Finanzierungsmodell für Ausbau einer Scheune/Lagerhalle

[nikwepb]

Mein Bauchgefühl vorweg:
Grundsätzlich stellt das Bauspar-Modell wohl die Oldschool-Sicherheits-Variante dar. Das ist meiner Frau recht wichtig - wichtiger als mir. Ich habe persönlich noch ein Problem damit. Ich tilge 15 Jahre keinen einzigen Cent und zahle fleißig Zinsen. Danach wird mir allerdings für die theoretisch übriggebliebenen 68.000€ ein Zins von 2,5% garantiert.

Ich verstehe den Sicherheitsaspekt so halbwegs, muss allerdings auch an sofort an eine sebstorganisierte Absicherung aus Baustein 1 in Form von einem Depot mit einer sicheren Anlageklasse und wenigstens 2,5-3% Rendite denken. Im Bausparvertrag verbrenne ich durch die nicht existente Verzinsung das Geld.

Ansonsten sind die beiden Finanzierungsbausteine nicht günstig, was an der Situation mit dem Erbbaugrundstück liegt.

Ich glaube ich brauche an der Stelle Input von Außen. Vielen Dank!

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 35 und 34, verheiratet
• Gibt es Kinder? ein 2-jähries Kind
• Sind Kinder geplant? kein weiteres Kind geplant
• Was macht Ihr beruflich? Beratung und verbeamtete Lehererin
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 100% und 60%

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Haushaltseinkommen 7.100€ netto
• Wie viel Kindergeld gibt es? 255€
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? Nein
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr in das Projekt Haus stecken? 35.000€ bereits gezahlt. Die Grundimmobilie steht mit 140.000€ da

Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:

• aktuelle Warmmiete: 1.100€
• Strom: 100€
• Gas, Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung: in Warmmiete enthalten
• Telefon, Internet, Mobilfunk, Streaming: 100€ im gesamten Haushalt
• 1.300€

Mobilitätskosten:

• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto): 2 Fahrzeuge sind vollständig abbezahlt. Eine Sparrate gibt es derzeit (noch) nicht, wäre aber sinnhaft.
• Versicherung: 72€
• Steuern: 37€ für beide KFZ
• Kraftstoff: 250€
• 360€

Versicherungskosten:

• Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.): 385€ für Frau und Kind
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 14€
• Hausratversicherung: 4,50€
• Rechtsschutzversicherung: 22€
• 425€

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel: 650€
• Restaurantkosten: 50€
• Pflege/Drogerie: 200€
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten): 20€
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld): 512€
• 1432€

Sparleistungen:

• Rücklagen Haushalt, Auto, Urlaub, Juniordepot: 300€

Sonstige Ausgaben:

• Unser Kontomodell beruht auf einem zentralen Gehalts- und Familienkonto gemeinsam. Am Ende des Monats wird das, was über bleibt, abzüglich eines Puffers, als Taschengeld auf jeweils unsere privaten Konten überwiesen. Von diesen Konten aus kümmern wir uns um unsere privaten Rücklagen, Altersvorsorge und das, was man sich eben so vom Taschengeld alles gönnen will, ohne sich rechtfertigen zu müssen

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 7100€
• Ausgaben gesamt: 3817€
• Saldo: 3283€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 1100€

Allgemeines zur Immobilie:

Es handelt sich um einen Ausbau einer momentan leerstehenden Lagerfläche/Scheune in einem größeren Gebäudekomplex. Das Grundstück ist ein Erbpachtgrundstück, welches bereits aufgeteilt wurde, um die neue Wohneinheit zu bilden.
Da es sich um ein Nicht-Wohngebäude handelt, müssen wir über einen bereits genehmigten Bauantrg eine Nutzungsänderung herbeiführen. Das hat leider aber auch zur Folge, dass für uns keine mir bekannte Förderung für energetische Sanierungen oder sonst. greift. Ganz nach dem Motto: Wo es keine Heizung gibt, kann auch der Austausch nicht gefördert werden.

Bau- oder Kaufkosten:

• Baukosten (inkl. Architekt, Statiker): 410.000€ inkl. Küche, Hausanschlüsse, Baunebenkosten ect.

