Endfällige Darlehen & Annuitätendarlehen kombiniert - sinnvoll?

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Hallo Team,

wir haben von einer kleinen, lokalen Bank ein Angebot über die Finanzierung unseres Neubaus in 97421 erhalten. Hier die Daten:

Gesamtvolumen: 550 000€
Darlehen benötigt über: 350 000€
Rest ist Eigenkapital (Grundstück schon bezahlt - 86 000€) sowie Barmittel.
Neubau ist selbstbewohntes Einfamilienhaus im KFW55 Standard.

Unser Wunsch ist es, die niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern, Sondertilgung von >=5% zu haben und eine monatliche Belastung von 1400€ im Normalfall zu haben. Aktuell rechnen wir damit, dass wir jedoch sondertilgen können (siehe Annuitätendarlehen unten).

Uns wurde ein Konstrukt aus 3 verschiedenen Verträgen erstellt:
1. Endfälliges Darlehen 100 000€ basiert auf KfW Kredit mit 0,75% Zinsen + Schwäbisch Hall Bausparer.
16 Jahre und 7 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,18%

2. Endfälliges Darlehen 150 000€ basiert auf Schwäbisch Hall Bausparer.
Laufzeit: 21 Jahre und 3 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 0,97%

3. Annuitätendarlehen 100 000€ inkl. 10% Sondertilgung
Laufzeit: 9 Jahre und 5 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,57%

Die Gesamtkosten für alle drei Verträge und einer maximalen Laufzeit von 21 Jahren und 3 Monaten belaufen sich auf 35 003,77€. Nach dieser Zeit sind die 350 000€ abbezahlt.
Bereitstellungszinsen sind bei allen drei Verträgen 12 Monate ohne extra Zinsen.

Meine Frage an euch:
- Mir erscheint das Konstrukt aus 3 Verträgen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Tilgungssummen etwas unübersichtlich. Jedoch lassen sich auf den ersten Blick all unsere Wünsche erfüllen und nach 10 Jahren kann ich ja eh jeden Vertrag ablösen und umschulden, richtig?
- Kann jemand ein vergleichbares Annuitätendarlehen finden, dass bei unseren Werten ähnliche Konditionen bietet (Gesamtkosten, Zinssicherheit) - laut unserem Tilgungsplan müsste es schon 0,95% Zinssatz haben, was uns noch nicht angeboten worden ist.
- Andere Einschätzungen?

Vielen Dank!
Kili
Guten Morgen, so am Wochenende arbeite ich nicht ))

das dürfte ein Angebot direkt von der Schwäbisch Hall (Bezirksleiter) oder einer Volksbank sein

3 Bausteine sind nicht ganz unüblich. Bei der aktuellen Marktlage (die Zinsen sind sowas im Keller!) ist es OK!

was vergleichbares? Ich schaue mal...
 
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Uns wurde ein Konstrukt aus 3 verschiedenen Verträgen erstellt:
1. Endfälliges Darlehen 100 000€ basiert auf KfW Kredit mit 0,75% Zinsen + Schwäbisch Hall Bausparer.
16 Jahre und 7 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,18%

2. Endfälliges Darlehen 150 000€ basiert auf Schwäbisch Hall Bausparer.
Laufzeit: 21 Jahre und 3 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 0,97%

3. Annuitätendarlehen 100 000€ inkl. 10% Sondertilgung
Laufzeit: 9 Jahre und 5 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,57%

Die Gesamtkosten für alle drei Verträge und einer maximalen Laufzeit von 21 Jahren und 3 Monaten belaufen sich auf 35 003,77€. Nach dieser Zeit sind die 350 000€ abbezahlt.
Bereitstellungszinsen sind bei allen drei Verträgen 12 Monate ohne extra Zinsen.
so, habe mir die Konditionen woanders angeschaut, finde dann das obige Konstrukt nicht mehr als "gut" sondern eher befriedigend bis ausreichend!!!
Da z.B. bei den Volltilger (Nr. 3 bekomme ich es für unter 1% für die 10 Jahre Laufzeit! Frage dann: wenn es in 10 Jahren durch ist, wozu dann die 10% Sondertilgung??? Totaler

