Hallo zusammen,
nachdem wir immer noch erfolglos auf Bauplatzsuche sind und bislang nichts gefunden haben, was uns zusagt, haben wir jetzt per Zufall ein interessantes Haus zum Kauf gefunden.
Preislich liegt es bei um die 350.000€ und damit deutlich unter unserem Budget, und es besteht noch Verhandlungsbasis.
Es handelt sich dabei um ein sehr schönes Kampa Fertighaus, welches aus den frühen 90ern stammt.
Es besitzt eine tolle Klinkerfassade, ist vollunterkellert und ein 700m² großes SW-ausgerichtetes Grundstück in guter Wohnlage. Der Bodenrichtwert beträgt erschlossen 160€ / m². Inkl. Keller hat das Haus eine Größe von ca. 250m²
Die Besitzer verkaufen, weil sie nach Bayern ziehen. Ich schätze, es handelt sich um ein Scheidungshaus, das wurde aus der Besichtigung leise deutlich.
Das Haus macht einen gepflegten, wenn natürlich auch keinen neuen Eindruck.
Doch es gibt auch einige Nachteile:
- Öl Heizung ohne Brennwert
- Keller wird gerade renoviert; er war als Einliegerwohnung vermietet. Die Eigentümer meinten, sie würden ihn komplett renovieren, weil sie höhere Mieteinnahmen erzielen wollten. Deshalb hätten sie dem Mieter auf Eigenbedarf gekündigt, auch weil die Tochter runtergezogen wäre. Klingt halbwegs plausibel. Auch wenn nicht klar ist, ob der Mieter davor nicht für Schimmel oder ähnliches gesorgt hat. Der Zustand ist komplett Rohbau... alle Böden draußen. Der Keller ist ein Wohnraumkeller und liegt daher zum Teil frei.
- Die Dachschrägen sind enorm... sie gehen quasi bis zum Fußboden. Damit verliert man in jedem Raum im OG gut die Hälfte der Fläche, weil sie einfach nicht nutzbar ist. Wir überlegen, die vorhandenen Dachgiebel zu nutzen und das Dach an diesen Stellen "auszuhölen" - ob das geht ist uns noch nicht klar und müssten wir mit dem Architekt klären.
Angeblich wurde das Dach gedämmt, aber wie und durch wen wurde nicht klar.
Bei vielen Fragen ist die Eigentümerin überfragt... und ihr Mann, der das Haus nicht mit ihr gebaut hat, ebenfalls. Energieausweis gibt es auch noch keinen. Trotzdem erscheint die Substanz sehr gut, auf den ersten Blick. Da wir das Haus nicht ohne Profi kaufen wollen, wollen wir ein Baugutachten erstellen lassen. Hat hier jemand Erfahrung und Tipps dazu? Habe von Kosten um die 700€ gelesen, kommt das hin?
Worauf sollten wir noch achten? Wir sind nächste Woche nochmals dort, bei Tageslicht (Erstbesichtigung war im Dunkeln) und wollen es uns noch mal in Ruhe anschauen.
Die Öl Heizung würden wir gegen Luft-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung ersetzen. Oder gibt es hier bessere Ideen?
Dann kalkulieren wir noch Dämmung und weitere Umbaumaßnahmen (wie z.B. des vorhandenen Kamins )ein. Wir kommen auf einen Umbauaufwand von knapp 100.000€
Hat jemand Erfahrung mit Kampa Häusern? Oder ganz allgemein mit Fertighäusern in dieser Altersklasse?
Wir lesen immer wieder davon, dass Fertighäuser nur ca. 60 Jahre halten. Ist das wirklich so? Da müssten wir ja in 35 Jahren mit dem Zusammenfall rechnen. Oder lässt sich das so pauschal nicht sagen, sondern hängt von der Substanz und dem Erhalt ab?
Danke Euch mal vorab
nachdem wir immer noch erfolglos auf Bauplatzsuche sind und bislang nichts gefunden haben, was uns zusagt, haben wir jetzt per Zufall ein interessantes Haus zum Kauf gefunden.
