Guten Morgen HF,
wir beschäftigen uns seit einiger Zeit mit der Frage, wie wir mit einem in der Familie vorhandenen, derzeit bebauten Grundstück in einem Vorort einer Großstadt langfristig und nachhaltig umgehen sollen. Leider fehlt uns jegliche Erfahrung bei dem Thema, so dass wir uns durch diesen Beitrag hilfreiche Anregungen erhoffen. Dafür an dieser Stelle vorab schon vielen Dank.
Zum Hintergrund: das Grundstück umfasst eine Fläche von 700 qm und ist auf einer Seite mit einem fast quadratischen Gebäude mit 8 m Seitenlänge, 3 Etagen (inkl. Hochparterre) plus Keller bebaut. Der Keller ist nur zu einem Teil unterirdisch (ca. 1,4 m). Das Dachgeschoss mit Giebeldach wurde in den 1990er Jahren auf das bestehende Gebäude aus den Nachkriegsjahren gesetzt. Auf dem Grundstück steht noch ein ehemaliges Wirtschaftsgebäude, das heute als Wohnung dient, sowie eine Einzelgarage. Aus finanziellen und persönlichen Gründen wurde die Modernisierung mit dem Dachausbau nur zu Teilen durchgeführt, so dass heute tlw. der Innenausbau (z.B. im Treppenhaus) noch nicht komplett abgeschlossen ist. Auch ist das Grundstück mit eine Hypothek belastet, die Restschuld beträgt Ende 2019 noch ca. 240.000 Euro. Das Gebäude wird derzeit von meiner Schwiegermutter (in Rente) bewohnt, dazu wird tlw. vermietet. Einige Räume stehen leer bzw. werden von der Familie als Gästezimmer genutzt. Vermutlich besteht ein uns nicht bekannter Sanierungsbedarf, da aufgrund der finanziellen Situation nur das Nötigste saniert wird.
Grundsätzlich gäbe es aus unserer Sicht für die Zukunft drei Optionen:
Über eine Sanierung haben wir nachgedacht. Damit verbunden wäre, dass meine Frau und ich im Anschluss eine Etage bewohnen könnten, eine Etage vermietet werden würden und die Schwiegermutter im EG bleibt. Der Ausbau sollte dann natürlich barrierefrei erfolgen. Dagegen spricht für uns, dass die Familie eigentlich nicht mehr vermieten möchte (eine Etage bliebe somit ungenutzt, da alle anderen Geschwister meiner Frau bereits in Eigentum wohnen). Außerdem entspricht das Haus nicht wirklich unseren Vorstellungen und der barrierefreie Ausbau (Außenaufzug?) kostet sicher auch viel Geld.
Somit denken wir aktuell über Option 1 nach, also alles auf dem Grundstück wegreißen und bei Null anfangen. Die Idee wäre es, auf dem Grundstück dann zwei Bungalows mit jeweils ca. 60 qm zur Eigennutzung zu errichten. Da wir nicht unterkellern möchten, würden wir gerne ein kleines Wirtschaftsgebäude mit Wäscheraum, Lagerfläche und Fahrradkeller errichten. Dazu kommt der Traum, eines davon im Stil von Mies van der Rohe (oder auch Neutra, Ruf, etc.) zu bauen.
Die Frage ist natürlich, was davon können wir überhaupt finanzieren. Wir sind die Einzigen in der Familie, die noch zur Miete wohnen. Alle andere wohnen bereits im Eigentum und zahlen fließig Kredite ab. Wir könnten in ca. 5 Jahren einen Eigenanteil von 80.000 Euro und monatlich ca. 1.000-1.200 Euro Rate, 300 Euro Rücklagen sowie Nebenkosten aufbringen. Die Schwiegermutter könnte von ihrer Rente ca. 500 Euro „investieren“. Den laufenden Kredit würden wir bis dahin auf ca. 100.000-120.000 Euro Restschuld bringen (eine Bankenwechsel durch Ablösung wäre allerdings erst in 8 Jahren möglich). Da wir dann Mitte 40 sind, würden wir den dann anstehenden Kredit gerne in 15 bis maximal 20 Jahren abbezahlt haben.
