Kombination Bank & KFW-Kredit für Hauskauf und Sanierung

[Häuslebauer3]

Hallo liebe Mitglieder,

meine Partnerin und ich sind an dem Erwerb + Sanierung eines 1960er EFHs interessiert.
Unser Wunsch für die Finanzierung wäre hierbei die Kombination aus 3 Einzelkrediten, welche wir alle über die gleiche Bank aufnehmen würden:
Kredit 1: Regulärer Bankenkredit
Kredit 2: KFW 124 Wohneigentumsprogramm
Kredit 3: KFW 261 Wohngebäude (Ziel: EE 70, aber 85 wäre auch in Ordnung)

Das Haus würden wir mit Eigenkapital sowie Kredit 1 & 2 erwerben. Die Sanierung würden wir anschließend mit Kredit 3 sowie weiterem Eigenkapital zahlen (dieses Eigenkapital für die Sanierung wird kein Bestandteil des Kreditvertrags sein, d.h. offiziell würden wir nur für 150k€ [= voller Betrag KFW 261] sanieren).
Wir sind derzeit mit 2 Finanzberatern im engen Austausch, welche uns bereits Finazierungsvorschläge unterbreitet haben, welche die 3 obigen Kreditkomponenten umfassen (jeweils bei der gleichen Bank).
Trotz Gesprächen mit den Finanzberatern ist uns ehrlicherweise allerdings noch nicht ganz klar, wie genau die Abwicklung des KFW 261 Kredits von statten geht.
(wir fragen uns langsam wirklich selbst, ob wir einfach nur unfassbar schwer von Begriff sind - oder aber die Finanzberater nicht optimal im Erklären sind oder vielleicht auch beides)

Während einer der Finanzberater uns darauf hingewiesen hat, dass wir den gesamten Kreditvertrag (mit allen 3 Komponenten) erst nach Vorlage der Bestätigung zum Antrag final unterschreiben können - hat uns der andere Finanzberater dargelegt, dass ein Abschluss des Kreditvertrags auch ohne Bestätigung zum Antrag möglich ist, allerdings der KFW 261 Kredit erst nach Vorlage der Bestätigung zum Antrag ausgezahlt werden kann.

Unserem Verständnis nach setzt eine Bestätigung zum Antrag eine Hausbegehung mit dem EE-Berater/Experten voraus und kann derzeit inkl. Wartezeiten und Erstellung mehrere Monate in Anspruch nehmen. Die Erstellung einer Bestätigung zum Antrag vor dem Abschluss des Kaufvertrags des Hauses ist daher nicht umsetzbar. Gleichzeitig ist ein Abschluss von 2 zeitlich separaten Krediten (1x für Hauskauf / 1x für Sanierung einige Monate später) laut Finanzberater ebenfalls nicht sinnvoll/schwer umsetzbar, da es praktisch nur bei der gleichen Bank möglich wäre (Aufgrund der Absicherung durch die Grundschuld). Die gesamte Finanzierung müsste demnach in einem Rutsch geklärt werden.

Unsere Frage wäre nun: Ist es möglich einen solchen Kreditvertrag abzuschließen, das Geld aus Kredit 1 & 2 schon für den Hauskauf zu erhalten und erst im Anschluss die BzA nachzureichen und somit den Betrag aus Kredit 3 zu erhalten? Oder muss die Bestätigung zum Antrag bereits vorliegen, um den Gesamtvertrag überhaupt abzuschließen?
Uns geht es auch insbesondere darum, die Sicherheit zu haben, dass die Bank bei einer ordnungsgemäßen Einreichung der Bestätigung zum Antrag keinen "Rückzieher" mehr machen kann - denn leider hört man ja immer öfter, dass Banken KFW Kredite unter fraglichen Argumenten ablehnen aber parallel auf ihrer Hauseigenen Kredite verweisen. Und gerade in der jetzigen Situation mit enormen Zinsschwankungen brauchen wir einfach die Sicherheit, dass die Finanzierung im abgesteckten Rahmen bleibt.

Vielleicht kennst von euch ja jemand damit aus bzw. hat in der Vergangenheit eine ähnliche FInanzierung abgeschlossen - und kann hier etwas Licht ins Dunkle bringen.
Wir sind unfassbar dankbar für jede Antwort!

Danke und VG

 

[SoL]

Ich würde es in zwei Vorgänge teilen. 1+2 jetzt und 3 später.
Falls das Haus keine Außendämmung hat, versucht auf KFW70EE zu kommen, dann könnt ihr ggf. noch WPB integrieren und hättet 25% Tilgungszuschuss

 

[KarstenausNRW]

Ist es möglich einen solchen Kreditvertrag abzuschließen, das Geld aus Kredit 1 & 2 schon für den Hauskauf zu erhalten und erst im Anschluss die BzA nachzureichen und somit den Betrag aus Kredit 3 zu erhalten? Oder muss die Bestätigung zum Antrag bereits vorliegen, um den Gesamtvertrag überhaupt abzuschließen?