Preislich liegt es bei um die 350.000€ und damit deutlich unter unserem Budget, und es besteht noch Verhandlungsbasis.
Es handelt sich dabei um ein sehr schönes Kampa Fertighaus, welches aus den frühen 90ern stammt.
Es besitzt eine tolle Klinkerfassade, ist vollunterkellert und ein 700m² großes SW-ausgerichtetes Grundstück in guter Wohnlage. Der Bodenrichtwert beträgt erschlossen 160€ / m². Inkl. Keller hat das Haus eine Größe von ca. 250m²
Die Besitzer verkaufen, weil sie nach Bayern ziehen. Ich schätze, es handelt sich um ein Scheidungshaus, das wurde aus der Besichtigung leise deutlich.
Das Haus macht einen gepflegten, wenn natürlich auch keinen neuen Eindruck.
Doch es gibt auch einige Nachteile:
- Öl Heizung ohne Brennwert
- Keller wird gerade renoviert; er war als Einliegerwohnung vermietet. Die Eigentümer meinten, sie würden ihn komplett renovieren, weil sie höhere Mieteinnahmen erzielen wollten. Deshalb hätten sie dem Mieter auf Eigenbedarf gekündigt, auch weil die Tochter runtergezogen wäre. Klingt halbwegs plausibel. Auch wenn nicht klar ist, ob der Mieter davor nicht für Schimmel oder ähnliches gesorgt hat. Der Zustand ist komplett Rohbau... alle Böden draußen. Der Keller ist ein Wohnraumkeller und liegt daher zum Teil frei.
- Die Dachschrägen sind enorm... sie gehen quasi bis zum Fußboden. Damit verliert man in jedem Raum im OG gut die Hälfte der Fläche, weil sie einfach nicht nutzbar ist. Wir überlegen, die vorhandenen Dachgiebel zu nutzen und das Dach an diesen Stellen "auszuhölen" - ob das geht ist uns noch nicht klar und müssten wir mit dem Architekt klären.
Angeblich wurde das Dach gedämmt, aber wie und durch wen wurde nicht klar.
Bei vielen Fragen ist die Eigentümerin überfragt... und ihr Mann, der das Haus nicht mit ihr gebaut hat, ebenfalls. Energieausweis gibt es auch noch keinen. Trotzdem erscheint die Substanz sehr gut, auf den ersten Blick. Da wir das Haus nicht ohne Profi kaufen wollen, wollen wir ein Baugutachten erstellen lassen. Hat hier jemand Erfahrung und Tipps dazu? Habe von Kosten um die 700€ gelesen, kommt das hin?
Worauf sollten wir noch achten? Wir sind nächste Woche nochmals dort, bei Tageslicht (Erstbesichtigung war im Dunkeln) und wollen es uns noch mal in Ruhe anschauen.
Die Öl Heizung würden wir gegen Luft-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung ersetzen. Oder gibt es hier bessere Ideen?
Dann kalkulieren wir noch Dämmung und weitere Umbaumaßnahmen (wie z.B. des vorhandenen Kamins )ein. Wir kommen auf einen Umbauaufwand von knapp 100.000€
Hat jemand Erfahrung mit Kampa Häusern? Oder ganz allgemein mit Fertighäusern in dieser Altersklasse?
Wir lesen immer wieder davon, dass Fertighäuser nur ca. 60 Jahre halten. Ist das wirklich so? Da müssten wir ja in 35 Jahren mit dem Zusammenfall rechnen. Oder lässt sich das so pauschal nicht sagen, sondern hängt von der Substanz und dem Erhalt ab?
Danke Euch mal vorab
Seit 2011 haben sich die Preise aber schon ein Stück verändert.
Außerdem, die Hälfte wären 175k, bei einer Grundstücksgröße von 700m² und 160€ Bodenrichtwert kostet das Grundstück ja schon 112K. Damit wären noch 63K für das Haus übrig, klingt sehr wenig.
Wenn ich mir hier den Stadtrand von Berlin angucke, wäre man mit 350K gut dabei, für ein halb so großes Grundstück und ein doppelt so altes Haus allerdings.
