieters auch mal ein größeren Sprung raushauen z.B. 5000 €. Wenn es dann klappt, na herzlichen Glückwunsch oder Beileid, je nachdem wie die Hütte dann tatsächlich dasteht. Diese Bietstrategie des aus dem Hinterhalt bieten halte ich für zielführender, als gleich von anfang an mitzubieten und sich hier komplett zu offenbaren (in der kurzen Zeit lernt man die Leute recht gut kennen).

"Meine" Versteigerungen:
Ich hatte einige Objekte in den Zwangsversteigerungen begleitet, manche nur zum Gucken, manche mit halben Interesse, manche mit richtigen Interesse. Einige der Objekte gingen echt noch zu guten Preisen weg. Ein Traumobjekt hatte ich auch schon vor meinem jetzigen Treffer ins Auge gefasst: 70er Bungalow (Verkehrswert 238 T€) in top Lage mit erheblichen Renovierungsbedarf. Hier war das "Problem" 2 Eigentümer, einer wollte verkaufen, der andere hat in der Hütte sich eingenistet und nichts bezahlt. Ich habe hier Unmengen an Zeit verplempert, Kontakt zu beiden Eigentümern aufgenommen, wie oft ich mit der einen Eigentümerin telefoniert habe, ohne Ergebnis. Ein Vorabkauf war also nicht möglich. Dann wird das Objekt 4 Tage vor Versteigerung rausgenommen, das hat gesessen, nach einem Jahr der Mühe, des Hoffens .... hatte zwar noch weiter versucht es zu kaufen, aber als der direkte Nachbar seinen Bungalow für 550 T€ inseriert hat und tatsächlich nach einer Weile verkauft wurde .... hat es mir natürlich sämtliche Verhandlungen verhagelt ....
Einige Zeit später kam dann ein richtig heisses Eisen im ZV Pool. In gleicher Lage wie der Bungalow, nur doppelt so großes Grundstück und 2 Familienhaus. Da dachte ich eigentlich das sei eine Nummer zu groß und wird sicherlich richtig abgehen, falls es überhaupt zur Versteigerung kommt. Eigentlich werden solche Objekte vorher abgefischt, daher hatte ich es am Anfang auch eher mit "nett, wird aber eh nix" abgetan. Hier war jedoch die günstige Konstelation, dass der Schuldner ausgeflogen ist (hat sich abgesetzt) und die Schulden für einen Verkauf viel zu hoch waren, als das ein Gläubiger zugestimmt hätte. Das Objekt lief durch und der Andrang hat selbst mich überrascht. Soviele Leute hatte ich zuvor bei keiner Versteigerung gesehen, ca 100 (?) knubbelten sich trotz Corona (eine Monate/Wochen später hätte der Rechtspfleger bestimmt sofort abgebrochen, beim Termin wurden keine Abstände eingehalten). Am Ende vom Lied hatte ich bissle über mein Limit geboten und den Zuschlag ca. 26 % über Verkehrswert erhalten. Bei der dann in Eigentumnahme (da Hinterland konnte man nix sehen oder in Augenschein nehmen) ging mir ordentlich die Düse. Undichtigkeit Dach laut Gutachten war schnell behoben, Schimmel laut Gutachten waren eher Stockflecken, insgesamt nochmal positiv überrascht worden, alles richtig gemacht!

Also berichte mal, wie es ausgegangen ist ....
 
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