Nehmen wir an, der Zins liegt in 5 Jahren bei 1 % und wir würden 1.700 Euro monatlich aufbringen, dann könnten wir bei 15 Jahren Laufzeit eines Volltilgers mit ca. 285.000 Euro Kreditbetrag planen. Plus den Eigenanteil und abzgl.. des bestehenden Kredites, liegen wir bei einer maximalen Investitionssumme von 265.000 Euro. Wahrscheinlich ist es ein leichtes, uns bei diesem Betrag direkt jegliche Illusion zu nehmen. Durch die Verlängerung der Laufzeit auf 20 Jahre, könnten wir den Betrag auf 350.000 Euro erhöhen.
Wir stellen uns somit aktuell die Frage, ob sich mit einer Bandbreite von 250.000 bis 350.000 Euro die Option 1 überhaupt realisieren lässt und wenn ja, wie. Fertighaus, Architektenhaus, vielleicht sogar das erwähnte Traumhaus? Und wie sorgen wir für diese Zeit am besten vor, Bausparer, Sondertilgung, etc.?
wir beschäftigen uns seit einiger Zeit mit der Frage, wie wir mit einem in der Familie vorhandenen, derzeit bebauten Grundstück in einem Vorort einer Großstadt langfristig und nachhaltig umgehen sollen. Leider fehlt uns jegliche Erfahrung bei dem Thema, so dass wir uns durch diesen Beitrag hilfreiche Anregungen erhoffen. Dafür an dieser Stelle vorab schon vielen Dank.
Zum Hintergrund: das Grundstück umfasst eine Fläche von 700 qm und ist auf einer Seite mit einem fast quadratischen Gebäude mit 8 m Seitenlänge, 3 Etagen (inkl. Hochparterre) plus Keller bebaut. Der Keller ist nur zu einem Teil unterirdisch (ca. 1,4 m). Das Dachgeschoss mit Giebeldach wurde in den 1990er Jahren auf das bestehende Gebäude aus den Nachkriegsjahren gesetzt. Auf dem Grundstück steht noch ein ehemaliges Wirtschaftsgebäude, das heute als Wohnung dient, sowie eine Einzelgarage. Aus finanziellen und persönlichen Gründen wurde die Modernisierung mit dem Dachausbau nur zu Teilen durchgeführt, so dass heute tlw. der Innenausbau (z.B. im Treppenhaus) noch nicht komplett abgeschlossen ist. Auch ist das Grundstück mit eine Hypothek belastet, die Restschuld beträgt Ende 2019 noch ca. 240.000 Euro. Das Gebäude wird derzeit von meiner Schwiegermutter (in Rente) bewohnt, dazu wird tlw. vermietet. Einige Räume stehen leer bzw. werden von der Familie als Gästezimmer genutzt. Vermutlich besteht ein uns nicht bekannter Sanierungsbedarf, da aufgrund der finanziellen Situation nur das Nötigste saniert wird.
Grundsätzlich gäbe es aus unserer Sicht für die Zukunft drei Optionen:
- Abriss und Neubau
- Sanierung
- Verkauf
Über eine Sanierung haben wir nachgedacht. Damit verbunden wäre, dass meine Frau und ich im Anschluss eine Etage bewohnen könnten, eine Etage vermietet werden würden und die Schwiegermutter im EG bleibt. Der Ausbau sollte dann natürlich barrierefrei erfolgen. Dagegen spricht für uns, dass die Familie eigentlich nicht mehr vermieten möchte (eine Etage bliebe somit ungenutzt, da alle anderen Geschwister meiner Frau bereits in Eigentum wohnen). Außerdem entspricht das Haus nicht wirklich unseren Vorstellungen und der barrierefreie Ausbau (Außenaufzug?) kostet sicher auch viel Geld.
Somit denken wir aktuell über Option 1 nach, also alles auf dem Grundstück wegreißen und bei Null anfangen. Die Idee wäre es, auf dem Grundstück dann zwei Bungalows mit jeweils ca. 60 qm zur Eigennutzung zu errichten. Da wir nicht unterkellern möchten, würden wir gerne ein kleines Wirtschaftsgebäude mit Wäscheraum, Lagerfläche und Fahrradkeller errichten. Dazu kommt der Traum, eines davon im Stil von Mies van der Rohe (oder auch Neutra, Ruf, etc.) zu bauen.