Außerdem, die Hälfte wären 175k, bei einer Grundstücksgröße von 700m² und 160€ Bodenrichtwert kostet das Grundstück ja schon 112K. Damit wären noch 63K für das Haus übrig, klingt sehr wenig.
Wenn ich mir hier den Stadtrand von Berlin angucke, wäre man mit 350K gut dabei, für ein halb so großes Grundstück und ein doppelt so altes Haus allerdings.
Hm als Zahlenbeispiel: 2012 haben wir gekauft, Grundstück 700 qm (Bodenrichtwert 120 Euro/qm) und Haus Bj. 1976 200 qm mit 2 Garagen Bj. 1990.
Gesamtpreis 139k. Das Grundstück macht dabei 84 k aus, die Garagen zusammen vielleicht 10k. Bleiben fürs Haus gerade mal 45k Euro übrig und es ist ein großes Haus in gutem Zustand. Also 45k für ein ganzes großes Haus klingen auch sehr wenig. So wird aber halt gerechnet. Das muß also nicht heißen das Haus wär eine Bruchbude.
Jetzt mal angenommen der Grundstückswert steigt noch, was im Ballungsgebiet ja anzunehmen ist. Dann bleibt fürs Haus noch weniger übrig. Das kommt eben dabei raus, wenn man zuerst den Grundstückspreis abzieht wie es die Banken halt so machen.
Heut, 2 Jahre später, sind die Preise sicherlich gestiegen. Für die besagten 175k müßt es schon ein Schnäppchen sein. Man muß aber auch berücksichtigen, daß das vom TE genannte Haus nicht im besten Zustand ist, teils im Rohbauzustand. Dafür kann man mE nicht den Preis eines bezugsfertigen, wenn auch renovierungs- oder sogar sanierungsbedürftigen Hauses verlangen. Sogar im Hinblick auf die höheren Preise wär die Hälfte (!) des geforderten Preises schon sportlich-ehrgeizig, aber der volle Kaufpreis?
Man darf ja nicht vergessen, daß die Sanierung dann auch noch mal gut 100k verschlucken dürfte. Für den Gesamtpreis von 450k bekommt man aber schon nen schicken großen Neubau auf eben dieses Grundstück gestellt. Da stimmen einfach die Relationen nicht.
Gesamtpreis 139k. Das Grundstück macht dabei 84 k aus, die Garagen zusammen vielleicht 10k. Bleiben fürs Haus gerade mal 45k Euro übrig und es ist ein großes Haus in gutem Zustand. Also 45k für ein ganzes großes Haus klingen auch sehr wenig. So wird aber halt gerechnet. Das muß also nicht heißen das Haus wär eine Bruchbude.
Jetzt mal angenommen der Grundstückswert steigt noch, was im Ballungsgebiet ja anzunehmen ist. Dann bleibt fürs Haus noch weniger übrig. Das kommt eben dabei raus, wenn man zuerst den Grundstückspreis abzieht wie es die Banken halt so machen.
Heut, 2 Jahre später, sind die Preise sicherlich gestiegen. Für die besagten 175k müßt es schon ein Schnäppchen sein. Man muß aber auch berücksichtigen, daß das vom TE genannte Haus nicht im besten Zustand ist, teils im Rohbauzustand. Dafür kann man mE nicht den Preis eines bezugsfertigen, wenn auch renovierungs- oder sogar sanierungsbedürftigen Hauses verlangen. Sogar im Hinblick auf die höheren Preise wär die Hälfte (!) des geforderten Preises schon sportlich-ehrgeizig, aber der volle Kaufpreis?
Man darf ja nicht vergessen, daß die Sanierung dann auch noch mal gut 100k verschlucken dürfte. Für den Gesamtpreis von 450k bekommt man aber schon nen schicken großen Neubau auf eben dieses Grundstück gestellt. Da stimmen einfach die Relationen nicht.