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 410.000€
• abziehbares Eigenkapital: 35.000€
• Eigenleistungsanteil: 52.000€
• Finanzierungssumme: 323.000€

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

Baustein 1:

• Kreditbetrag: 100.000€
• Kreditart: Tilgunsausgesetztes Darlehen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 4,24%
• Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 100.000€
• anfänglicher Tilgungssatz: -
• monatliche Rate: 353,33€
• Bei Vor- Zwischen- oder TA-Darlehen mit Bausparverträgen bitte Details zum Bausparvertrag angeben (Bausparsumme, Guthabenzinssatz, Mindestsparrate, Mindestansparsumme, geplante Sparrate, Riester-Prämien, erwarteter Zuteilungstermin, spätere Kreditrate, Kreditzins etc...)
  • Bausparsumme: 100.000€
  • Verzinsung: 0,01%
  • Sparrate: 180€
  • Zuteilungsreif ab 30.000€
  • Zuteilungstermin: 31.08.2040
  • Guthaben bei Zuteilung: 32.400
  • Garantierter Zins: 2,5%

Baustein 2:

• Kreditbetrag: 223.000€
• Kreditart: Annuitätendarlehen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 4,13%
• Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 130.557,33€
• Kalkulierte Laufzeit: 27 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz: 2% (2x veränderbar auf bis zu 4%)
• Tilgungsbeginn: +1 Jahr
• Sondertilgung: 5%
• monatliche Rate: 1.139,16€

 

[ypg]

Können wir das mal etwas sortieren?

Ihr habt eine Baugenehmigung für einen Scheunenausbau zur Wohnung, aber noch keine Finanzierung.

Man legt Euch nahe, mehr als 50000€ als Eigenleistungen zu tätigen, weil Euer Eigenkapital zu gering ist.

Man bietet Euch ein Annuitätendarlehen sowie eine Sicherung über einen Bausparvertrag an.

Programme über energetisches Sanieren fällt wegen Mangel an Heizung raus. Was ist mit kfw 124 oder 300? Da gibt es doch noch mehr Optionen.
Hab ich etwas vergessen?

Wie viel Eigenkapital wollt Ihr in das Projekt Haus stecken? 35.000€ bereits gezahlt. Die Grundimmobilie steht mit 140.000€ da

Was ist damit gemeint?

Ich halte von Bausparverträgen wenig. Es macht den Kredit unübersichtlich. Außerdem, wie Du schon festgestellt hast, fehlt die Tilgungszeit.

 

[nordanney]

Grundsätzlich stellt das Bauspar-Modell wohl die Oldschool-Sicherheits-Variante dar.

Oldschool ist auch einfach ein Annuitätendarlehen mit entsprechend langer Zinsbindung. Hat sogar noch diverse Vorteile (fast immer).

Da es sich um ein Nicht-Wohngebäude handelt, müssen wir über einen bereits genehmigten Bauantrg eine Nutzungsänderung herbeiführen. Das hat leider aber auch zur Folge, dass für uns keine mir bekannte Förderung für energetische Sanierungen oder sonst. greift.

Dafür sollte aber das ganz normale Neubauprogramm der KfW (297 oder 300) funktionieren.

Erklär mal ein wenig die Situation. Wird es ein Haus (Teil einer größeren Anlage?), eine Wohnung, Teileigentum für ein Haus oder wie muss ich mir das vorstellen. Was bedeutet "Haus steht schon mit 140k da" oder "schon 35k angezahlt".

Grundsätzlich sind a) die Zinssätze Mist (liegt nicht am Erbbaurecht, sondern garantiert an anderen Themen (Objektbewertung würde ich mal schätzen) und b) Bausparvertrag Varianten fast immer Mist.
- Wer hat Euch das Modell angeboten?
- Schon mal durchgerechnet, was Du an Kosten während der Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung hast (inkl. Abschlussgebühren Bausparvertrag, Zinsen usw.)?
- Wie sieht die Konditionierung bei Annuitätendarlehen aus?
- Wie hoch ist die Tilgung beim Bauspardarlehen?

Da Du zum Bauspardarlehen nicht alle Infos nennst, kann man wenig rechnen. Aber nur mal so als Hinweis: Wenn Du die 180€ Ansparung als Tilgung bei den 100k nimmst, hast Du nach 15 Jahren nur 50,8k an Zinsen gezahlt (vs. TA Variante 63,6k), aber nur noch 54,8k Restschuld. Könntest dann mal rechnen, wie z.B. eine 20jährige Zinsfestschreibung sich bemerkbar macht oder wie der Anschlusszins sich entwickeln kann.
Wenn der Zins z.B. nach 15 Jahren identisch wäre und die Rate auch halbwegs gleich bleibt (560€), bist Du in weiteren 10 Jahren durch (also gesamt 25 Jahre). Hast dann in 25 Jahren 63,3k Zinsen bezahlt.
Ups, das TA Darlehen über 100k mit den 4,24% produziert in 15 Jahren (sic!) bereits 63,6k Zinsen. Zuzüglich der dann noch anfallenden Zinsen während der Rückzahlungsphase des Bauspardarlehens (wenn dieses 10 Jahre läuft, kommen noch 9k an Zinsen dazu, also in Summe 72,6k zzgl. Abschlussgebühr).
Um auf dieselbe Zinsbelastung zu kommen, könntest Du in 15 Jahren das alternative Annuitätendarlehen mit knapp über 7% Zinsen abschließen.
Ist also für Dich die Frage der "Sicherheit" - glaubst Du an wieder so hohe Zinsen? Die einzige Sicherheit, die ich Dir bei dem Konstrukt geben kann, ist die, dass die Bank/Bausparkasse mit Sicherheit gut an Dir verdient.