weitere Frage:
warum startet Ihr die ersten 9,5 Jahre mit mtl. über 2.000 EUR, und dann geht es nach unten??? (1373 - 682 EUR)
wäre es nicht besser, eine konstante Rate zu haben.
oder erst in 10-15 Jahren eine Steigung (da man davon ausgehen kann, dass man in 10-15 Jahren mehr verdienen kann )

wenn ich es so durchrechne:
9,5 Jahre mit 2002 EUR = 228.228 EUR
6 Jahre mit 1373 EUR = 98.856 EUR
danach 57 Monate (knapp 21 Jahre) mit 682 EUR mtl. = 38.874 EUR
9x 7000 EUR Sondertilgung = 63.000 EUR
Gesamte Rückzahlung: 428.958 EUR
Gesamte Kosten ca. 78.958 EUR


also irgendwas stimmt hier nicht...

also wenn ich rechne:
1. Endfälliges Darlehen 100 000€ basiert auf KfW Kredit mit 0,75% Zinsen + Schwäbisch Hall Bausparer.
16 Jahre und 7 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,18%
(ist es KFW Kredit, oder nur Bankkredit mit 0,75%????)
Abschlussgebühr: 1.000 EUR
Zinsen für die 16,6 Jahre: ca. 6.500 EUR
mtl. Rate bei 540 EUR


2. Endfälliges Darlehen 150 000€ basiert auf Schwäbisch Hall Bausparer.
Laufzeit: 21 Jahre und 3 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 0,97%
Abschlussgebühr: 1.500 EUR
Zinsen ca. 15.000 EUR
Belastung: 21 Jahre mit 658 EUR mtl.


3. Annuitätendarlehen 100 000€ inkl. 10% Sondertilgung
Laufzeit: 9 Jahre und 5 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,57%
Gesamtkosten: ca. 8.000 EUR an Zinsen!
Belastung mtl. 365 EUR
+7000 EUR p.a. Sondertilgung


also stimmen die Raten nicht? oder die Zinsen nicht? ))

oder ist bei der Rückzahlung bei den 2.002 EUR mtl. schon die Sondertilgung berücksichtigt???

schon sehr kompliziert
 
K

Kili1987

Guten Morgen, so am Wochenende arbeite ich nicht ))

das dürfte ein Angebot direkt von der Schwäbisch Hall (Bezirksleiter) oder einer Volksbank sein

3 Bausteine sind nicht ganz unüblich. Bei der aktuellen Marktlage (die Zinsen sind sowas im Keller!) ist es OK!

was vergleichbares? Ich schaue mal...
Genau - Volksbank + Schwäbisch-Hall-Ver
so, habe mir die Konditionen woanders angeschaut, finde dann das obige Konstrukt nicht mehr als "gut" sondern eher befriedigend bis ausreichend!!!
Da z.B. bei den Volltilger (Nr. 3 bekomme ich es für unter 1% für die 10 Jahre Laufzeit! Frage dann: wenn es in 10 Jahren durch ist, wozu dann die 10% Sondertilgung??? Totaler

weitere Frage:
warum startet Ihr die ersten 9,5 Jahre mit mtl. über 2.000 EUR, und dann geht es nach unten??? (1373 - 682 EUR)
wäre es nicht besser, eine konstante Rate zu haben.
oder erst in 10-15 Jahren eine Steigung (da man davon ausgehen kann, dass man in 10-15 Jahren mehr verdienen kann )

wenn ich es so durchrechne:
9,5 Jahre mit 2002 EUR = 228.228 EUR
6 Jahre mit 1373 EUR = 98.856 EUR
danach 57 Monate (knapp 21 Jahre) mit 682 EUR mtl. = 38.874 EUR
9x 7000 EUR Sondertilgung = 63.000 EUR
Gesamte Rückzahlung: 428.958 EUR
Gesamte Kosten ca. 78.958 EUR


also irgendwas stimmt hier nicht...

also wenn ich rechne:
1. Endfälliges Darlehen 100 000€ basiert auf KfW Kredit mit 0,75% Zinsen + Schwäbisch Hall Bausparer.
16 Jahre und 7 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,18%
(ist es KFW Kredit, oder nur Bankkredit mit 0,75%????)
Abschlussgebühr: 1.000 EUR
Zinsen für die 16,6 Jahre: ca. 6.500 EUR
mtl. Rate bei 540 EUR


2. Endfälliges Darlehen 150 000€ basiert auf Schwäbisch Hall Bausparer.
Laufzeit: 21 Jahre und 3 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 0,97%
Abschlussgebühr: 1.500 EUR
Zinsen ca. 15.000 EUR
Belastung: 21 Jahre mit 658 EUR mtl.


