Bauweise: Fertighaus Massivhaus Baubetreuer Architektenplanung

[Bauexperte]

IV. Architekt / Baubetreuer

Meine Frau und ich sind keine Freunde übertriebener Versprechungen und vollmundige, aber unglaubwürdige Preisansagen machen uns eher stutzig. Sie würden uns jedenfalls mit so etwas nicht in einen Vertrag drängen können. Selbigen würde ich (nebenbei auch Jurist) mit Kollegen intensiv prüfen.

Das sind beste Voraussetzungen!

a) Architektenvertrag: Wenn ich es richtig verstanden habe, dann muss ich (ist ja bei Verträgen eigentlich immer so) den Auftragsgegenstand genau bezeichnen. Hiervon abhängig wird das Entgelt über eine "Tabelle" gerechnet. Die Einteilung hier weist möglicherweise Besonderheiten bei Komplexität und Schwierigkeitsgrad auf. Das wären dann die Punkte, die ggf. verhandelbar wären.

Der Vertrag ist nicht verhandelbar, denn die HOAI ist es auch nicht. Es gibt sog. Leistungsphasen (such´ bei Tante Gurgel nach der HOAI Volltext oder dejure oder auch nach der, für Niedersachsen zuständigen Architektenkammer), anhand dessen Du mit dem Architekt Deines Vertrauens entsprechende Phasen vereinbarst.

Ein wenig Sorgen macht mir diese Blackbox, dass Preise im Grunde ja erst eingeholt werden müssen. Hier weiß man natürlich nicht genau, ob das alles so passt, wie man sich das vorstellt. Man muss sich komplett auf die Erfahrungen und Mühewaltung des Architekten verlassen, sonst ist das Budget schnell mal überschritten.

Das ist so; da Du ja Jurist bist, wirst Du sicher schon einschlägige Urteile zu diesem Thema gefunden haben und ernüchtert sein.

Du liegst weitestgehend auf der sicheren Seite, wenn Du von € 1500,00/qm ausgehst plus TEUR 35-40 Baunebenkosten, plus TEUR 10 Rücklage Extra´s, plus Kosten TEUR 20 Maler- + Bodenbelagsarbeiten in EL, plus TEUR 10 für Außenanlagen (mehr als ein wenig Schotter und Rollrasen wird es bei Deinem Grundstück nicht sein) sowie Kosten einer Fertiggarage. Lass Dich nicht verleiten, wenn der Architekt auf eine kleinere Summe kommt; behält er am Ende Recht, ist vlt. doch noch der Garten-Landschaftsbauer kalkulierbar. Wenn nicht, hast Du die Gesamtsumme berücksichtigt und es werden keine unangenehmen Gespräche mit dem Finanzierer lauern.

Andererseits werden ja auch Baubetreuer als Generalunternehmer ein gewisses Preisrisiko haben, da sie mit uns einen Festpreis verhandeln und andererseits ggf. auch ein gewisses Preiserhöhungsrisiko haben. Dieses werden sie im Vorfeld auf die Preise umlegen, die sie mit uns verhandeln. Alles andere wäre irgendwie unklug und ich denke, dass sind sie hier nicht.

Eher nicht, denn sie verhandeln ihre Konditionen mit den Zulieferern eines jeden Jahresende für das kommende Jahr; das Risiko ist jederzeit überschaubar.

b) Baubetreuungsvertrag

Im Prinzip würden wir eine Bemusterung machen und alle Bestandteile namentlich in die Bau-/Leistungsbeschreibung einbinden und dann mal schauen, ob der Preis dann so noch steht.

Hier spricht der Jurist

Nachdem Du die Nummer 2x durch hast, sollte ja hinlänglich bekannt sein, daß sich ein Bau über Baubetreuer nicht bis in die letzte Konsequenz beschreiben läßt. Es soll tatsächlich reichen "deutsches Markenprodukt" und der Hinweis "gebaut nach den gültigen technischen .... "; insbesondere, wenn der Bauch dem Hirn zustimmt; die Chemie also stimmt. Sonst empfehle ich tatsächlich die Einzelgewerkevergabe via Architekt.

Daneben werden sie dulden müssen, dass ich den Bau über einen Sachverständigen begleiten werde.

Damit haben seriöse Anbieter kein Problem; sie sehen es - im Gegenteil - als willkommen an, denn 4 Augen sehen mehr als 2

Böse Zungen behaupten, sie wären im Rahmen der Nachkalkulation irgendwie am Ertrag über Provisionen oder Tantiemen beteiligt, während sie, ganz nebenbei natürlich, auf der Gehaltsliste der Unternehmen stehen.

