ᐅ Reihenfolge Bau-, Finanzierungs- & Rechtsplanung auf Familiengrund

Hallo zusammen,
nachdem ich viele interessante Beiträge durchstöbert habe, jedoch für unsere spezielle Situation nicht weiter gekommen bin, würde ich mich sehr über einen Rat & Meinung freuen!
Es geht um den Bau eines Einfamilienhaus und dabei vor allem um die Reihenfolge der Planungs- und rechtlichen Schritte, betreffend die Teilung des Familiengrundes, der Zeitpunkt einmal des Erhalts der Baugenehmigung, der Vertragsunterschrift bei der Baufirma (= GU) und dem Finanzierungsabschluss durch die Bank.
Die Eckdaten
- Einfamilienhaus für meine Familie geplant: als Hinterlieger auf ausgewiesenem Baufenster auf großem Familiengrund
- Bestandshaus an der Straße mit 3 Wohnungen: bewohnt durch 2 Geschwister jeweils mit Familie und Vater mit Nießbrauch; gutes Verhältnis; wir Geschwister besitzen nach Erbe von der Mutter und einer Schenkung vor 10a vom Vater jeweils 1/6, der Vater noch 1/2, Übertagung (Schenkung) des Anteils vom Vater ist geplant
- Einfamilienhaus nur am Bestandshaus vorbei durch den langen Garten erschließbar
- Teilung des Bestandshaus, Grundstück & Baugrund mit geplantem Einfamilienhaus aktuell nach WEG mit Sondereigentum & Sondernutzungsrechten geplant: die selbst genutzte Wohnung jeweils an meine Geschwister, der Baugrund an mich. Ich gebe sozusagen einen Anteil am Bestandshaus für den Erhalt des Baugrundes her.
-> nach ersten Beratungen wäre die WEG der einfachere & günstigere Weg, wobei das Einfamilienhaus in der WEG möglichst unabhängig erklärt werden soll (eine reale Teilung für den Baugrund mit später dem Einfamilienhaus darauf hätte aus unserer Sicht gewisse Vorteile, aber wegen dann direkter Eigentumsübertragung (bzw. Schenkung) des 1/6 meiner Geschwister wohl den Nachteil einer steuerlichen Belastung durch Überschreitung von Freibeträgen zwischen Geschwistern, was bei Zuordnung des bestehenden Eigentumanteils als Sondereigentum bei der WEG angeblich anders wäre).
Planungsstand
- Hausplanung mit Grundriss, Außenentwurf etc. kostenfrei durch Partnerarchitekt der Baufirma erfolgt, welche wie ein GU agiert (wir machen keine Eigenleistung). Die Baufirma wurde uns nach außergewöhnlich guten Erfahrungen von Bekannten sehr empfohlen.
- Detaillierte Kostenkalkulation des Einfamilienhaus kurz vor Fertigstellung.
- Baunebenkosten werden vor Vertragsabschluss geschätzt, was laut den Bekannten im Vorfeld sehr genau war (Grundstücksbegehung ist erfolgt); exakte Angaben folgen, wenn Tiefbauer, Baumpfleger etc. vor Ort waren, was nach Vertragsabschluss stattfindet. Hohe Kosten für langen Erschließungsweg sind einkalkuliert.
Risiko: ggf. hohe bis sehr hohe Kosten für Wurzelschutz, da der Erschließungsweg bzw. die Baustraße Kronen von geschützten Bäumen tangiert.
- Geringfügige Abweichung vom Bauplan aus den 80igern & dem Baufeld u.a. zum Erhalt von Altbäumen und besserer Sonnenlage geplant, in mündlicher RS mit dem Bauamt ok und in Hinsicht auf die Altbäume wünschenswert. Eine sichere Baugenehmigung haben wir durch diese Abweichung jedoch nicht, sondern erhalten diese erst nach Bauvertragsunterschrift, da erst dann die Genehmigungsplanung beginnt (was uns ganz zu Beginn des Bauwunsches angesichts einiger Besonderheiten wie der schwierigen Erschließung uns so nicht bewusst war; sonst hätten wir eher einen unabhängigen Architekten beauftragt und für die Vorplanung bis zur Baugenhemigung bezahlt).
- Zur Finanzierung hieß es früh bei der Hausbank, dass bei > 30% Eigenkapital und gutem, Corina-sicherem Einkommen keine Bedenken bestehen. Eine detaillierte Finanzplanung ist noch nicht erfolgt, da die Hausbank eine Gesamtkostenkalkulation und Baugenehmigung möchte, wobei wir letztere ja erst nach Vertragsunterschrift erhalten.
Wir sind nun mit Voranschreiten der Planung zunehmend unsicher, in welcher Reihenfolge was sinnvollerweise oder zwingend ablaufen sollte.
Möglicher Planungsablauf
- Erhalt des Kostenvoranschlages -> Finanzierungsgespräche mit Kreditgeber
Versch. Banken & Dr. Klein als Vergleich geplant; zumindest Erstellung Finanzierungsoptionen mit Konditionen (z.B. auch Einbau KFW Kredit 153 oder BEG-Nachfolger sinnvoll) müsste ja vor erteilter Baugenehmigung möglich sein, auch wenn zunächst kein Kreditabschluss erfolgt.
- Nach Klärung einer gesicherten Finanzierung -> Unterschrift Bauvertrag und Beginn Genehmigungsplanung.
- Parallel dazu Vorbereitung & Ausarbeitung der Teilungsplanung (aktuell nach WEG) mit Notar, was wir im Prinzip schon angefangen haben.
- Nach Erhalt der Baugenehmigung & exakt kalkulierter Baunebenkosten (incl. etwaige Wurzelschutzkosten etc.) -> notarielle Fixierung der vorbereiteten Teilungserklärung plus Aktualisierung der Finanzkalkulation mit Kreditgeber & Fixierung des Baukredits (mit hoffentlich dann weiterhin so niedrigen Bankzinsen).

Wäre der Ablauf so denkbar und auch sinnvoll?

Der Beginn der Baugenehmigungsplanung nach Vertragsabschluss (mit verhandelbar 5-10% Anzahlung des Hauspreises) macht es etwas kompliziert, da z.B. die (WEG) Teilung und die endgültige Kreditfinanzierung unserer Meinung nach erst nach Erhalt sowohl der Baugenehmigung als auch der sicheren Gesamtkosten endgültig fixiert werden kann. Denn was wäre, wenn wir keine Baugenehmigung für die jetzige Planung erhalten und schon eine WEG-Teilung erfolgte? Oder wenn mit der Baugenehmigung extrem teure Auflagen für Wurzelschutz erfolgen und wir uns das nicht leisten können oder wollen (dies würden wir vertraglich mit Ausstiegsklausel absichern lassen, wobei wir unbedingt bauen möchten. Und auch mit dieser Baufirma, welche uns wärmstens empfohlen wurde und im Vergleich zu anderen Bauunternehmen einen sehr netten & professionellen Eindruck macht).
Ich hoffe, ich habe es nicht zu unübersichtlich oder ausführlich ausgeführt – diese Unklarheiten zum Planungsablauf treiben uns angesichts der finanziellen und organisatorischen Dimensionen einfach ziemlich um.