ᐅ Bauen mit GU: Zahlungsplan und Bürgschaften

Hallo liebe Community,

ich lese mich derzeit durch den Werkvertragsentwurf meines bevorzugten GUs und wollte mich bei Euch einmal bezgl. Zahlungsplan und etwaiger Bürgschaften absichern.
Der Zahlungsplan ist aus meiner Sicht erstmal unauffällig und sieht wie folgt aus:

Fertigstellung der Bauantragsunterlagen	4,7%
Fertigstellung der Sohle	9,4%
Fertigstellung der Decke über EG	11,7%
Fertigstellung des Dachstuhls (Dach gerichtet	9,4%
Einbau der Fenster ohne Haustür	9,4%
Fertigstellung der Innenputzarbeiten (außer Nachputzarbeiten)	11,7%
Fertigstellung der Rohinstallation	11,7%
Fertigstellung der Estricharbeiten	11,7%
Betriebsbereite Heizung	10,5%
Fertigstellung der Leistungen des Auftragnehmers, Übergabe an den Bauherrn insgesamt (förmliche Abnahme)	10,0%

Nun gibt es zusätzlich noch eine 5% Vertragserfüllungsbürgschaft (so ja mittlerweile Pflicht, wenn ich das richtig gelesen habe).

Fragen:
In den aktuellen Zeiten möchte ich mich bestmöglich gegen eine Insolvenz des GUs oder Problemen mit Mängeln absichern.
(1) Mein Bauberater hat mir empfohlen die Vertragserfüllungsbürgschaft auf 10% zu erhöhen. Macht das Sinn? Macht ein GU sowas einfach mit? Ich nehme an, dass ihm dadurch auch Mehrkosten entstehen, die er irgendwie wieder reinbekommen muss?
(2) Zusätzlich zu der Vertragserfüllung, kann ja auch noch etwas in der 5-jährigen Gewährleistungszeit auftauchen. Macht es Sinn hier zusätzlich eine Gewährleistungsbürgschaft zu fordern? Auch hier wieder die gleiche Frage: Macht ein GU sowas einfach mit? Ich nehme an, dass ihm dadurch auch Mehrkosten entstehen, die er irgendwie wieder reinbekommen muss?

Wenn ich das zusammenrechne komme ich auf 100.2 %. Wer rechnen kann ist klar im Vorteil.

Wenn der Unternehmer die 10% akzeptiert ist es ja gut. 5% sind normal.

Ebenso die Gewährleistungsbürgschaft.

Fragen kostet nix.

hanghaus2023 schrieb:

Wenn ich das zusammenrechne komme ich auf 100.2 %. Wer rechnen kann ist klar im Vorteil.

Wenn der Unternehmer die 10% akzeptiert ist es ja gut. 5% sind normal.

Ebenso die Gewährleistungsbürgschaft.

Fragen kostet nix.

Die 100,2% sind Rundungsfehler, habe es aus einer Excel rüberkopiert.

Klar, fragen kostet nichts. Für mich ist eher die Frage wie energisch ich es einfordern kann/sollte und ob ich im Zweifel dem GU anderweitig entgegen kommen kann, bspw. Gesamtpreis erhöhen, frühere Zahlungen leisten etc.

Schnubbihh schrieb:

Der Zahlungsplan ist aus meiner Sicht erstmal unauffällig und sieht wie folgt aus:

In Summe sind das im Stadium "Decke EG" also 25,8%, im Stadium Richtfest 35,2% und so weiter. Da mußt Du Dich entsprechend fragen, a) ob Du mit der Fertigstellungsbürgschaft dann jeweils die Mehrkosten der Ersatzvornahme abdecken könntest und b) wie das im Vergleich zur Ausschreibung dasteht. Die Fertigstellungsbürgschaft deckt Dir das Risiko der Desertion des Auftragnehmers vor Erfüllung ab. Sie wird von einem Kreditinstitut gegeben, kostet also technisch gesehen auch wie sonstiges geliehenes Geld und belastet entsprechend die Liquidität des GU. Ihre Konditionen für ihn spiegeln natürlich das Vertrauen der Bank in seine wirtschaftliche Gesundheit wider.

Tritt ihr Ernstfall ein, wirst Du die ausstehenden Gewerke in der Regel zu ungünstigeren Konditionen ersatzbeschaffen müssen, da sind 5% auf die Gesamtsumme je nach aktuellem Delta ungefähr ausreichend oder eben auch zu mickrig und damit wertlos symbolisch, was aber schließlich nicht ihr Sinn ist. Als Pönale für den Auftragnehmer mögen sie dann noch weh tun, aber was bringen sie Dir ?

Schnubbihh schrieb:

(1) Mein Bauberater hat mir empfohlen die Vertragserfüllungsbürgschaft auf 10% zu erhöhen. Macht das Sinn? Macht ein GU sowas einfach mit? Ich nehme an, dass ihm dadurch auch Mehrkosten entstehen, die er irgendwie wieder reinbekommen muss?

Du nimmst zutreffend an, wie vorstehend erläutert.

hanghaus2023 schrieb:

Wenn der Unternehmer die 10% akzeptiert ist es ja gut. 5% sind normal.

Ich würde wie vorstehend erläutert die Bürgschaft an Dein Risiko anpassen. Also beispielsweise zehn Prozent, von denen fünf Prozentpunkte aber nach bestandenem Blower Door Test wieder freigegeben werden. Oder als Zwischenstufe Freigabe eines Viertels nach dem Richtfest. Zehn Prozent bis zur Zielgeraden fix wären vor dem Hintergrund der Begründung mit dem Insolvenzrisiko hart an der Grenze zur selbsterfüllenden Prophezeiung ;-)

Schnubbihh schrieb:

Die 100,2% sind Rundungsfehler, habe es aus einer Excel rüberkopiert.