Sorry, das ist Stammtischgeschwätz; das können sich noch nicht mal die Billigberger leisten. Im Regelfall werden DEKRA oder TÜV als Prüfinstanz hinzugezogen; daß diese Wirtschaftsbetriebe sind und einen Ruf zu verlieren haben, versteht sich hoffentlich von selbst. Die Zeiten, in welchen Du einem TÜV-Prüfer einen Kasten Bier in den Kofferraum gelegt hast, in der Hoffnung auf die begehrte Plakette, sind lange vorbei.

FAZIT:

Wir gehen die Sache nun in der nächsten Woche konkret an und haben dann eine Kostenidee, die schon etwas detaillierter ist. Damit dann zur Bank, denn die brauchen zwingend eine Art Kalkulationsgrundlage, die dann einen Puffer nach oben bieten wird. Konditionen sind derzeit so richtig lecker.

Aus meiner Sicht genau verkehrt herum. ERST mit der Bank/unabhängigem Finanzierungsmakler sprechen und danach Begehrlichkeiten (im Rahmen Deiner finanziellen Möglichkeiten) wecken

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Sunnx]

@Bauexperte
kannst Du das ein bisschen genauer beschreiben? Wir sind in den letzten Zügen mit unserer Planung und haben noch einen konventionellen Häuslebauer (monolithischer Wandaufbau) und einen der "guten" FH-Hersteller zur Auswahl. Für beide Bauweisen finden wir viele Vor- und Nachteile, so dass wir uns für den kreativeren Entwurf entscheiden wollen. Nichtsdestotrotz sind wir auch sehr an Erfahrungsberichten über FH-Häuser, die schon eine Weile stehen, interessiert - in unserer Gegend haben wir davon noch nicht viele gesehen und in unserem Freundeskreis haben alle massiv gebaut.

In diesem Rahmen haben wir uns auch schon etliche FH angesehen und ich würde spätestens jetzt - wenn ich nicht schon überzeugte Massivhausliebhaberin wäre - ganz sicher Abstand von einem FH nehmen; gleich ob 20, 10 Jahre oder jünger. Es ist schon manches Mal gruselig, wie ein solches Haus nach einigen Jahren ausschaut.

 

[Bauexperte]

Hallo,

kannst Du das ein bisschen genauer beschreiben? Wir sind in den letzten Zügen mit unserer Planung und haben noch einen konventionellen Häuslebauer (monolithischer Wandaufbau) und einen der "guten" FH-Hersteller zur Auswahl. Für beide Bauweisen finden wir viele Vor- und Nachteile, so dass wir uns für den kreativeren Entwurf entscheiden wollen.

Das ist eine interessante Herangehensweise

Nichtsdestotrotz sind wir auch sehr an Erfahrungsberichten über FH-Häuser, die schon eine Weile stehen, interessiert - in unserer Gegend haben wir davon noch nicht viele gesehen und in unserem Freundeskreis haben alle massiv gebaut.

Vlt. liegt es daran, daß ich beruflich mit der Erstellung von massiven Einfamilienhaus zu tun habe ...

Das letzte Fertighaus, welches wir uns im Rahmen unserer Suche angesehen haben, sah von außen schon mal um gute 10 Jahre älter aus, als es letztlich war; im Inneren war es nicht viel besser. In diesem Haus waren bspw. die Sparren im DG sichtbar gehalten (Holz arbeitet nun mal lebenslang, das muß man mögen) und Risse reiten sich an Risse. Es war zudem - nicht so selten beim FH - ein großer Fensteranteil als Lichtkuppel sowie Giebeldreieckfenster verbaut, leider waren jeweils die Anschlusspunkte an die Außenhaut überwiegend marode; Feuchtigkeit drang ein. Das gleiche beim Keller - gesagt wurde uns, daß die Feuchte ein Ergebnis von 55-60 Digits ergeben hätte; für einen Nutzkeller aus dem Jahr 89 also normal. Tatsächlich hätten wir den gesamten Keller trocken legen müssen, denn der Schwarzschimmel war notdürftig übermalt worden; unser SV fand das jetzt nicht ganz so lustig.