Ich hoffe, ich konnte mit diesem Beispiel meine seit 30 Jahren vorhandene Abneigung gegen Bausparvarianten ein wenig unterfüttern...

 

[nikwepb]

Vielen Dank für den Input. Ich versuche mal etwas mehr Klarheit reinzubringen.

Ihr habt eine Baugenehmigung für einen Scheunenausbau zur Wohnung, aber noch keine Finanzierung.
Man legt Euch nahe, mehr als 50000€ als Eigenleistungen zu tätigen, weil Euer Eigenkapital zu gering ist.
Man bietet Euch ein Annuitätendarlehen sowie eine Sicherung über einen Bausparvertrag an.

Programme über energetisches Sanieren fällt wegen Mangel an Heizung raus. Was ist mit kfw 124 oder 300? Da gibt es doch noch mehr Optionen.

Wir wollen die 50.000€ Eigenleistung erbringen, da es sich aufgrund der Kompetenzen im Bereich SHK in der Familie sehr gut anbietet. Zusammen mit dem geplanten Eigenkapital und dem Wert der Immobilie vor dem Projekt, ist der Beleihungsauslauf in meinen Augen einigermaßen solide.

Der KFW 124 kommt in Frage und ist aktuell bei 10 Jahren Zinsbindung ca. 0,3% besser. Gibts für die Ersparnis noch weitere Vorteile die Finanzierung mit der KFW aufzusplitten?
KFW 300 (zu hohes Einkommen) oder andere Neubau KFWs scheitern an der hohen Energieeffizienzklasse. Das schaffen wir in unserem Projekt nicht.

Erklär mal ein wenig die Situation. Wird es ein Haus (Teil einer größeren Anlage?), eine Wohnung, Teileigentum für ein Haus oder wie muss ich mir das vorstellen. Was bedeutet "Haus steht schon mit 140k da" oder "schon 35k angezahlt".

Das Haus ist ein Teil einer alten Meierei und entsprechend groß bzw. lang. Es bestehen bereits 2 Wohneinheiten (Familie). Über eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung wurde eine neue Wohneinheit gebildet, um die Grundlage zu schaffen. Die Wohneinheit steht, gem. der Abgeschlosenheit, für sich für sich, wird aber wohl als eine Art Eigentumswohnung gewertet. Der Ausbau wird vor dem BauGB als Neubau gewertet. Wir haben im Prinzip 4 Wände und ein Dach (unbeheizt) und bauen zu beheiztem Wohnraum um.

- Wer hat Euch das Modell angeboten?
- Schon mal durchgerechnet, was Du an Kosten während der Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung hast (inkl. Abschlussgebühren Bausparvertrag, Zinsen usw.)?
- Wie sieht die Konditionierung bei Annuitätendarlehen aus?
- Wie hoch ist die Tilgung beim Bauspardarlehen?

- Das Angebot kommt von einer LBS (wahrs. keine Überraschung)
- Ich komme auf folgende Zahlen:
-> TA-Darehen 15 Jahre: 62.000€
-> Anschluss mit gleicher Rate und 2,5%: 14.000€

-> Annuitätendarlehen 15 Jahre: 120.000€
-> Anschluss mit gleicher Rate und 4%: 48.000€
__________
244.000€ Zinszahlung + Abschlussgebühr 1.600€

- Die Bausparrate sind 180€, was zu ca. 32.800€ nach 15 Jahren führt.

Beim Durchrechnen eines Annuitätendarlehns mit 4,3% (beispielhaft) mit 20 Jahren Zinsbindung (für die Sicherheit) und einer in etwa gleichen Rate und Gesamtlaufzeit komme ich auf ca. 202.000€ Zinszahlung.

Vielen Dank bis hier hin. Das Thema Bausparer ist echt komplex und ich brauchte einen Impuls, um die Ergebnisse vergleichbar machen zu können.