Die Frage ist natürlich, was davon können wir überhaupt finanzieren. Wir sind die Einzigen in der Familie, die noch zur Miete wohnen. Alle andere wohnen bereits im Eigentum und zahlen fließig Kredite ab. Wir könnten in ca. 5 Jahren einen Eigenanteil von 80.000 Euro und monatlich ca. 1.000-1.200 Euro Rate, 300 Euro Rücklagen sowie Nebenkosten aufbringen. Die Schwiegermutter könnte von ihrer Rente ca. 500 Euro „investieren“. Den laufenden Kredit würden wir bis dahin auf ca. 100.000-120.000 Euro Restschuld bringen (eine Bankenwechsel durch Ablösung wäre allerdings erst in 8 Jahren möglich). Da wir dann Mitte 40 sind, würden wir den dann anstehenden Kredit gerne in 15 bis maximal 20 Jahren abbezahlt haben.
Nehmen wir an, der Zins liegt in 5 Jahren bei 1 % und wir würden 1.700 Euro monatlich aufbringen, dann könnten wir bei 15 Jahren Laufzeit eines Volltilgers mit ca. 285.000 Euro Kreditbetrag planen. Plus den Eigenanteil und abzgl.. des bestehenden Kredites, liegen wir bei einer maximalen Investitionssumme von 265.000 Euro. Wahrscheinlich ist es ein leichtes, uns bei diesem Betrag direkt jegliche Illusion zu nehmen. Durch die Verlängerung der Laufzeit auf 20 Jahre, könnten wir den Betrag auf 350.000 Euro erhöhen.
Wir stellen uns somit aktuell die Frage, ob sich mit einer Bandbreite von 250.000 bis 350.000 Euro die Option 1 überhaupt realisieren lässt und wenn ja, wie. Fertighaus, Architektenhaus, vielleicht sogar das erwähnte Traumhaus? Und wie sorgen wir für diese Zeit am besten vor, Bausparer, Sondertilgung, etc.?
Für mich käme so eine Konstellation mit Pflege nicht in Frage. Entweder ich mach es freiwillig oder halt nicht.
Abgesehen davon müsste man klären, wie weit ihr dann finanziell aufkommen müsstet, wenn die Pflege im Heim unumgänglich wird. Vergesst nicht, dass Pflege auch 10 mal täglich Windel wechseln heißen kann nach z. B. einem Schlaganfall. Oder ständig daheim bleiben müssen wegen Demenz mit Weglauftendenz.
Zudem müsste ein Erbverzicht mit allen anderen Erben geklärt werden.
Edit: wo ich leider gar keine Ahnung habe: inwieweit man die Mutter verpflichten kann, das Testament später nicht noch mal zu ändern, falls ihr das Grundstück nicht vorab übertragen bekommt.
Abgesehen davon müsste man klären, wie weit ihr dann finanziell aufkommen müsstet, wenn die Pflege im Heim unumgänglich wird. Vergesst nicht, dass Pflege auch 10 mal täglich Windel wechseln heißen kann nach z. B. einem Schlaganfall. Oder ständig daheim bleiben müssen wegen Demenz mit Weglauftendenz.
Zudem müsste ein Erbverzicht mit allen anderen Erben geklärt werden.
Edit: wo ich leider gar keine Ahnung habe: inwieweit man die Mutter verpflichten kann, das Testament später nicht noch mal zu ändern, falls ihr das Grundstück nicht vorab übertragen bekommt.
R
Ruferianer13.10.19 19:14Unser Plan war ja eigentlich, für uns erst mal ein Gefühl dafür zu bekommen, wie realistisch das Vorhaben bezogen auf den Bau und die Finanzierung ist. Wenn die Idee hier schon scheitert, müssten wir nicht die große Runde in der Familie aufmachen.
Aber da hier nun mehrfach das Thema Erbe erwähnt wurde, werden wir die Gespräche nun vorziehen und erst mal schauen, was grundsätzlich die Erwartungshaltung aller Beteiligten ist.
Aber da hier nun mehrfach das Thema Erbe erwähnt wurde, werden wir die Gespräche nun vorziehen und erst mal schauen, was grundsätzlich die Erwartungshaltung aller Beteiligten ist.
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