N
nordanney16.11.14 18:54Elina schrieb:
Hm als Zahlenbeispiel: 2012 haben wir gekauft, Grundstück 700 qm (Bodenrichtwert 120 Euro/qm) und Haus Bj. 1976 200 qm mit 2 Garagen Bj. 1990.
Gesamtpreis 139k. 120 €/qm ist eher ländliche Lage und nicht Hochpreisgebiet Von daher gibt es deutliche Marktpreisanpassungen an die Häuser, so dass so niedrige Preise wie bei Euch Zustandekommen. Wie hoch der Bodenwert tatsächlich ist, hängt übrigens nicht ausschließlich vom Bodenrichtwert ab. Oft gibt es dazu weitergehende Berechnungen/Angaben (z.B. Grundstücksgröße, für die der Bodenwert anzunehmen ist, Rest Hinterland mit z.B. 10% des Wertes, Ausnutzung des Grundstückes etc.).
B
Bauexperte16.11.14 20:20Hallo,
Man nimmt den heutigen Preis für ein vergleichbares Bauvorhaben und bringt das Alter der Immobilie in Abzug (bei Massivhaus legt man 80 und bei Fertighäusern 60 Jahre zu Grunde). Dann wird noch berücksichtigt, was wann und wie saniert wurde und das ist dann der Grundpreis der aufstehenden Immobilie + Wert des Grundstückes. Was am Ende dabei herauskommt ist noch mal ne andere Hausnummer und ist abhängig - neben der Lage - einzig vom vorhandenen Käuferpotential
Grüße, Bauexperte
Elina schrieb:Sorry, aber so wird nicht gerechnet.
Hm als Zahlenbeispiel: 2012 haben wir gekauft, Grundstück 700 qm (Bodenrichtwert 120 Euro/qm) und Haus Bj. 1976 200 qm mit 2 Garagen Bj. 1990. Gesamtpreis 139k. Das Grundstück macht dabei 84 k aus, die Garagen zusammen vielleicht 10k. Bleiben fürs Haus gerade mal 45k Euro übrig und es ist ein großes Haus in gutem Zustand. Also 45k für ein ganzes großes Haus klingen auch sehr wenig. So wird aber halt gerechnet.
Man nimmt den heutigen Preis für ein vergleichbares Bauvorhaben und bringt das Alter der Immobilie in Abzug (bei Massivhaus legt man 80 und bei Fertighäusern 60 Jahre zu Grunde). Dann wird noch berücksichtigt, was wann und wie saniert wurde und das ist dann der Grundpreis der aufstehenden Immobilie + Wert des Grundstückes. Was am Ende dabei herauskommt ist noch mal ne andere Hausnummer und ist abhängig - neben der Lage - einzig vom vorhandenen Käuferpotential
Grüße, Bauexperte
Das bezog sich doch auf die Aussage, wenn man den Grundstückswert abziehe, blieben ja nur noch 63k fürs Haus und das sei sehr wenig. Ich wollte damit nur aufzeigen, daß es sogar noch geringere Werte für das Haus ergeben kann, wenn man einfach den Grundstückswert abzieht.
Ob das nun realistisch ist, ist fraglich. Und ein Gutachtenwert ist dann immer noch was anderes als der Marktwert. Wenn jemand das eingangs erwähnte Haus für den geforderten Preis kaufen will, ist ihm dieses eben soviel wert. Ich find den Preis unverschämt hoch und hab den Eindruck, daß hier versucht wird, die allgemeine Kaufmanie bei den derzeitigen Zinsen auszunutzen. Daher mein Tipp, weiterzusuchen. Aber hat der TE sich eigentlich noch mal gemeldet?
Ob das nun realistisch ist, ist fraglich. Und ein Gutachtenwert ist dann immer noch was anderes als der Marktwert. Wenn jemand das eingangs erwähnte Haus für den geforderten Preis kaufen will, ist ihm dieses eben soviel wert. Ich find den Preis unverschämt hoch und hab den Eindruck, daß hier versucht wird, die allgemeine Kaufmanie bei den derzeitigen Zinsen auszunutzen. Daher mein Tipp, weiterzusuchen. Aber hat der TE sich eigentlich noch mal gemeldet?
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