3. Annuitätendarlehen 100 000€ inkl. 10% Sondertilgung
Laufzeit: 9 Jahre und 5 Monate. Fixer Effektiver Jahreszins für das Gesamtkonstrukt: 1,57%
Gesamtkosten: ca. 8.000 EUR an Zinsen!
Belastung mtl. 365 EUR
+7000 EUR p.a. Sondertilgung


also stimmen die Raten nicht? oder die Zinsen nicht? ))

oder ist bei der Rückzahlung bei den 2.002 EUR mtl. schon die Sondertilgung berücksichtigt???

schon sehr kompliziert

In die 2002€ sind die Sondertilgungen schon eingerechnet. Also 7000€ / 12 = 583€ sind da schon drin.
Hier mein Tilgungsplan - die Zahlen habe ich direkt aus den Unterlagen übernommen, die mir die Bank gegeben hat. Außer die 7000€ Sondertilgung, die ich der Einfachheithalber in eine Monatsrate umgewandelt habe unter dem Punkt "Raiba". Zu den monatlichen Raten kommen noch die von dir angesprochenen Abschlusskosten und sog. Kosten der Sicherheit (Glaube das sind die Kosten für die Eintragung der entsprechenden Grundschuld). Diese Kosten inkl. den Zinsen, macht dann am Schluss die Gesamtkosten aus.

1. - 113. Monat 113 Monate
KfW 426,38 €
SH 619,25 €
Raiba 957,30 €
Summe: 2.002,93 €
114. - 120. Monat 7 Monate
KfW 426,38 €
SH 619,25 €
Summe: 1.045,63 €
121. - 199. Monat 79 Monate
KfW 691,00 €
SH 682,00 €
Summe 1.373,00 €
200. - 255. Monat 56 Monate
SH 682,00 €
 
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so,

bekomme so langsam den Durchblick.

also die ersten 9,5 Jahre sind also die 2.002 EUR mtl. mit der Sondertilgung von 7.000 EUR p.a.?
d.h. die eigentliche Rate dann liegt bei 1.419 EUR mtl.?
danach 6 Jahre mit 1.373 EUR mtl.
danach weitere knapp 5 Jahre mit 682 EUR mtl.?

dann ist die Gesamtrückzahlung bei:
erste 9,5 Jahre bei 161.766 EUR + 63.000 EUR Sondertilgung
weitere 6 Jahre bei 98.856 EUR
knapp weitere 5 Jahre mit ca. 40.000 EUR?
dann komme ich trotzdem auf ca. 363.000 EUR; und keine 385.000 EUR!

wo ist mein Denkfehler??? @Kili1987 löse es bitte auf...
 
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Ok, so ist überschaubar...

dann ist die Rückzahlung bei 380.303 EUR wenn ich das so überfliege... also nur 30.000 EUR an Kosten (OK, wahrscheinlich sind da die 5.000 EUR Tilgungszuschuss der KfW berücksichtigt!).
 
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Abschlussgebühren für die SH sind in der Rate berücksichtigt???
oder kommen die 2.500 EUR noch on TOP?
 
K

Kili1987

Hallo, mit den Sondertilgungen ist es ja eine schöne Annahme. In der Realität wird Sie doch oftmals ausgesetzt weil doch iregndwelche Anschaffungen kommen. Da sind also für mich eher Modellrechnungen die nicht zutreffen müssen.

Sind es dann wirklich feste Zinsfestschreibungen bis zur Endfälligkeit ? Oder gerechnete Annahmen ?