Hierbei mußt Du aber bedenken, daß wir uns Häuser ab einem Alter von 10 bis Max 25 Jahre angesehen haben und - für den Bereich Massivhaus, noch werden; man geht gemeinhin bei Fertighäusern von einer rechnerischen Lebensdauer von 60 Jahren, bei massiven Einfamilienhaus von 80 Jahren aus. Die Fertighausindustrie hat aber die letzten 10 Jahre immens aufgeholt und das spiegelt sich auch in ihren jüngsten Häusern wider; ergo werden sie in 10 Jahren ab heute vmtl. nicht so mitgenommen aussehen.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Doc.Schnaggls]

Hallo,

als ehemaliger Massivhaus-Fan, der sich allerdings in den letzten beiden Jahren um 180° gedreht hat und nun auch ein Fertighaus baut, möchte ich hier auch noch meinen Senf dazu geben.

Es ist richtig, viele ältere Fertighäuser sehen heute etwas "fertig" aus.

Grundsätzlich denke ich aber, dass man auch hier mit offenen Augen durch die Welt gehen sollte - ein Haus der "Ab Oberkante Bodenplatte nur EUR 99.999"-Klasse kann einfach auf Grund der verwendeten Materialien nicht so gut sein, wie ein höherwertiges und somit auch höherpreisigeres Gebäude (völlig egal ob massiv oder als Fertighaus erstellt).

Wie viele Fertighäuser von außen gar nicht als Fertighäuser erkannt werden ist der nächste Punkt, den man nicht außer Acht lassen sollte. Die Zeiten, in denen man alle Fertighäuser an den, hinter den Fallrohren der Dachrinne, "versteckten" (Silikon-)Fugen erkennen konnte sind bei etlichen Herstellern eindeutig vorbei.

Auch nicht vergessen sollte man die jeweilige Pflege des Hauses - in unserem Wohngebiet (Baubeginn der ersten Häuser war 1998) stehen einige Häuser, in die ich nicht einziehen wollte. Schmutzig, ungepflegt, einfach gammelig - einige davon sind Massivhäuser, die anderen Fertigbauten...

Es kommt eben auch immer darauf an, wie man mit seinem Eigentum umgeht.

Die etwas kürzere Lebensdauer von Fertighäusern kann ich nun weder bestätigen noch widerlegen, allerdings habe ich kein Problem damit, wenn einer meiner Enkel irgendwann einmal unser Haus abreißt und mit zeitgemäßer Technik und Ausstattung ein neues Haus baut, genauso, wie wir es jetzt auch gerade tun.

Meiner Meinung nach ist "Bauen für die Ewigkeit" ohnehin nicht mehr zeitgemäß...

Grüße,

Dirk

 

[Voki1]

Die gleichen Gedanken trieben uns auch um, sehr viel sogar. Nun steht mindestens einmal die Entscheidung, dass es KEIN Fertighaus wird. Das hat aber überhaupt nichts damit zu tun, dass wir der Qualität von seriösen Anbietern nicht trauen würden, sondern aus den von Euch Forenteilnehmern bereits nachvollziehbar ausgeführten Gründen. Diese wären:

1. Geringerer Wiederverkaufswert. Auch, wenn dieser durch subjektive Tatbestände genährt ist, schlussendlich ist es egal, weshalb man keinen vernünftigen Gegenwert bekommt, sondern nur, dass es so ist. Hier im Norden ist es einfach so, dass die meisten Häuser als Massivhaus erstellt werden und es hier auch genauso erwartet wird.

2. Der Preis eines Fertighauses unterscheidet sich hier wirklich nicht von einer Massivhauserstellung. Der im Süden bestehende Vorteil kann sich hier also nicht voll ausspielen. Schwörerhaus ist sogar noch erheblich teurer (und gibt das auch so zu). Einer der Gründe, warum hier nur recht wenige Fertighäuser entstehen und wenn, dann nur solche, die offenbar nicht in der "oberen Qualitätsliga" mitzuspielen scheinen.

Am Ende noch eine Neuigkeit. Es wird nun doch ein Bungalow.

 

[Bauexperte]

Hallo Dirk,

ich möchte weder Dir, noch einem anderen User ein FH madig machen. Wenn das so ´rüber gekommen sein sollte, tut es mir leid!

Grundsätzlich denke ich aber, dass man auch hier mit offenen Augen durch die Welt gehen sollte - ein Haus der "Ab Oberkante Bodenplatte nur EUR 99.999"-Klasse kann einfach auf Grund der verwendeten Materialien nicht so gut sein, wie ein höherwertiges und somit auch höherpreisigeres Gebäude (völlig egal ob massiv oder als Fertighaus erstellt).

Dem stimme ich unbestritten zu. Nur - das Objekt, welches wir uns angesehen haben, entstammt mitnichten der Billigfraktion

Der Rest Deines post´s erneut d áccord.


Liebe Grüsse, Bauexperte