Wenn alles ordentlich verlaufen soll, kann man den Kreditvertrag nicht erhalten. Warum? Weil die Bank zwingend die BzA haben muss, um die Finanzierung bei der KfW einzureichen. Wenn sie Euch - wir machen so etwas nicht - trotzdem einen Vertrag gibt, kann es zu folgenden Problemen kommen:
- KfW erhöht die Zinsen und die Bank ist veräppelt, weil Sie Euch schon ein günstigeres Darlehen zugesagt hat
- KfW senkt die Zinsen und Ihr seid veräppelt, weil Ihr die niedrigeren Zinsen nicht bekommt. Oder auch nicht, weil die Bank gar keine höhere Zinsen verlangen darf als die KfW bei Zusage vorschreibt und somit im Zweifel der Vertrag erst gar nicht gültig ist
- KfW ändert die Bedingungen und Ihr als auch die Bank sind veräppelt
- Mittel bei der KfW sind ausgeschöpft und die Bank hat aber schon so ein Darlehen zugesagt
usw.
Es gibt hunderte Gründe, warum Banken so etwas nicht machen, weil am Ende irgendeine Partei verliert. Im Zweifel auch beide Parteien.

Also korrekt ist Kredit 1 & 2 sofort. Kredit lässt sich erst bei der KfW beantragen, wenn der Energieberater seine Hausaufgaben gemacht hat.

 

[Häuslebauer3]

Vielen Dank für eure Antworten!
@KartenausNRW: Danke für die Begründung, macht aus der Sicht absolut Sinn.

Von zwei separaten Krediten wird uns allerdings von allen Seiten abgeraten. Denn wenn wir erstmal einen Kredit bei Bank A für den Kauf des Hauses haben, dann können wir praktisch den KFW 261 Kredit für die Sanierung auch nur bei Bank A anfragen. Denn eine zweite Bank B wird sich wohl kaum mit einer nachrangigen Grundschuld zufrieden geben, insbesondere bei der geringen Marge des KFW Kredits.
Da sehen wir allerdings das große Risiko, dass Bank A (die ja um die Notwendigkeit des Sanierungskredits Bescheid weiß) den nachträglichen Antrag für den KFW Kredit aus fadenscheinigen Gründen ablehnt und uns stattdessen zu einem Bankkredit drängt. Denn im Grunde bleibt uns dann nichts anderes übrig als die Pille zu schlucken und den Bankkredit aufzunehmen. Hinzu kommt dann ja auch nochmal die nicht unwahrscheinliche Gefahr, dass die Zinsen in den nächsten Monaten steigen bis uns die BzA Nummer vorliegt.
Vor dem Hintergrund wäre mir die Nummer zu heiß und ich würde eher auf den KFW Kredit verzichten und die 150k für die Sanierung direkt über die Bank aufnehmen. Irgendwie kurios, aber dann weiß ich immerhin direkt von Anfang an woran ich bin und habe zumindest von der Finanzierungsseite aus keine Gefahr für unschöne Überraschungen.

Alles in allem aber wirklich ernüchternd. Frage mich wirklich, wer denn dann eigentlich der Adressat für diesen Kredit sein soll. Das sind ja maximal Kinder, die ihr Elternhaus übernehmen. Oder eben Investoren, die einen Energieeffizienzberater an der Hand haben, der das schnell abwicklen kann.
In den alten Häusern bei uns in der Stadt wohnen eigentlich nur Rentner 80+ Jahre. Von denen würde ja niemand auf die Idee kommen einen KFW Kredit über 150k€ für eine energetische Sanierung aufzunehmen. Kaufen und mit 261er renovieren, so wie wir es vorhaben, ist ja in der Praxis dann gar nicht möglich...

 

[SoL]

Alles in allem aber wirklich ernüchternd. Frage mich wirklich, wer denn dann eigentlich der Adressat für diesen Kredit sein soll. Das sind ja maximal Kinder, die ihr Elternhaus übernehmen.

Z.B. wir. Bestandshaus vor 9 Jahren gekauft, jetzt Sanierung anschieben.
Da Eure Bedenken aber sowieso theoretischer Natur sind, ist das zweitrangig. Wieso man von vornherein auf den KfW Kredit verzichten sollte, erschließt sich mir nicht.

Alternativ könntet ihr auch den Kauf variabel finanzieren ohne KfW124 und dann sobald die Sanierung ansteht alles gemeinsam bei Bank C mit Bankkredit C und 261er finanzieren. Müsst ihr euch halt durchrechnen. Willkommen im schweren Leben der Immobesitzer / Bauherren.

In den alten Häusern bei uns in der Stadt wohnen eigentlich nur Rentner 80+ Jahre. Von denen würde ja niemand auf die Idee kommen einen KFW Kredit über 150k€ für eine energetische Sanierung aufzunehmen. Kaufen und mit 261er renovieren, so wie wir es vorhaben, ist ja in der Praxis dann gar nicht möglich...

Klar ist das möglich, es sind aber immer mehrere Schritte. In irgendeinen Apfel wirst Du beißen müssen, irgendein Risiko eingehen müssen.

 

[Alibert87]

Wir hatten auch die Kombi von Bank plus KFW 124 geplant. Alles fristgerecht eingereicht, das Problem ist, die KFW hat eine starre Frist in der man sich den aktuellen Zinssatz sichern kann. Da die Bank zu lange gebraucht hat (Krankheitsphase der Bankmitarbeiter etc.), ist die Frist (10 Tage !?) angelaufen und die Zinsen haben sich deutlich erhöht. Tja, A Karte für uns :/ Bank und KFW sagen dann Pech gehabt. ..