ᐅ Darstellung einer Baufinanzierungsvariante

So liebe Leute,

ich schreibe ja schon etwas länger mit, unsere Baugenehmigung haben wir auch schon seit ein paar Monaten. Jetzt liegen wir in den letzten Zügen der Baufinanzierung, die ich Euch jetzt gerne darstellen möchte.

Wir bauen ein Einfamilienhaus mit Staffelgeschoss im Bauhausstil und mit ca. 130qm Wohnfläche zzgl. Garten, Terrasse und Dachterrasse.

Wir haben Gesamtkosten von 360 TEUR, die sich wie folgt aufteilen:

• 84 TEUR Grundstück
• 217 TEUR Baukosten
• 32 TEUR Ingenieurs- und Planungsleistungen
• 27 TEUR diverse Nebenkosten

Unsere Finanzierung beläuft sich logischer Weise ebenfalls auf 360 TEUR

• 84 TEUR bezahltes Grundstück
• 16 TEUR Eigenkapital
• 98 TEUR Baudarlehen Sparkasse
• 50 TEUR Darlehen KFW (153)
• 27 TEUR Arbeitgeberdarlehen
• 75 TEUR Darlehen NRW.Bank
• 10 TEUR Starterdarlehen der NRW.Bank

Zu den Zins- und Tilgungssätzen:

• Darlehen Sparkasse
98 TEUR
1,91 % p.a. nominal Zinsen
10 Jahre Zinsbindung
2,00 % p.a. Tilgung
monatliche Rate 319 Euro


• Darlehen KFW
50 TEUR
1,90 % p.a. nominal Zinsen
10 Jahre Zinsbindung
2,84 % p.a. Tilgung ab dem 3. Jahr
monatliche Rate erste 3 Jahre 80 Euro, danach 198 Euro


• Arbeitgeberdarlehen
27 TEUR
0,00 % p.a. nominal Zinsen
25 Jahre Zinsbindung
4 % Tilgung
monatliche Rate 91 Euro


• Darlehen NRW.Bank
75 TEUR
0,50 % p.a. nominal Zinsen
0,50 % p.a. Verwaltungsgebühr vom Anfangssaldo
5 Jahre Zinsbindung, Kondition verlängerbar, wenn Eigenkapital-Grenzen nicht überschritten werden.
1 % p.a. Tilgung
monatliche Rate 125 Euro


• Starterdarlehen NRW.Bank
0,50 % p.a. nominal Zinsen
0,50 % p.a. Verwaltungsgebühr vom Anfangssaldo
5 Jahre Zinsbindung, Kondition verlängerbar, wenn Eigenkapital-Grenzen nicht überschritten werden.
5 % p.a. Tilgung
monatliche Rate 50 Euro

Damit wäre ich insgesamt bei durchschnittlichen Kosten für Fremdkapital von 1,41 % (1,25 % Zinsen + 0,16 % Verwaltungsgebühr) bei einer Rate von zunächst 664 Euro, aber dem dritten Jahr 782 Euro.
Davon sind anfänglich 476 Euro Kredittilgung und 306 Euro Zinsen, bzw. Verwaltungsgebühren. Der Tilgungsanteil steigt logischerweise mit jeder Zahlung, der Zinsanteil fällt.

Die Kredite sind so geplant, dass wir nach ziemlich genau 20 Jahren etwa 50% getilgt haben, in 35 Jahren (ca. Rentenbeginn) bis auf das NRW.Bank Darlehen alle anderen Darlehen komplett getilgt haben und dann währen der Rente nur noch Darlehen Nr. 4 (dann noch knapp 50TEUR) mit 125 Euro (oder dann mehr) tilgen müssen. Bei der ganzen Betrachtung habe ich ggfs. mögliche Sondertilgungen oder Tilgungssatzerhöhungen nicht berücksichtigt. Diese würden das Ergebnis natürlich drastisch verkürzen, aber die NRW.Bank bietet das Darlehen zunächst eben nur so an.

Wir sind mit dieser Kondition praktisch für mindestens 10 Jahre fest, da unser Einkommen sich leider nicht so positiv entwickeln wird, dass wir die Einkommengrenzen für die Landesmittel übersteigen werden. Sollte sich das Einkommen wider Erwarten doch derartig erhöhen, dass sich in 5 Jahren der Zins bei den Fördermitteln erhöht, dann ist uns das mit dem Einkommen dann auch egal.