Ich würde mir ein klassisches Endfälliges Darlehen anbieten lassen + KfW Mittel. Ansonsten hast du bei zu vielen Bausteinen das Problem der Umschuldung und des Ranges im Grundbuch. Niemand will in den Nachrang
Ja das sind festgeschriebene Zinsen und keine Annahmen
Abschlussgebühren für die SH sind in der Rate berücksichtigt???
oder kommen die 2.500 EUR noch on TOP?
Die kommen noch on Top. Kosten:
KfW: Sollzinsen: 9565,66€ + sonstige Kosten (Abschlussgebühren + Kosten der Sicherheit + Jahresentgelte): 1317€ - Zinsertrag: 212,43€ = 10670,23€
SH: Sollzinsen: 14518,13€ + sonstige Kosten (Abschlussgebühren + Kosten der Sicherheit + Jahresentgelte): 1975€ - Zinsertrag: 334,89€ = 16158,24€
Raiba: Sollzinsen: 7902,30€ + sonstige Kosten (Kosten der Sicherheit): 273,00€ = 8175,30€

Macht am Ende Gesamtkosten von: 35003,77€

Beim KfW sind 95 000€ an Darlehenssumme angegeben, da der Zuschuss schon abgezogen ist. Ist das OK soweit?
 
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1) KfW: Sollzinsen: 9565,66€ - sonstige Kosten (Abschlussgebühren + Kosten der Sicherheit + Jahresentgelte): 1317€ - Zinsertrag: 212,43€ = 10670,23€
2) SH: Sollzinsen: 14518,13€ - sonstige Kosten (Abschlussgebühren + Kosten der Sicherheit + Jahresentgelte): 1975€ - Zinsertrag: 334,89€ = 16158,24€
3) Raiba: Sollzinsen: 7902,30€ - sonstige Kosten (Kosten der Sicherheit): 273,00€ = 8175,30€

Macht am Ende Gesamtkosten von: 35003,77€


also was man machen könnte, so als Vergleich:
1) KfW: Sollzinsen: 6.182 EUR + 195 (Grundbuch) + 2337 SH (1838 Zinsen abz. 161 Guthaben + 660 Abschluss) = 8.714 EUR
2) Genosse mit SH = 9.555 Zinsen + SH 5.324 (Zinsen: 4.190 abzl. 366 EUR + Abschluss 1.500 EUR) = 14.879 EUR
3) Genosse mit 10% Sondertilgung (0,87% effektiv!)= 4.700 EUR an Zinsen + 295 EUR Sicherheit = 4995 EUR
bei SH sind die Nominalzinsen nach den 10 Jahren bei 1,40%​
Gesamtkosten: ca. 28.600 EUR

mtl. Rate was knackiger
1 Jahr (Tilgungsfrei KfW) somit moderat mit mtl. 1.165 EUR (dazu kommt die Sondertilgung, also 1.748 EUR)
2-10 Jahr bei 1.422 EUR (dazu kommt die Sondertilgung, also 2.005 EUR)
11-16/17 Jahr bei 1.728 EUR bis 05/2035
dann noch 1.200 EUR mtl. bis 03/2036​
und fertig.
also in 17 Jahren statt 21 Jahren


weitere Alternative wären:
wenn Ihr eh plant mtl. über 2.000 EUR auszugeben (die ersten 10 Jahre!)
dann 250.000 EUR Volltilger in 20 Jahren (0,96% nominal, 0,98% effektiv), KfW 0,75/0,77%
Belastung: 20 Jahre mit 2.104 EUR mtl.
danach 11-20 Jahr mit 1.145 EUR mtl.
Gesamtkosten auch: 28.600 EUR
hier gibt es aber keine Bausparkasse, wo ggf. der Zuteilungspunkt sich in 10 Jahren sich verändern kann. Also 0,0% Risiko.

bei der Variante mit Bausparkassen muss man sich immer selbst drum kümmern, d.h. nach 5 Jahren anrufen, und fragen ob zum 30.06.2029 es zuteilungsreif ist, falls nicht, muss man mehr sparen, damit es klappt.
Man sollte davon ausgehen, dass in 10 Jahren mehr Leute die Bausparkassen in Anspruch nehmen werden als heute, somit die Bewertungspunkte für Zuteilung dürften angehoben werden, als mit den Beispielberechnungen, die heute die Banken/Bausparkassen machen!
 
Zuletzt aktualisiert 22.05.2022
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