ᐅ Aufteilung des Grundbucheintrags bevor man den Bauplan hat

Hallo liebes Forum,

mein Bruder und ich planen, gemeinsam ein Haus zu bauen und zu bewohnen.

Im Souterrain soll eine Einliegerwohnung entstehen, die mein Bruder bewohnt.
Im EG und 1.OG soll eine zweite Wohneinheit enstehen, die ich mit meiner Frau und unseren Kindern bewohnen will.

Das Problem: Wir haben den Bauplatz noch nicht sicher, da es im Moment erst noch ein Vergabeverfahren der Gemeinde gibt (Großraum Mannheim). Da es mehrere Bauplätze gibt, können wir noch nicht sagen ob wir einen bekommen bzw. welchen wir bekommen. Aus diesem Grund können wir auch noch nicht mit der finalen Bauplanung anfangen, denn das Haus muss ja zum Grundstück passen.

Zusammengefasst: Für den Kauf müssen wir im Grundbuch ja bereits die Eigentumsverhältnisse angeben, ggf eine Teilungserklärung anfügen. Ohne Bauplan können wir das aber nicht absehen. Und ohne Grundstück können wir keinen Bauplan erstellen....

Irgendwelche Ideen wie man da vorgehen kann?

Das Grundstück ganz normal kaufen (also zB du 1/4, deine Frau 1/4, dein Bruder 1/2, oder jeder 1/3) und erst später die Aufteilung in Wohnungseigentum.

Ihr habt vor, ein Grundstück zu teilen? Das geht dann eh nur nach WEG, oder sind sie doppelt groß...? Ich denke mal, nicht. Ist ja nicht piefiges provinzielles Land, oder? Nach WEG teilt ihr prozentual, insofern seh ich jetzt kein Problem.
Eher darin, dass Souterrain meist nicht vollwertiger Wohnraum darstellt und daher schlecht prozentual zu bewerten ist.
Ich sehe eher ein Problem in der Souterraingeschichte: wenn es nicht gerade ein großzügiges Grundstück ist, werdet ihr Ggf mit Abstandsflächen für die Aufenthaltsräume im UG Probleme bekommen. Gibt es schon nähere Angaben wie Bebauungsplan und -Größen?

rubiwan schrieb:
Zusammengefasst: Für den Kauf müssen wir im Grundbuch ja bereits die Eigentumsverhältnisse angeben, ggf eine Teilungserklärung anfügen. Ohne Bauplan können wir das aber nicht absehen. Und ohne Grundstück können wir keinen Bauplan erstellen....

Da scheint mir ein Mißverständnis vorzuliegen. Eine "Teilungserklärung" ist keine Erklärung darüber, wer welche Teile zum Kaufpreis beigesteuert hat und dafür Wohnrechte oder Anteile am Gebäude haben will. Die Eigentumsverhältnisse am Grundstück können noch nicht geteilt eingetragen werden, so lange das Grundstück ein Grundbuchobjekt ist. Also ein ganzes Ding kann keine Eigentümer einzelner Teile haben. Beim Kauf wird es also erst einmal ein Grundstück und ein Grundbuchobjekt sein. Dieses kann allerdings mehrere Eigentümer haben, z.B. zu 7/10 den Eheleuten Rubiwan gehören und zu 3/10 dem Bruder. Oder aber komplett Euch, und der Bruder läßt eine Grundschuld entsprechend seines Anteils am Kaufpreis eintragen. Ein Wohnrecht läßt sich wohl noch nicht eintragen, da es das Gebäude noch nicht gibt.

Wenn man bei der Bebauung tatsächlich den Weg wählen will, die Wohneinheit des Bruders zu einem Eigentumsanteil zu machen, dann erfolgt erst die Teilungserklärung. Nach dieser Teilungserklärung entstehen erst die Untereinheiten als eigene Grundbuchobjekte, z.B. 1. Eure Wohnung (komplett Euch gehörend), 2. die Wohnung des Bruders (komplett ihm gehörend) und 3. die umliegende Grundstücksfläche, Wege, Stellplätze (z.B. zu 7/10 Euch und zu 3/10 dem Bruder gehörend). Gegen Übergabe seiner Wohneinheit läßt er dann seine Grundschuldeintragung (oder seinen Miteigentumsanteil, je nach gewähltem Weg) aus dem Grundbuchblatt des jetzigen Ganzgrundstücks löschen.

Vor der Planung müßt Ihr also noch niemandem erklären (können oder wollen), wie das spätere Eigentum dinglich und rechtlich aufgeteilt sein soll. Sondern Ihr Eheleute und Dein Bruder seid gemeinsam eine Käuferpartei gegenüber dem Verkäufer des derzeitigen Ganzgrundstückes, welches dinglich ja noch garkeine Teile hat. Wer dabei welche Scheine des Kaufpreises auf den Tisch zählt, interessiert nicht - es gibt einen Kaufpreis. Was der Bruder dazu beiträgt, sichert er über einen von zwei Wegen (theoretisch auch kombiniert): a) Ihr werdet gemeinsam neue Eigentümer, mit Anteilen eingetragen wie oben beschrieben, oder b) ins Grundbuch gehen Du und Deine Frau allein, und der Bruder läßt das dazu beigetragene Geld als Eure Grundschuld zu seinen Gunsten auf das derzeitige Ganzgrundstück eintragen.

Ich würde vermutlich - weil die Werte der Wohneinheiten ja noch nicht klar feststellbar sind - den Anteil des Bruders so eintragen, daß der Wert seiner Wohneinheit diesen Anteil am derzeitigen Ganzgrundstück im Zweifel lieber übersteigt - daher der Hinweis, die beiden Wege ggf. zu kombinieren - aber ein Unternehmensberater ist kein Anwalt, daher sollte man dazu auch noch letzteren befragen.

Dein wohl vermutetes Katzeindenschwanzbeißproblem ist also ein Mißverständnis, die Teilungserklärung wird erst in einem späteren Schritt - und auch nur, wen Ihr dann wirklich nach WEG teilen wollt - benötigt. Für den Kauf an sich müßt Ihr noch nicht darlegen (können), wem nachher wieviel vom "Endprodukt Haus mit mehreren Wohneinheiten" gehören soll, und - abgesehen vom Thema Geldwäschegesetz - keine Rechenschaft darüber ablegen, wer da welche Scheine auf den Tisch zählt. Die Frage ist also erst einmal nur zwischen Euch und Deinem Bruder, will / soll er als Miteigentümer oder als Grundschuldgläubiger in das derzeitige Ganzgrundstücks-Grundbuchblatt. Die Wohnungsgrundbuchblätter kann es jetzt logischerweise noch nicht geben.

Angenommen, Ihr wollt nachher tatsächlich nach WEG teilen und der Wertanteil der Bruderwohnung am Gesamtobjekt wären beispielsweise 28 %, dann wäre die Frage an den Fachmann: soll der Bruder jetzt mit 1/4 = 25% ins Grundbuch (und Euch beim Kauf der Wohnung die über seine gelöschte Grundschuld hinausgehenden 3% nachzahlen) oder soll er mit 3/10 = 30% ins Grundbuch und kriegt nachher noch 2% von Euch. Ich würde das an Eurer Stelle einen Fachmann fragen, der zugleich Anwalt und Steuerberater ist - dann hat ein Fachmann beide Fachmeinungen.

: eine Variante Deiner Erklärungen wird sicherlich verstanden werden. Genauer kann man es nicht erklären.

Wow! Vielen Dank 11ant!
Ja dann hatte ich was falsch verstanden. Ich werds mal zusammen mit allen beteiligten überlegen.
Danke!