Bist Du auch in den Zeilen verrutscht ? - Rohinstallation nach fertigem Innenputz kann eigentlich nicht so ganz sein ;-) (Sanitär schon, aber Elektro nicht). Habt Ihr Deine Smarthomerei eigentlich schon ablauftechnisch besprochen ? (vergiß´ nicht, die mit der Abnahme abzustimmen).

Schnubbihh schrieb:

(2) Zusätzlich zu der Vertragserfüllung, kann ja auch noch etwas in der 5-jährigen Gewährleistungszeit auftauchen. Macht es Sinn hier zusätzlich eine Gewährleistungsbürgschaft zu fordern?

Eigentlich ja, aber schwierig. Im Gesundheitsfall empfehlenswert, aber im Insolvenzfall wohl wertlos. Gib´ die Frage an einen versierten Anwalt weiter.

11ant schrieb:

Tritt ihr Ernstfall ein, wirst Du die ausstehenden Gewerke in der Regel zu ungünstigeren Konditionen ersatzbeschaffen müssen, da sind 5% auf die Gesamtsumme je nach aktuellem Delta ungefähr ausreichend oder eben auch zu mickrig und damit wertlos symbolisch, was aber schließlich nicht ihr Sinn ist. Als Pönale für den Auftragnehmer mögen sie dann noch weh tun, aber was bringen sie Dir ?

Sorry, verstehe nicht genau was Du hier meinst. 5% bekomme ich ja sowieso und im Ernstfall besser ein wenig haben als gar nichts, oder?

11ant schrieb:

Ich würde wie vorstehend erläutert die Bürgschaft an Dein Risiko anpassen. Also beispielsweise zehn Prozent, von denen fünf Prozentpunkte aber nach bestandenem Blower Door Test wieder freigegeben werden. Oder als Zwischenstufe Freigabe eines Viertels nach dem Richtfest. Zehn Prozent bis zur Zielgeraden fix wären vor dem Hintergrund der Begründung mit dem Insolvenzrisiko hart an der Grenze zur selbsterfüllenden Prophezeiung ;-)

Ich sehe hier weniger "mein" Risiko als das allgemeine Risiko der gesamten Branche. Da werden sicherlich noch einige Insolvenzen kommen und ich möchte da einfach bestmöglich vorbereitet sein. Die Zwischenfreigabe finde ich einen guten Vorschlag. Mal schauen, ob sich der GU darauf einlässt.

11ant schrieb:

Bist Du auch in den Zeilen verrutscht ? - Rohinstallation nach fertigem Innenputz kann eigentlich nicht so ganz sein ;-) (Sanitär schon, aber Elektro nicht). Habt Ihr Deine Smarthomerei eigentlich schon ablauftechnisch besprochen ? (vergiß´ nicht, die mit der Abnahme abzustimmen).

Bin tatsächlich nicht verrutscht. Werde das mal in meinen Fragenkatalog für das nächste Gespräch mit dem GU aufnehmen. Am Ende macht es aber wahrscheinlich keinen Unterschied in welcher Reihenfolge diese Abschnitte im Vertrag aufgezählt sind, nehme ich an.
SmartHome ist noch nicht abgesprochen. Der GU ist noch bis Anfang nächster Woche im Urlaub.

11ant schrieb:

Eigentlich ja, aber schwierig. Im Gesundheitsfall empfehlenswert, aber im Insolvenzfall wohl wertlos. Gib´ die Frage an einen versierten Anwalt weiter.

Warum meinst Du im "Insolvenzfall wohl wertlos"? Ich dachte genau dafür wäre eine solche Bürgschaft vorgesehen?

Schnubbihh schrieb:

Sorry, verstehe nicht genau was Du hier meinst.

Das geht mir umgekehrt ebenso. Textpingpong bringt da wohl wenig. Ab Montag bin ich aus dem Urlaub zurück, dann kannst Du mich anrufen.

Schnubbihh schrieb:

Ich sehe hier weniger "mein" Risiko als das allgemeine Risiko der gesamten Branche.

Es geht aber nur um Deines, für die gesamte Branche bist Du nicht zuständig, mit denen allen baust Du ja nicht.

Schnubbihh schrieb:

Die Zwischenfreigabe finde ich einen guten Vorschlag. Mal schauen, ob sich der GU darauf einlässt.

Entweder ja, oder Du nimmst einen anderen (und es muß ja auch kein GU sein). Mindestens mein dreistufiger Vorschlag ist angemessen, d.h. mit weniger sähe ich Dich zu schlecht dastehen. Eigentlich gehören beide Bürgschaften in die Ausschreibung !

Schnubbihh schrieb:

Am Ende macht es aber wahrscheinlich keinen Unterschied in welcher Reihenfolge diese Abschnitte im Vertrag aufgezählt sind, nehme ich an.

Falsch. Ein Zahlungsplan macht nur chronologisch schleifenfrei Sinn.

Schnubbihh schrieb:

Da werden sicherlich noch einige Insolvenzen kommen und ich möchte da einfach bestmöglich vorbereitet sein.
[...] Warum meinst Du im "Insolvenzfall wohl wertlos"? Ich dachte genau dafür wäre eine solche Bürgschaft vorgesehen?

Die Fertigstellungsbürgschaft ist eher allgemein dafür vorgesehen, daß der Auftragnehmer keine Lust mehr hat, was mit Insolvenznähe schon öfters mal zu tun hat.
Auf eine Insolvenz "vorbereitet zu sein" ist für nachrangige Gläubiger ein Witz. Meinen aktuellsten grundsätzlichen Senf zur Position von Käufern und Bauherren im Insolvenzfall findest Du in den Traumhausthreads Hattersheim und Schwabenheim.