Unsere familiäre Situation:
Wir sind eine junge Familie, bei 30 Jahre jung, haben einen Sohn, knapp 10 Monate und wohnen in einer Mietwohnung, die kalt 295 Euro zzgl. Nebenkosten, Strom, Heizung etc. kostet. Wir haben eine monatliche Sparrate von etwa 550 Euro.

Jetzt zu unserer persönlichen Einkommensituation:

• Gehalt mtl. 1.965 Euro (+2 Gehälter extra im Tarifvertrag + außertarifliche Prämien)
• Kindergeld 185 Euro
• (Elterngeld 390 Euro, bzw. bald Betreuungsgeld 150 Euro)

In Summe sind wir damit bei mindestens 2.150 Euro (im Jahresmittel dann eher 2.475 Euro). Die außertariflichen Prämien gehen, wenn man ehrlich ist, eh immer für die Extras drauf, also nicht berücksichtigt.

Wenn ich jetzt unsere bisherige Kaltmiete und Sparrate berücksichtige, kommen wir auf 845 Euro, die wir uns als Kreditrate maximal vorstellen können. Natürlich wissen wir aber auch, dass es relativ eng bemessen ist. Unser Fazit lautet daher dennoch, dass wir uns dieses Modell sehr gut vorstellen können. Außerdem ist es uns egal ob wir 295 Euro Miete oder 306 Euro Zinsen zahlen müssen. Der Ausblick für die Miete ist klar steigend, die Zinsbelastung fällt in den ersten 10 Jahren aber nahezu garantiert bis auf 240 Euro. Und selbst wenn der Zins auf 4,5 % steigt (gab es seit Euroeinführung praktisch fast nie), so sind wir immer noch maximal bei 765 Euro Zinsen. Eine vergleichbare Neubauwohnung (ab 2009) in unserer Region (+20km) würde heute schon mindestens 800 Euro kosten. In zehn Jahren sind die 1.000 Euro dafür mindestens fällig.

Also jetzt müssen wir nur noch die Verträge unterschreiben. Und was meint Ihr?

Gehalt mtl. 1.965 zusammen? Das ist ein bissel wenig oder?
ach ja, Kindergeld zählt net als Eigenkapital nur so nebenbei.
als Baunebenkosten würde ich zw. 40 -50 k € ansetzen...

Da meine Frau Elterngeld bekommt wird das wohl mein Einzelgehalt sein. Und das Kindergeld wird mit dem Gehalt ausgezahlt.

Und das Kindergeld wird selbstverständlich als Einkommen berücksichtigt, wenn auf der Gegenseite auch das Kind als Kostenfaktor berücksichtigt wird.

Wir haben die Finanzierungszusage der Bank, daher wird das wohl gepasst haben.

Die Nebenkosten sind schon in allen Positionen bewertet und berechnet. Daa wird daher wohl passen.

Hallo,

Habt Ihr einen Puffer vorgesehen? Irgendwas unvorhergesehenes passiert doch immer in der Bauphase.

Zur Finanzierung meine Gedanken. Ich werde keine Empfehlung pro/contra aussprechen, nur meine Gedanken mit auf den Weg geben:
- Bei Kredit 1 und 4 fällt mir die kurze Zinsbindungsfrist auf. Bei 4 auch noch in Verbindung mit einer geringen Tilgungsrate. Habt ihr für 1 auch ein Angebot über min. 15 Jahre Laufzeit?
- Familienplanung abgeschlossen oder sind weitere Kinder geplant? Wie sicher ist diese aktuelle Entscheidung?
- Mit 10 Monaten sind die Kosten für den Nachwuchs noch überschaubar, teurer wird es später (auch berücksichtigen in Hinblick auf die Gehaltsentwicklung). Und in 3 Jahren, wenn die Rate fürs Haus steigt fällt a) das Betreuungsgeld weg und kommen b) üblicherweise noch KiGa-Gebühren hinzu. Kann Sie dann wieder ins Berufsleben einsteigen? Wie sieht die Einnahmenseite dann aus?
- Ihr zahlt jetzt rund 850 Euro für eine wie große Wohnung? Ein Haus hat höhere Nebenkosten als eine Wohnung. Ab Jahr 3 hättet Ihr da 70 Euro Differenz/Monat. Das scheint mir sehr wenig zu sein. => Könnte knapp werden! Normalerweise rechnet man ja was mit round about 2,50 € Nebenkosten/qm
- Wie sieht es dann mit der Bildung weiterer Rücklagen aus? Reparaturen, Auto, Waschmaschine etc.?
- Wie sieht denn eure persönliche Haushaltsrechnung aus? Habt Ihr Euch einen ehrlichen Überblick über Eure aktuellen Ausgaben gemacht? Überlegt, wie sich diese mit Haus entwickeln? (Steigende Fahrtkosten z.B. oder ähnliches).

Ich hab Dich hier aus anderen Beiträgen als eher analytischen und logischen Typen im Hinterkopf. Lass Dich hier an dieser Stelle nicht von Emotionen leiten.

Viele Grüße

Michael

Guten Morgen,

toxicmolotow schrieb:

Wir bauen ein Einfamilienhaus mit Staffelgeschoss im Bauhausstil und mit ca. 130qm Wohnfläche zzgl. Garten, Terrasse und Dachterrasse.

Wir haben Gesamtkosten von 360 TEUR, die sich wie folgt aufteilen:

• 84 TEUR Grundstück
• 217 TEUR Baukosten
• 32 TEUR Ingenieurs- und Planungsleistungen
• 27 TEUR diverse Nebenkosten

Mich interessiert, was in den TEUR 217 Baukosten enthalten ist und wie sie errechnet wurden? Auch erscheinen mir die TEUR 27 für die Nebenkosten als zu gering angesetzt.

Gruss, Bauexperte

Dann möchte ich noch etwas Licht in die Positionen 2-4 bringen. Sollte etwas am Ende nicht auf 1-2TEUR passen, so ist das grober Rundung oder Positionen ohne MWSt. geschuldet.

Die Kosten hat mein Architekt ermittelt, bei den kleineren Positionen teilweise noch auf Grundlage eigener Erfahrungen und Volumen/Stückermittlung, bei den großen Posten schon auf Grundlage von Angebotsanfragen bei Firmen, insbesondere Dach und Heizung.

Folgende Preise sind immer Nettopreise!

217 TEUR Baukosten brutto (182 TEUR netto)

• 4 TEUR Erdarbeiten
• 36 TEUR Rohbau
• 18 TEUR Dachdecker
• 11 TEUR Fenster u. Türen
• 6 TEUR Elektroinstallation
• 28 TEUR Heizung, Sanitär und Wärmepumpe
• 2 TEUR Kamin
• 9 TEUR Photovoltaikanlage
• 4 TEUR Tiefenbohrung
• 2 TEUR Innentreppe
• 6 TEUR Putz
• 2 TEUR Fliesen
• 2 TEUR Schlosser
• 2 TEUR Gerüst
• 2 TEUR Estrich
• 17 TEUR Dämmung
• 1 TEUR Innenfensterbänke
• 2 TEUR Innentüren
• 5 TEUR Oberböden (nur Material, da EL)
• 5 TEUR Malerarbeiten (nur Material, da EL)
• 14 TEUR Fertiggarage

32 TEUR Ingenieurs- und Planungsleistungen brutto (27 TEUR netto)

• 21 TEUR Architekt Leistungsphase 1-8
• 3 TEUR Statik
• 2 TEUR Vermesser
• 1 TEUR Baugrundgutachten

27 TEUR diverse Nebenkosten brutto (23 TEUR netto)

• 6 TEUR Notar, Gericht etc. (schon erledigt)
• 5 TEUR Taxe, Disagio NRW.Bank, Ziwschenfinanzierungskosten etc.
• 6 TEUR Hausanschlüsse (Frischwasseranschluss, Kabel, Telefon bereits vorbereitet)
• 4 TEUR Reste Außenanlagen (Garten ist schon fertig)
• 2 TEUR Verbrauchskosten Wasser,Strom,Bauklo etc.
• 1 TEUR Amtl. Genehmigungen, Schornsteinfeger